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徐先生遇上了“假按揭”，這是他在還了一年多的房貸之后發(fā)現的。

男子買房后去落戶發(fā)現名下無房貸無房產

徐先生說，2018年1月初，他從西安市百花村城中村建設發(fā)展有限公司購入一套房產。“小區(qū)名叫‘錦上壹品’，就在太華路百花村跟前，90多平方米，總價是79萬余元，我交了50萬出頭，余下的29萬貸款，分180個月也就是15年償還，每月月供2200余元。”

從2018年2月開始，徐先生每月都按時給銀行卡里存錢償還房貸，到2019年7月，他想把戶口落到房子名下，拿著手續(xù)前往公安未央分局譚家派出所辦理落戶時，被告知無法落戶，原因是這個小區(qū)沒有大戶。“我當時就納悶，我們買的是商品房，怎么會沒有大戶呢?又到銀行去問，銀行說我名下沒有房貸……”徐先生說，他當時很震驚，但還是不敢相信，又拿著身份證跑到房管局求證，被告知名下無房產。

“我當時整個人都懵了，以為遇到騙子了，想著那么多錢都交給誰了?房貸都還給誰了?”徐先生說，他從銀行查詢得知錢是被一家名為陜西金格房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱“金格公司”)劃扣走了。徐先生回家把所有買房時的材料拿出來，第一次認認真真看了一遍，發(fā)現買房之初，的確跟金格公司簽過相關借貸合同。

看不到房產證的希望 他停止月供后先被停水、后被拆水表

徐先生告訴華商報記者，他和金格公司交涉過，對方承諾會盡快辦下房產證。徐先生又還了一年多的房貸后，發(fā)現房產證依舊無著落。

2020年10月開始，徐先生停止月供。徐先生說，跟他一樣的住戶還有三十多戶，大家相繼停止月供，希望開發(fā)商拿到房產證后再補交房款。但好景不長，2021年5月19日，徐先生家中的水表被人拆走了。“他們此前是停我家的水，我自己到水房把我家水龍頭擰開后，他們就派人把我家水表拆走了。”徐先生說，因此，他和妻子現在是有家住不成，現在每天都在外借宿湊和著。

5月22日，華商報記者在徐先生的帶領下來到該小區(qū)，徐先生說，小區(qū)名字錦上壹品現如今被百花村5號樓代替，發(fā)生“假按揭”的多發(fā)生在他們這棟樓上。

記者了解到，這是一棟三梯每層12戶共30多層的高層住宅。在徐先生家所在樓層的水房里，徐先生指著缺失水表的位置說，他家的水表被拆走了，問物業(yè)人員，物業(yè)說是金格公司的人拆走的。

一張來自金格公司的通知單顯示：截至5月21日，徐先生已欠金格公司房屋按揭款超過3期，按合同約定，公司有權收回房產，現起停止供水供電……

同為該小區(qū)業(yè)主的程女士，是要去銀行辦理一筆業(yè)務時發(fā)現“假按揭”情況的。不同于徐先生的是，程女士償還了5年的“假按揭”后，沒敢長時間停止月供，她說也遭遇過停水，也跟金格公司交涉過，“我說房產證的事情，對方說不滿意可以退房，我怎么可能退，現在房價漲得這么快，給我退錢這不是坑人嗎?”程女士說，后來她只能硬著頭皮還月供。

在程女士出示的銀行流水單上，記者看到，每月劃扣程女士的月供款的為金格公司。

金格公司：按照合同約定履行 可走司法程序維權

徐先生的買房手續(xù)中，除了有購房買賣合同外，還有另外三份合同，分別是：個人住房借款合同、房產(預購商品房)抵押合同以及購房分期付款合同。房屋買賣合同出賣人為西安市百花村城中村建設發(fā)展有限公司，委托代理機構為金格公司;個人住房借款合同上寫明借款人為徐先生，貸款人為金格公司;房產抵押合同寫著抵押人是徐先生、抵押權人為金格公司;購房分期付款合同約定徐先生需每月按時支付房款給金格公司，還款時間為15年，每月還款數額為2278.22元，該合同第三款約定了雙方還款辦法，是由徐先生在金格公司規(guī)定時間內扣劃個人賬戶款項，但在該合同的第五款第一條中又提到，此購房分期付款辦法，在金格公司完成與銀行的正常按揭手續(xù)后，徐先生同意與銀行簽訂正式按揭合同。徐先生說，這一條他始終認為，金格房公司給他們辦理的是銀行的按揭手續(xù)。

經在西安市住房和城鄉(xiāng)建設局官方網站查詢，徐先生購買的“錦上壹品”樓盤目前沒有取得預售許可證。

對于業(yè)主停止月供討說法的情況，金格公司負責與業(yè)主接洽的一位負責人表示，按照合同約定，業(yè)主們超過3期沒月供的，就是違約了，業(yè)主可以申請退房，也可以走司法程序。該負責人說，房產證是因為百花村的一些遺留問題耽擱了，等這些事情處理完后，就會很快拿到房產證。其稱，他們不會再(與業(yè)主)進行私下的溝通，一切通過法律來履行。

律師觀點：

那么，金格公司給業(yè)主放貸合法嗎?業(yè)主停止月供是否違約?對業(yè)主停水停電的做法是否妥當?一起來看律師觀點。

出賣人無權主張解除合同收回房產

陜西樂友律師事務所律師魯明睿認為，本案當中的出賣人作為委托人委托代理機構房地產公司與買受人簽約《個人住房借款合同》、《購房分期付款合同》等一系列買賣購房事宜，委托代理人在委托授權范圍內進行的法律行為，法律后果直接歸屬于委托人(出賣人)。

本案委托代理人金格房地產公司在獲取購房者身份證信息后明確書面同意為其辦理銀行按揭，就應該按照合同約定據實辦理按揭，由于房地產公司的原因導致無法辦理銀行按揭或者未辦理按揭的，房地產公司對合同的不能履行存在明顯的過錯，其行為過錯應承擔相應的責任和法律后果歸屬于委托人(出賣人)。

另外，本案簽約《個人住房借款合同》的主體當中并沒有銀行的簽章，根據雙方簽訂的《購房分期付款合同》第五條第一項內容約定“……乙方(買受人)同意與銀行簽訂正式按揭合同”，但事實上購房者徐先生的按揭事宜并未實際完成，其被出賣人和房地產公司隱瞞事實真相，得知未被登記備案辦理按揭后，據此才停止月供。很顯然是出賣人、房地產公司違約在先，徐先生才行使了抗辯權，對此違約責任應當由出賣人承擔。

徐先生已向出賣人支付了大部分款項，更何況其未支付款項數額也未達到法律規(guī)定的數額，因此出賣人無權主張解除合同收回房產。

本案當中如果經過調查核實確實是出賣人串通房地產公司通過詐騙行為辦理“假按揭”，出賣人及房地產公司對辦“假按揭”騙取貸款應當負刑事責任。

一旦任何一方非法停水停電就構成侵權

陜西許小平律師事務所律師羅震東認為，徐先生、西安市百花村城中村建設發(fā)展有限公司、陜西金格房地產開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》無效。

經在西安市住房和城鄉(xiāng)建設局官方網站查詢，涉案的“錦上壹品”樓盤沒有預售許可證。當事人也沒有取得所有權證，雙方簽訂的《商品房買賣合同》應屬無效。徐先生有權向人民法院起訴，請求確認合同無效并要求開發(fā)商將已收取的購房款全部退還。但是，有些地區(qū)的法院不受理小產權糾紛案件，當事人維權可能存在障礙。

一般情形下，合同自成立時生效。但是，借貸合同自出借人將出借資金交付給借款人時生效。徐先生與陜西金格房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱金格房地產公司)雖然簽訂了《個人住房借款合同》，但金格房地產公司沒有將出借的資金直接交付給借款人徐先生，就應交付給西安市百花村城中村建設發(fā)展有限公司用于支付房款。如果金格房地產公司交付款項，雙方簽訂的《個人住房借款合同》就不生效，金格房地產公司無權要求還款。

西安市百花村城中村建設發(fā)展有限公司違規(guī)售房，金格房地產公司與徐先生的借貸關系又尚存爭議，任何一方都無權以停水停電的方式逼迫還款。一旦停水停電就構成侵權，徐先生有權向人民法院提起訴訟，要求排除妨害并賠償因此造成的損失。

房屋代理商擅自將欠款演變成借款并收取利息的行為可視為無效

陜西恒達律師事務所高級合伙人趙良善律師認為：房屋代理商先后與業(yè)主簽訂了《房屋買賣合同》、《個人住房借款合同》、《房屋抵押合同》及《購房分期付款合同》，從這些合同來看，代理商金格房地產公司將房屋賣給業(yè)主，業(yè)主不能一次性向其付清購房款，于是采取分期付款的方式支付。司法實踐中，這樣的付款方式是不需要付利息的，只需按期每月向開發(fā)商付購房款即可。但是，代理商擅自將欠款演變成了借款，并收取利息，從而達到其又額外獲取一份利益(利息)的目的。

趙良善說，代理商擅自將欠款變成借款并收取利息的行為，違背了業(yè)主的意愿。而且根據《購房分期付款合同》第五條第一款約定，在代理商完成與銀行的正常按揭手續(xù)后，業(yè)主同意與銀行簽訂正式的按揭合同，這一條款則給業(yè)主造成了誤解，業(yè)主會錯誤理解為貸款是在銀行辦理的正規(guī)按揭貸款，業(yè)主欠銀行的貸款，但是，實際上，代理商未在銀行為業(yè)主辦理按揭貸款，是代理商自身向業(yè)主貸款，從而賺取業(yè)主的利息。

趙良善表示，根據《貸款通則》第21條規(guī)定：“貸款人必須經中國人民銀行批準經營貸款業(yè)務，持有中國人民銀行頒發(fā)的《金融機構法人許可證》或《金融機構營業(yè)許可證》，并經工商行政管理部門核準登記。”代理商不具備貸款資格，因此，本該由銀行為業(yè)主辦理按揭貸款，而代理商演變成其向業(yè)主貸款，這種貸款將被視為無效。如果代理商向不特定人放高利貸、情節(jié)嚴重的，甚至還會觸犯《關于辦理非法放貸刑事案件若干問題的意見》的規(guī)定，以及《刑法》第225條第4項的規(guī)定，涉嫌非法經營。

華商報記者 苗巧穎