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近日，央視財(cái)經(jīng)播報(bào)了一條大新聞，由于政府頻發(fā)房產(chǎn)新政，韓國(guó)房?jī)r(jià)飛漲，民眾恐慌性購(gòu)房。三年以來(lái)，韓國(guó)政府陸續(xù)頒布了23條房產(chǎn)新政，然而在政策的高壓下，韓國(guó)7月房產(chǎn)交易量不降反升，高達(dá)14.1萬(wàn)套，同比暴增110%。1-7月累計(jì)交易量76.2萬(wàn)套，同比幾乎翻倍。

在韓國(guó)的首都首爾，更是上演著一出出“搶房大戰(zhàn)”。一處高層公寓樓盤(pán)推出了110套房源，但購(gòu)房者居然超過(guò)37400多人，競(jìng)爭(zhēng)比例高達(dá)340:1。隨著韓國(guó)購(gòu)房熱的興起，韓國(guó)家庭負(fù)債規(guī)模再創(chuàng)新高。根據(jù)韓國(guó)央行19日公布的數(shù)據(jù)，二季度韓國(guó)家庭負(fù)債總額高達(dá)1637.3萬(wàn)億韓元，約合人民幣9.5萬(wàn)億元。

2019年12月16日，韓國(guó)政府推出了一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，規(guī)定包括首爾多個(gè)地區(qū)，以及部分周邊地區(qū)在內(nèi)的政府指定的房地產(chǎn)投資過(guò)熱區(qū)域內(nèi)，購(gòu)買(mǎi)市價(jià)超過(guò)15億韓元，約合人民幣900萬(wàn)元以上的房產(chǎn)時(shí)，禁止進(jìn)行住房擔(dān)保貸款。新規(guī)前一天公布，第二天就正式實(shí)施，絲毫沒(méi)有給市場(chǎng)留下反應(yīng)的時(shí)間。然而“最強(qiáng)力度的房地產(chǎn)調(diào)控政策”帶來(lái)的結(jié)果卻是當(dāng)天首爾江南區(qū)等地高價(jià)住宅價(jià)格就出現(xiàn)暴漲，平均上漲20%—30%。此次調(diào)控政策被韓國(guó)《中央日?qǐng)?bào)》認(rèn)為是“這是非理性的逆市場(chǎng)行為”，部分在野黨甚至將此稱(chēng)為“經(jīng)濟(jì)獨(dú)裁”。

一直以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格都是大家最揪心不已的事情，但是大家有沒(méi)有考慮過(guò)，其實(shí)對(duì)房地產(chǎn)的重視又何止是中國(guó)這一家，東亞各國(guó)實(shí)際上都受到中國(guó)的這種文化影響，有著類(lèi)似的情況，而韓國(guó)當(dāng)前的問(wèn)題無(wú)疑是更加明顯的。我們不妨來(lái)分析一下，韓國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底是怎么回事?

首先我們要看到的是整個(gè)韓國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)際上是調(diào)控之后出現(xiàn)的畸形市場(chǎng)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)候，韓國(guó)政府所采用的是辦法，也就是我們比較熟悉的房地產(chǎn)調(diào)控，包括劃定了投機(jī)過(guò)熱區(qū)域的范圍，強(qiáng)化了居住條件的限制，包括降低了房地產(chǎn)抵押貸款的比例等等，實(shí)際上最終的結(jié)果就是導(dǎo)致韓國(guó)的很多普通人，特別是剛性需求的那些買(mǎi)房者，看來(lái)自己買(mǎi)房變得越來(lái)越困難，而在限購(gòu)區(qū)域周邊，比如說(shuō)經(jīng)濟(jì)到周?chē)囊恍┑貐^(qū)，反而出現(xiàn)了公寓價(jià)格暴漲的現(xiàn)象，這實(shí)際上是一種房地產(chǎn)的擠出效應(yīng)，而在這樣的情況下，韓國(guó)政府又推出了房產(chǎn)稅等一些政策，一些政策又進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)，所以我們看到這實(shí)際上是一個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控失效之后所引發(fā)的房?jī)r(jià)的畸形快速上漲。

其次，由于韓國(guó)本身這是一個(gè)半島國(guó)家，所以也導(dǎo)致了韓國(guó)實(shí)際上是一個(gè)外來(lái)人口較多的國(guó)家，這些年來(lái)在韓國(guó)購(gòu)房的外國(guó)人達(dá)到了兩三萬(wàn)人，并且購(gòu)置了兩三萬(wàn)套房產(chǎn)，在這樣的情況下，外國(guó)人購(gòu)房越來(lái)越多，再加上購(gòu)房相當(dāng)長(zhǎng)的程度都是空置，實(shí)際上進(jìn)一步導(dǎo)致了韓國(guó)國(guó)內(nèi)的炒房熱潮的增長(zhǎng)。雖然韓國(guó)政府推出了空置稅但是實(shí)際上這種空置稅。并沒(méi)有真正遏制房?jī)r(jià)的上漲，反而因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲的比控制稅高很多，外國(guó)的炒房團(tuán)還是在韓國(guó)不斷炒房，而與韓國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲形成鮮明對(duì)比的是韓國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷萎縮，由于經(jīng)濟(jì)的快速萎縮，實(shí)際上又導(dǎo)致了房地產(chǎn)成為了韓國(guó)經(jīng)濟(jì)重要的支柱力量，兩者之間形成了非常明顯的差異性和問(wèn)題。

第三，我們才從韓國(guó)本身的問(wèn)題來(lái)看，韓國(guó)是一個(gè)非常特殊的國(guó)家，由于地處半島再加上是一個(gè)小國(guó)，導(dǎo)致了韓國(guó)呈現(xiàn)出了過(guò)度大城市化的特點(diǎn)，韓國(guó)幾乎所有的資源全部向其首都首爾地區(qū)集中，在這樣的情況下，導(dǎo)致了全國(guó)各地所有的人才都在向首爾不斷匯集，這就有點(diǎn)點(diǎn)類(lèi)似于中國(guó)一線大城市不斷集中周邊成人才的一個(gè)現(xiàn)象，而這種現(xiàn)象最終的結(jié)果就是大量的有錢(qián)人不斷向韓國(guó)首爾地區(qū)集中，全國(guó)的財(cái)富都在向首爾地區(qū)積聚，這樣的結(jié)果必然導(dǎo)致韓國(guó)首爾地區(qū)出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的市場(chǎng)問(wèn)題，這種城市虹吸效應(yīng)導(dǎo)致韓國(guó)其他地區(qū)的問(wèn)題更加嚴(yán)重，而首爾地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步高昂，這實(shí)際上就是一個(gè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)不平衡所導(dǎo)致的問(wèn)題。

韓國(guó)由于本身的國(guó)家控制能力相對(duì)有限，再加上國(guó)土面積過(guò)于狹小，最終的結(jié)果就是韓國(guó)的政策的控制空間非常有限，自然導(dǎo)致了首爾地區(qū)房?jī)r(jià)的暴漲。