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近期，深圳樓市交易再現(xiàn)高價(jià)“茶水費(fèi)”的現(xiàn)象引發(fā)社會(huì)對(duì)樓市回暖的激烈討論。對(duì)此，深圳市住建局公開(kāi)表態(tài)“堅(jiān)持房住不炒，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不松動(dòng)，嚴(yán)格落實(shí)限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售、限戶型五限政策，嚴(yán)控嚴(yán)管炒樓現(xiàn)象。”

疫情后樓市小陽(yáng)春真的回來(lái)了嗎?中指研究院分析認(rèn)為，3月以來(lái)隨著國(guó)內(nèi)疫情的明顯緩和，各行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)節(jié)奏加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有所恢復(fù)。疫情擴(kuò)散期置業(yè)需求受營(yíng)銷渠道阻斷影響被擱置，隨著疫情的緩和，延遲需求逐步入市帶動(dòng)市場(chǎng)規(guī)模短期明顯回升，這將是全國(guó)多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段共性，但恢復(fù)的具體幅度及持續(xù)性如何，仍要結(jié)合城市自身房地產(chǎn)市場(chǎng)所處階段、短期變化、人口吸引力及政策規(guī)劃等要素綜合判斷。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受南方日?qǐng)?bào)記者采訪時(shí)亦提醒，在國(guó)家再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的政策基調(diào)下，買房者對(duì)不同城市行情走勢(shì)一定要冷靜觀察，謹(jǐn)慎調(diào)查，切忌盲目跟風(fēng)地加杠桿入市。

不同城市回升幅度存在一定差異

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，3月70個(gè)大中城市新房、二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲數(shù)量均大幅增加。新房方面，38個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，較2月增加17個(gè)城市;二手房方面，二手房房?jī)r(jià)上漲城市增加至32個(gè)，較2月增加18個(gè)城市。對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬亦表示，3月份，隨著新冠肺炎疫情防控形勢(shì)持續(xù)向好，生產(chǎn)生活秩序加快恢復(fù)，因疫情積壓的住房需求呈現(xiàn)出逐步釋放的勢(shì)頭，70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)微漲，但總體較為穩(wěn)定。

中指研究院根據(jù)近期調(diào)研綜合分析認(rèn)為，當(dāng)前不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的可恢復(fù)性與疫情程度、市場(chǎng)所處周期及城市基本面等因素密切相關(guān)。對(duì)于深圳、杭州等東部熱點(diǎn)一二線城市而言，疫情的發(fā)生進(jìn)一步凸顯了高能級(jí)城市的優(yōu)勢(shì)，人口吸引力的提升將加速市場(chǎng)的回暖;北京、上海等城市受限于嚴(yán)格的調(diào)控政策及疫情防控措施，雖有龐大的剛需和改善群體支撐，但需求入市節(jié)奏將較為平緩;天津、濟(jì)南等地短期內(nèi)在延遲需求集中釋放的影響下，市場(chǎng)規(guī)模將有階段性恢復(fù)，但鑒于其市場(chǎng)活力不足，規(guī)模反彈持續(xù)性偏弱。另外，國(guó)外疫情集中暴發(fā)對(duì)我國(guó)外向型城市帶來(lái)較大負(fù)面影響，短期經(jīng)濟(jì)承壓，居民收入下滑及預(yù)期轉(zhuǎn)變或?qū)⑦M(jìn)一步影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

專家認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市樓市行情走勢(shì)表現(xiàn)出明顯的“分化”現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，2月下旬以來(lái)，隨著線下售樓處逐步開(kāi)放，加之社會(huì)恐慌心理有明顯緩解，多區(qū)域重點(diǎn)城市商品住宅周度成交面積普遍有所回升，但不同城市回升幅度存在一定差異：北京、上海等地商品住宅成交面積在疫情初步緩和后雖已從低位回升，但節(jié)奏較為平緩，至今市場(chǎng)規(guī)模與疫情前及去年同期水平仍存在較大差距;而深圳、濟(jì)南、合肥等地目前銷售體量已接近甚至超過(guò)去年同期，市場(chǎng)規(guī)?；謴?fù)較快。

值得注意的是，粵港澳及長(zhǎng)三角一體化規(guī)劃戰(zhàn)略引領(lǐng)國(guó)內(nèi)城市群發(fā)展，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿⒚黠@提升。中指研究院分析指出，在良好的城市發(fā)展機(jī)遇吸引下，人口加速向長(zhǎng)珠三角區(qū)域聚集將為后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)。長(zhǎng)珠三角熱點(diǎn)城市短期內(nèi)聚集的大量常住人口將帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)潛在需求群體明顯擴(kuò)容，進(jìn)而為市場(chǎng)提供有力支撐。

與此同時(shí)，疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累大概率將抑制三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的上行勢(shì)頭。結(jié)合商品住宅市場(chǎng)的量?jī)r(jià)變化趨勢(shì)來(lái)看，受2017年區(qū)域協(xié)同調(diào)控影響，佛山、惠州、金華等地房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍進(jìn)入下行階段，近幾年量?jī)r(jià)持續(xù)震蕩調(diào)整，市場(chǎng)已基本完成自我調(diào)節(jié)，疊加區(qū)域一體化規(guī)劃利好，若未發(fā)生疫情，東部沿海三四線城市市場(chǎng)存較大回升動(dòng)力。而國(guó)內(nèi)外疫情的影響大概率將削弱需求入市積極性，進(jìn)而拖緩市場(chǎng)規(guī)?；謴?fù)節(jié)奏。

“房住不炒”基調(diào)下切忌盲目加杠桿入市

作為一線城市中最熱的城市，深圳近期的成交情況受到社會(huì)普遍關(guān)注。

“從近期市場(chǎng)來(lái)看，熱點(diǎn)樓市開(kāi)始回升了，比如3月份，深圳二手房成交量近8000套，超過(guò)去年12月的水平。4月前兩周，新增客源量明顯增加，業(yè)主掛牌價(jià)也在上漲，近3周分別為7.1萬(wàn)元、7.2萬(wàn)元、7.3萬(wàn)元，比售價(jià)(6.4萬(wàn)元)高很多。”李宇嘉博士對(duì)記者表示，這是受媒體造勢(shì)和明星樓盤的帶動(dòng)影響，加上貨幣寬松的政策改變了一些投資客的預(yù)期。近期其調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多買房者明顯在以加杠桿的方式入市。事實(shí)上，業(yè)內(nèi)人士在理性思考后也有一種共識(shí)，認(rèn)為疫情一定是會(huì)過(guò)去的，對(duì)熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，基本面沒(méi)有惡化，人口還在流入，樓市的機(jī)會(huì)還在。根據(jù)2020年新型城鎮(zhèn)化的任務(wù)，國(guó)家要提升中心城市能級(jí)和核心競(jìng)爭(zhēng)力。未來(lái)，要打造都市圈、搞新基建，利好的就是這些核心城市、都市圈。疫情后，國(guó)家會(huì)更重視都市圈建設(shè)，這些熱點(diǎn)城市，都是都市圈的核心，各項(xiàng)配套和設(shè)施，都會(huì)隨著新基建、都市圈建設(shè)而旺起來(lái)。這也是大家看好深圳這樣的一線城市的根本原因。

不過(guò)，李宇嘉也提醒，若把樓市繁榮建立在杠桿上，這是不可持續(xù)的。大家應(yīng)該靜觀，保持謹(jǐn)慎，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，修煉內(nèi)功，研判形勢(shì)。具體從深圳的情況來(lái)看，目前高端購(gòu)買力并沒(méi)有那么強(qiáng)大，只是被個(gè)別樓盤吸睛了?？們r(jià)1000萬(wàn)元以上的豪宅成交，2018年占比7%，現(xiàn)在占比5.3%;800萬(wàn)-1000萬(wàn)元的豪宅，2018年占比4%，現(xiàn)在占比3.4%。所以，別盲目加杠桿入市，特別是跟風(fēng)炒房的人，更應(yīng)該充分預(yù)判市場(chǎng)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

南方日?qǐng)?bào)記者 馮善書(shū)