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律師能否“以人查房”?為尋找答案，重慶兩位律師將不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)告上了法庭。一審法院依據(jù)民事訴訟法和律師法，判決不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)拒絕向律師提供不動產(chǎn)登記信息查詢的行為違法。

劇情在二審反轉(zhuǎn)。4月29日，重慶市第五中級人民法院依據(jù)物權(quán)法、《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》對此案作出終審判決：撤銷一審判決，駁回律師的訴訟請求。

多年以來，關(guān)于不動產(chǎn)登記查詢的公開范圍，一直都是社會各界爭議的熱點(diǎn)，不過無論是立法還是司法實(shí)踐對此均十分謹(jǐn)慎。

接受《法制日報》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士分析稱，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，有權(quán)申請查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料的主體有三類，分別為權(quán)利人、利害關(guān)系人和有關(guān)國家機(jī)關(guān)。不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)普遍認(rèn)為，律師既不屬于不動產(chǎn)的權(quán)利人，也不屬于利害關(guān)系人，更不屬于國家機(jī)關(guān)，拒絕提供相關(guān)信息查詢。面對此種困境，多地律師只得依據(jù)律師法起訴不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，但由于律師法和物權(quán)法的法律位階相同，所以律師起訴后敗多勝少。

業(yè)內(nèi)人士建議，要明確律師在查詢利用不動產(chǎn)登記資料方面的調(diào)查取證權(quán)，還須從立法層面上進(jìn)一步保障規(guī)范。

查詢信息遭到拒絕

律師提起行政訴訟

2018年2月23日，魏某某向法院提出訴訟，請求判令馮某某歸還借款本金30萬元及利息。北京某律師事務(wù)所重慶分所律師陳思、蔡榮鳳是魏某某的代理律師。

因案件需要，兩位律師持法院的《受理案件通知書》、律師事務(wù)所介紹信、授權(quán)委托書、律師執(zhí)業(yè)證等，于2018年2月兩次前往重慶市沙坪壩區(qū)不動產(chǎn)登記中心申請查詢房產(chǎn)信息，該中心工作人員依據(jù)《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》，告知不能“以人查房”，拒絕申請查詢。

5月31日，陳思、蔡榮鳳以沙坪壩區(qū)登記中心拒絕查詢侵害了律師的調(diào)查取證權(quán)為由，向法院提起訴訟，將沙坪壩區(qū)登記中心的主管部門重慶市規(guī)劃和自然資源局(原重慶市國土房管局，以下簡稱市規(guī)劃資源局)告上法庭。

重慶五中院于2018年5月31日受理后，指定重慶市巴南區(qū)人民法院管轄。

巴南區(qū)法院認(rèn)為，律師作為代理人，因案件需要，有權(quán)進(jìn)行調(diào)查收集證據(jù)，以完成與委托事務(wù)有關(guān)的訴訟事務(wù)。因此，代理律師在行政機(jī)關(guān)拒絕提供查詢服務(wù)時，有權(quán)以原告身份提起訴訟。不動產(chǎn)登記中心拒絕提供查詢服務(wù)所依據(jù)的是《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》，法律層級低于民事訴訟法和律師法。

民事訴訟法規(guī)定，代理訴訟的律師和其他訴訟代理人有權(quán)調(diào)查收集證據(jù)。律師法規(guī)定，律師自行調(diào)查取證的，憑律師執(zhí)業(yè)證和律師事務(wù)所證明，可以向有關(guān)單位或者個人調(diào)查與承辦法律事務(wù)有關(guān)的情況。

為此，巴南區(qū)法院作出一審判決，確認(rèn)市規(guī)劃資源局拒絕為代理律師提供房屋查詢信息服務(wù)的行政行為違法。

一審判決書公布后，四川省律師協(xié)會房地產(chǎn)與建設(shè)工程法律專業(yè)委員會委員張洪認(rèn)為，巴南區(qū)法院這份判決書保障了律師的調(diào)查取證權(quán)，且說理正確充分，既解決了代理律師遇到類似情況的原告身份問題，又將房地產(chǎn)管理部門僅僅以部門規(guī)章為依據(jù)，拒不依法執(zhí)行民事訴訟法、律師法的違法行為予以了分析論證，為律師處理類似案件提供了權(quán)威的參考依據(jù)和理由。

其后，市規(guī)劃資源局提起上訴。

2019年11月13日，重慶五中院公開開庭審理市規(guī)劃資源局與陳思、蔡榮鳳不履行職責(zé)上訴案。

5個月后，蔡榮鳳于2020年4月29日知道了二審敗訴的消息。

重慶五中院認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)法、《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，有權(quán)申請查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料的主體分別為權(quán)利人、利害關(guān)系人和有關(guān)國家機(jī)關(guān)。律師作為民間借貸糾紛的訴訟代理人，既不屬于不動產(chǎn)的權(quán)利人，也不屬于利害關(guān)系人，故而撤銷一審判決，駁回兩位律師的訴訟請求。

對于律師調(diào)查取證權(quán)，重慶五中院在終審判決書中表示，在民事案件執(zhí)行環(huán)節(jié)，各地人民法院通常可以依申請或是依職權(quán)，向執(zhí)行案件當(dāng)事人的代理律師發(fā)出調(diào)查令，持令律師可以調(diào)查被執(zhí)行人名下不動產(chǎn)、機(jī)動車輛、存款、理財?shù)雀鞣N財產(chǎn)現(xiàn)狀，及其變動或者交易明細(xì)情況，進(jìn)而充分發(fā)揮律師在執(zhí)行程序中的重要作用。

對此，律師閻國仕認(rèn)為，“理想很豐滿，但現(xiàn)實(shí)很骨感”。

閻國仕是詹某某訴黃某某股權(quán)糾紛一案執(zhí)行階段的代理律師，他曾持貴州省遵義市中級人民法院出具的律師調(diào)查令、律師事務(wù)所出具的調(diào)查專用介紹信、律師執(zhí)業(yè)證及委托書等材料，先后到上海市不動產(chǎn)登記中心和浦東新區(qū)不動產(chǎn)登記中心查詢被執(zhí)行人黃某某名下房產(chǎn)信息，均被拒絕。

閻國仕提起行政訴訟后，一審法院認(rèn)為，閻國仕要求上海市規(guī)劃和自然資源局提供其代理的執(zhí)行案件中被執(zhí)行人房產(chǎn)信息的請求，不屬于行政訴訟受案范圍，其起訴不符合行政訴訟起訴條件，裁定對閻國仕的起訴不予立案。閻國仕不服，上訴至上海市第三中級法院，二審法院也未支持其訴求。

閻國仕向上海市高級法院申請?jiān)賹彛脖获g回。理由是閻國仕作為持證律師，根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，持法院簽發(fā)的律師調(diào)查令向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢相關(guān)不動產(chǎn)登記信息，該事項(xiàng)屬于民事訴訟執(zhí)行程序中相關(guān)協(xié)助調(diào)查事項(xiàng)，依法不屬于行政訴訟受案范圍。

雙方觀點(diǎn)莫衷一是

訴訟結(jié)果敗多勝少

隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)糾紛不斷發(fā)生，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理的不動產(chǎn)查詢業(yè)務(wù)呈倍數(shù)增加，業(yè)界對律師可否查詢不動產(chǎn)信息爭論不斷。

《法制日報》記者梳理得知，律師因不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)拒絕查詢而提起行政訴訟的案件，在全國各地多達(dá)數(shù)十起，但判決結(jié)果大多為原告敗訴，其理由與重慶五中院的觀點(diǎn)基本一致。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前在中國裁判文書網(wǎng)上僅看到兩起律師獲得勝訴的案例。

其中一起案件是律師何林洪與四川省營山縣不動產(chǎn)登記中心不履行法定職責(zé)案。

2017年6月，何林洪持律所介紹信、律師執(zhí)業(yè)證書向營山縣不動產(chǎn)登記中心(以下簡稱營山縣登記中心)查詢復(fù)印某某證號的房產(chǎn)信息以及抵押情況，營山登記中心作出不予受理決定。隨后，何林洪向法院提起行政訴訟。

一審法院認(rèn)為，律師法系上位法，而《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》系部門規(guī)章，是下位法。何林洪作為執(zhí)業(yè)律師，其申請個案信息查詢系履行工作職責(zé)，與是不是“利害關(guān)系人或權(quán)利人”無關(guān)，故營山縣登記中心的行政行為適用法律錯誤，其所作的行政行為違法，依法應(yīng)予撤銷。

法院還特別指出，在如今我國的法制建設(shè)日臻完善，社會法治環(huán)境日益好轉(zhuǎn)的形勢下，國務(wù)院也多次下放、減少、取消行政審批事項(xiàng)，目的就是為了便民、利民。律師行業(yè)系我國法制體系建設(shè)中重要的一環(huán)，其依法執(zhí)業(yè)應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。

宣判后，營山縣登記中心不服并提起上訴。同年10月23日，南充中院經(jīng)審理后駁回了營山縣登記中心的上訴，理由是律師法規(guī)定的律師自行調(diào)查取證權(quán)，沒有附加須經(jīng)有關(guān)單位和個人同意或者有關(guān)國家專門機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的條件，何林洪提供了律師執(zhí)業(yè)證書和律師事務(wù)所證明函件，符合律師法的規(guī)定。營山縣登記中心引用的《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，雖然對不動產(chǎn)登記信息的查詢程序作出了規(guī)定，但由于律師法對律師調(diào)查取證的權(quán)利作出了特別規(guī)定，應(yīng)當(dāng)適用律師法。

中南財經(jīng)政法大學(xué)教授郭澤強(qiáng)認(rèn)為，我國不是判例法國家，最高法公布的指導(dǎo)性案例只是要求各級法院借鑒，并無法律強(qiáng)制力。地方各級法院的生效判決，更是無法得到普遍援引。因此，律師法中規(guī)定的律師調(diào)查取證權(quán)，還須從立法層面上進(jìn)一步保障規(guī)范。

法律法規(guī)亟待完善

平衡知情權(quán)隱私權(quán)

2018年6月，自然資源部發(fā)布消息稱，全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺已實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，我國不動產(chǎn)登記體系進(jìn)入全面運(yùn)行階段。這意味著不動產(chǎn)的全國聯(lián)網(wǎng)時代已經(jīng)來臨。

有網(wǎng)友提出擔(dān)憂，不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)后會“以人查房”，擔(dān)心自己的房產(chǎn)信息遭到泄露。

安徽財經(jīng)大學(xué)教授張運(yùn)書認(rèn)為，“以人查房”這個問題關(guān)系到公民個人隱私與公民知情權(quán)兩者之間如何平衡。一方面，公民的隱私要受到尊重和法律的保護(hù)，收入、房產(chǎn)信息、配偶姓名等都是隱私，任意查詢?nèi)菀讉盁o辜;另一方面，不能否認(rèn)“以人查房”在反腐過程中發(fā)揮的積極作用，但不能擴(kuò)大化。在依法保護(hù)公民隱私的同時，應(yīng)出臺規(guī)范查詢，不能為合理查詢制造障礙。

2018年3月，《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》公布施行，主要內(nèi)容包括細(xì)化了法定查詢主體，明確了“誰能查”的問題;明確了依法便民高效的基本原則，解決了查詢工作“遵循什么”的問題;首次對利害關(guān)系人的概念進(jìn)行了界定，明確了“什么利害關(guān)系人可以查”和“查到什么程度”的問題;規(guī)定了不動產(chǎn)登記信息資料的安全保護(hù)措施，明確了“怎樣防范個人信息泄露”的問題。

司法實(shí)踐中，律師查詢其委托當(dāng)事人名下不動產(chǎn)登記資料，這種情況如同不動產(chǎn)權(quán)利人的查詢，目前對此爭議不大。但當(dāng)律師申請查詢其委托人以外其他當(dāng)事人名下不動產(chǎn)登記資料時，目前各種觀點(diǎn)不一。

北京市一不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人認(rèn)為，物權(quán)法、《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等明確，有權(quán)申請查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料的主體有三類，分別為權(quán)利人、利害關(guān)系人和有關(guān)國家機(jī)關(guān)。同時規(guī)定，清算組、破產(chǎn)管理人、財產(chǎn)代管人、監(jiān)護(hù)人等依法有權(quán)管理和處分不動產(chǎn)權(quán)利的主體，參照權(quán)利人的查詢規(guī)定進(jìn)行查詢。

北京市人大常委會立法咨詢專家胡功群認(rèn)為，律師“以人查房”在不動產(chǎn)登記資料查詢業(yè)務(wù)中，具有典型性和代表性。一方面是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)堅(jiān)持依法行政，另一方面是代理律師為了給當(dāng)事人提供有效的法律幫助，雙方所執(zhí)的觀點(diǎn)在現(xiàn)有的立法中難以得到統(tǒng)一。

胡功群建議，從維護(hù)公民合法權(quán)益角度出發(fā)，兼顧效率與公平，希望立法部門進(jìn)一步研究我國現(xiàn)行的物權(quán)法、律師法以及相關(guān)法律法規(guī)，同時借鑒各國在不動產(chǎn)登記資料查詢方面的通行做法，對不動產(chǎn)登記資料中“可以公開查詢”“履行手續(xù)可以查詢”“應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格保護(hù)”等內(nèi)容，進(jìn)一步通過立法界定清晰，既充分保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的隱私權(quán)，又有效保護(hù)不動產(chǎn)利害關(guān)系人的知情權(quán)，更好地發(fā)揮不動產(chǎn)登記資料為社會服務(wù)的功能。

□ 本報記者 　 王 陽

□ 本報見習(xí)記者 白楚玄