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2020年兩會(huì)政府工作報(bào)告中提到：“新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。”“加裝電梯”連續(xù)三年寫入政府工作報(bào)告。

與2018年的“鼓勵(lì)有條件的加裝電梯”相比，2020年指向更明確，意味著頂層設(shè)計(jì)上，加裝電梯已經(jīng)從試點(diǎn)步入規(guī)?；\(yùn)作期。

作為老舊小區(qū)改造的基礎(chǔ)內(nèi)容，加裝電梯推動(dòng)小區(qū)改造，帶動(dòng)社區(qū)價(jià)值提升，促進(jìn)存量房流轉(zhuǎn)等。

根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，全國(guó)2000年以前建成的小區(qū)近17萬(wàn)個(gè)，超4200萬(wàn)戶，建面約40億平方米，涉及居民上億人。粗略估算，需要加裝250-300萬(wàn)部電梯。據(jù)住建部原副部長(zhǎng)仇保興測(cè)算，老舊小區(qū)改造市場(chǎng)空間可達(dá)5萬(wàn)億元。

然而，在實(shí)際推進(jìn)過(guò)程中，加裝電梯這一萬(wàn)億級(jí)生意進(jìn)展展并不順利，不僅面臨與居民溝通難題，沉淀資金量大、盈利模式待解、回本周期長(zhǎng)等也讓眾多社會(huì)資本望而卻步。

如何叩響加裝電梯“生意門”，盈利模式成為橫亙?cè)陔娞菁友b企業(yè)面前的必考題。

起步難

全國(guó)17萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)中，上海、北京老舊小區(qū)總量位列全國(guó)前三，舊改空間大。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，北京老舊小區(qū)數(shù)量為5100個(gè)，在全市存量小區(qū)比重接近一半。

北京市住建委披露，2019年北京加裝電梯實(shí)現(xiàn)新開工693部，完成555部。累計(jì)完成1462部電梯安裝，仍有較大缺口。

取得住戶同意是加裝電梯遇到的最大難題之一。

2017年底，北京新一輪老舊小區(qū)改造工作正式啟動(dòng)，愿景集團(tuán)接下朝陽(yáng)區(qū)勁松二改造工作。雖然小區(qū)綠化、路面、活動(dòng)空間等公共區(qū)域改造完成，但最終改造進(jìn)度卡在加裝電梯環(huán)節(jié)。

愿景集團(tuán)一位人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)， 2019年7月，北京市住建委下發(fā)朝陽(yáng)區(qū)勁松二區(qū)小區(qū)219號(hào)樓1單元、2單元增設(shè)電梯工作項(xiàng)目確認(rèn)書，原計(jì)劃10月24日公示結(jié)束后啟動(dòng)加裝工程。但加裝電梯需要煤氣管改道，一樓住戶擔(dān)心改道后的燃?xì)夤芫€形成安全隱患反對(duì)，至今仍處于停工狀態(tài)。

在北京多個(gè)老舊小區(qū)電梯加裝中，低層住戶無(wú)需分?jǐn)傎M(fèi)用，但出于噪音、采光、安全、隱私等方面擔(dān)心，低層住戶成為反對(duì)加裝電梯的主要群體。

據(jù)上述愿景集團(tuán)人士透露，加裝電梯前，老舊小區(qū)房?jī)r(jià)從低往高逐步遞減;加裝電梯后，高層住宅具備采光和視野優(yōu)勢(shì)，房子會(huì)有較大幅度升值，而低層住戶由于電梯影響，房子可能會(huì)出現(xiàn)貶值。

5月20日發(fā)布的《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作手冊(cè)》首次明確，多層住宅加裝電梯，單元2/3以上業(yè)主同意，其他業(yè)主不持反對(duì)意見即可實(shí)施。這一規(guī)定較此前要求100%居民簽字同意的門檻降低了。新規(guī)不再?gòu)?qiáng)制要求提供身份證和房產(chǎn)證的復(fù)印件，但需要留存業(yè)主所持證件的影印資料。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，個(gè)別業(yè)主因?yàn)椴辉诒本o(wú)法簽署同意書，個(gè)別業(yè)主雖然同意，但不愿意簽署同意書，新規(guī)不再要求每一戶業(yè)主都必須簽署同意書。同時(shí)，考慮個(gè)人隱私，也不再?gòu)?qiáng)制要求業(yè)主提供身份證和房產(chǎn)證的復(fù)印件，只要證明身份即可。

北京房地天宇特種設(shè)備安裝工程有限公司(下稱“房地天宇”)董事長(zhǎng)劉敬良表示，有業(yè)主考慮鄰里關(guān)系，不愿意直接表態(tài);有老人把房本當(dāng)”命根子“，對(duì)提供房產(chǎn)證和身份證復(fù)印件非常謹(jǐn)慎;還有部分房子常年不住人，業(yè)主聯(lián)系不上，可能就因?yàn)槁?lián)系不上一位業(yè)主而作罷。

關(guān)于 “其他業(yè)主不持反對(duì)意見即可實(shí)施”，劉敬良表示，主要從政策層面考慮鄰里和諧，遇有明確反對(duì)的業(yè)主，希望通過(guò)溝通達(dá)成一致意見，如果個(gè)別堅(jiān)持反對(duì)只能放棄。

政府資金支持

北京電梯加裝指導(dǎo)價(jià)為89.66萬(wàn)元，報(bào)價(jià)包含電梯安裝、結(jié)構(gòu)加固、基坑處理等，但不包含可能出現(xiàn)的管線改造等費(fèi)用。

由于改造規(guī)模較大，整體成本較高，住建部門一直倡導(dǎo)“居民出一點(diǎn)、社會(huì)支持一點(diǎn)、財(cái)政補(bǔ)助一點(diǎn)”多渠道籌集資金。

《北京市2016年既有多層住宅增設(shè)電梯試點(diǎn)工作實(shí)施方案》對(duì)電梯購(gòu)置及安裝費(fèi)用按照每臺(tái)24萬(wàn)元補(bǔ)貼，因安裝電梯產(chǎn)生的管線改移費(fèi)用，根據(jù)實(shí)際發(fā)生最高不超過(guò)40萬(wàn)元資金支持。

2019年2月，北京四部門聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于老舊小區(qū)綜合整治市區(qū)財(cái)政補(bǔ)貼政策的函》明確，加裝電梯市級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼每部64萬(wàn)元，各區(qū)結(jié)合實(shí)際制定補(bǔ)助政策，其余資金由企業(yè)、個(gè)人承擔(dān)”。

在市級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼基礎(chǔ)上，海淀、朝陽(yáng)、石景山、西城對(duì)轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)加裝電梯各補(bǔ)貼6萬(wàn)元、16萬(wàn)元、16萬(wàn)元、24萬(wàn)元不等;通州2018年補(bǔ)貼6萬(wàn)元/部，2019至2020年由北投集團(tuán)再補(bǔ)貼6萬(wàn)元/部。

財(cái)政補(bǔ)助采取后補(bǔ)形式，由實(shí)施主體墊資或居民集資電梯加裝，完工檢驗(yàn)合格后，向各區(qū)管理部門申請(qǐng)補(bǔ)助資金。

一位老舊小區(qū)改造從業(yè)人士透露，補(bǔ)貼審批流程較長(zhǎng)，從電梯投入使用算起，補(bǔ)貼實(shí)際到款時(shí)間大約需要1-2年。截至今年5月，他所在公司完成加裝近60部電梯，僅3部結(jié)清。

2018年，北京市國(guó)資委組織房地天宇、京城機(jī)電、首開實(shí)業(yè)三家市屬國(guó)企協(xié)商，推進(jìn)加裝電梯實(shí)施，并出資支持試點(diǎn)項(xiàng)目。房地天宇獲得3000萬(wàn)元、京城機(jī)電獲得2000萬(wàn)元、首開實(shí)業(yè)拿到1000萬(wàn)元，分別加裝了54部、36部、16部電梯。

劉敬良表示，加裝電梯專業(yè)要求高、前期投入大、盈利模式不清晰，目前主要國(guó)企參與。

2019年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)黃艷曾表示,將積極創(chuàng)新城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造投融資機(jī)制，吸引社會(huì)力量參與。

為推進(jìn)老樓加裝電梯專項(xiàng)工作，北京市國(guó)資委計(jì)劃于2020年6月底前與相關(guān)市屬國(guó)企合作，共同出資成立一個(gè)資金支持平臺(tái)，針對(duì)電梯購(gòu)置和加裝提供融資租賃支持;成立基金公司，相關(guān)建設(shè)費(fèi)用由基金公司出資，建成后作為國(guó)有資產(chǎn)。

京城機(jī)電一位人士透露，關(guān)于租賃資金是否計(jì)息、電梯設(shè)備如何折舊、收益分成等方面，國(guó)資委與相關(guān)企業(yè)存在分歧，具體細(xì)則還在商議中。

“如果租賃資金算利息，后期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就更大。”該人士表示，國(guó)資委資金支持初衷是鼓勵(lì)國(guó)企試水老樓加梯，明確建設(shè)資金足額給，但不負(fù)責(zé)后期運(yùn)營(yíng)，企業(yè)要自己探索盈利模式。

盈利模式待解

2015年提出老舊小區(qū)改造以來(lái)，到2019年完成4萬(wàn)個(gè)小區(qū)改造。

一位北京從事老舊小區(qū)改造的人士算了一筆賬，加裝一部電梯花費(fèi)90萬(wàn)元，由于老樓加裝電梯需建設(shè)一個(gè)獨(dú)立基坑，一個(gè)基坑花費(fèi)約15-20萬(wàn)元。

在政府補(bǔ)貼基礎(chǔ)上，企業(yè)仍需墊付30-40萬(wàn)元。這還不包括電費(fèi)、人工成本、后期運(yùn)維成本、折舊等。

目前，新加裝的電梯對(duì)居民按月、年收取使用費(fèi)，以常見的一梯兩戶六層多層樓為例，樓層越高使用費(fèi)越高，5-6層住戶費(fèi)用約3000余元/年，3層約800元/年，2層300元/年。由于住戶繳費(fèi)意愿不強(qiáng)，一部電梯年收入在5000元-1萬(wàn)元不等。

上述京城機(jī)電的人士介紹，一梯三戶的6層住戶每月320元，為提高收繳率，京城機(jī)電推出首年乘梯五折優(yōu)惠，一次性繳納3年或5年乘梯費(fèi)，能再打75折，算下來(lái)每天為0.66元。即便如此，京城機(jī)電的電梯費(fèi)收繳率尚未過(guò)半。

首開實(shí)業(yè)預(yù)計(jì)，一部電梯企業(yè)墊付30萬(wàn)元左右，通過(guò)20年電梯運(yùn)行逐步收回成本。后期委托給首開物業(yè)運(yùn)營(yíng)，電費(fèi)、維保費(fèi)和收取的費(fèi)用基本能持平。

“投資回報(bào)率基本為零。”京城機(jī)電人士表示，新電梯前兩年花費(fèi)較少，主要是電費(fèi)和清潔費(fèi)。3-5年后，一部電梯需花費(fèi)1.4-1.5萬(wàn)元的維保費(fèi)用，“這只是保守估計(jì)的費(fèi)用”。

劉敬良表示，房地天宇正探索電梯后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)收，如電梯廣告等，但由于老舊小區(qū)受眾面小，一臺(tái)電梯廣告費(fèi)僅300-600元/年。

劉敬良表示，隨著居民消費(fèi)觀念逐步形成，繳費(fèi)和乘梯率會(huì)逐步增加，資金平衡的矛盾也會(huì)有所改善。

“等到加完電梯后，再跟住戶探討收費(fèi)，很難。” 房地天宇總經(jīng)理助理徐輝認(rèn)為，企業(yè)必須在前期制定一個(gè)穩(wěn)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，獲得住戶認(rèn)可。在沒有長(zhǎng)期穩(wěn)定資金支持情況下，一旦出現(xiàn)管理空白，“這是人命關(guān)天的事，必須引起高度重視。”

與北京代建租賃模式不同，上海由政府部門主導(dǎo)，引進(jìn)社會(huì)資本，對(duì)符合條件的居民樓進(jìn)行電梯改造。

由開發(fā)商出資在住宅頂層加蓋，加層房屋出售所得用于補(bǔ)貼電梯安裝與保養(yǎng)費(fèi)用，業(yè)主只需支付電梯運(yùn)行費(fèi)。開發(fā)商可承擔(dān)一定年限的電梯保養(yǎng)費(fèi)用，并將對(duì)受電梯影響采光和通風(fēng)的住戶給予一定補(bǔ)償。

上述從業(yè)人士解釋稱，上海模式緩解資金問(wèn)題，但北京要求老舊小區(qū)改造“原拆原建”，上海模式行不通。

記者 陳月芹