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按人民銀行公告〔2019〕30號要求，3月1日，存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換正式啟動(dòng)。目前，各主要銀行已完成相關(guān)準(zhǔn)備工作并發(fā)布轉(zhuǎn)換公告，貸款客戶可以通過銀行官方網(wǎng)站、微信公眾號等渠道了解相關(guān)信息。

其中，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款規(guī)模大，事關(guān)老百姓“錢袋子”，且情況復(fù)雜，例如此前有的購房者享受打折利率，有的則是基準(zhǔn)利率上浮;重定價(jià)日有的選擇每年1月1日，有的選擇貸款發(fā)放日的每年對月對日...一起來了解下不同購房者該如何選擇~

1. LPR是什么?

LPR即貸款市場報(bào)價(jià)利率，與貸款基準(zhǔn)利率不同，LPR由各報(bào)價(jià)行按公開市場操作利率(主要指中期借貸便利利率)加點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià)，由中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算得出并按月公布，市場化程度更高，能夠隨著信貸市場資金供求等因素變動(dòng)，可以為銀行貸款提供定價(jià)參考。報(bào)價(jià)加點(diǎn)幅度主要取決于報(bào)價(jià)行自身資金成本、市場供求、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個(gè)品種。

2019年8月，人民銀行改革完善LPR形成機(jī)制。12月，人民銀行發(fā)布公告推進(jìn)存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，并明確自2020年1月1日起，金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款不再使用貸款基準(zhǔn)利率，應(yīng)主要參考LPR進(jìn)行貸款定價(jià)。今年3月起，原參考貸款基準(zhǔn)利率的存量浮動(dòng)利率貸款，可按市場化、法治化原則，由借貸雙方自主協(xié)商將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR或固定利率，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于今年8月31日前完成。

新的LPR由18家報(bào)價(jià)行于每月20日(遇節(jié)假日順延)向全國銀行間同業(yè)拆借中心提交報(bào)價(jià)，全國銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報(bào)價(jià)后算術(shù)平均，向0.05%的整數(shù)倍就近取整計(jì)算得出LPR。公眾可于每月20日9：30后在全國銀行間同業(yè)拆借中心網(wǎng)站和中國人民銀行網(wǎng)站查詢。2月20日最新報(bào)價(jià)顯示，1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。

2.哪些貸款需要進(jìn)行定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換?

本次轉(zhuǎn)換范圍包括2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款。根據(jù)目前各大銀行發(fā)布的公告來看，涉及個(gè)人的貸款，包括個(gè)人住房貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人商用房貸款、經(jīng)營用途個(gè)人金融資產(chǎn)質(zhì)押貸款、經(jīng)營用途個(gè)人房產(chǎn)抵押消費(fèi)與經(jīng)營組合貸款等均在轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)。

如果貸款存在分次提款、循環(huán)貸等情形，工商銀行的公告顯示，對于尚未提款的部分，轉(zhuǎn)換后的執(zhí)行利率水平不高于轉(zhuǎn)換前利率。

此外，固定利率貸款，公積金個(gè)人住房貸款無需轉(zhuǎn)換。固定利率是指貸款實(shí)際執(zhí)行利率在整個(gè)貸款期限內(nèi)始終保持不變，無需將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)變?yōu)長PR。

如果是公積金組合貸款，那么其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款需要進(jìn)行定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，公積金貸款仍按照原公積金貸款利率政策執(zhí)行。

3.選擇固定利率還是錨定LPR?

先上結(jié)論：

根據(jù)人民銀行規(guī)定，個(gè)人住房貸款利率水平在轉(zhuǎn)換前后保持不變，若選擇轉(zhuǎn)為固定利率貸款，那么在剩余還款期限內(nèi)，你的貸款利率將一直保持不變;若選擇轉(zhuǎn)為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率貸款，未來你的貸款利率將在現(xiàn)有利率水平的基礎(chǔ)上跟隨LPR的變動(dòng)而變動(dòng)。目前多數(shù)專家認(rèn)為短期內(nèi)利率大概率處于下行周期、LPR總體可能呈下降走勢?；诖耍壳皩⒎抠J轉(zhuǎn)換成以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)可以享受利率下降的實(shí)惠。不過未來較長一段時(shí)間LPR具體上升還是下降，則無法判斷，需要您謹(jǐn)慎選擇。需要注意的是，只有一次選擇權(quán)，選擇固定利率或者錨定LPR后，剩余借款期限內(nèi)定價(jià)基準(zhǔn)不能再次轉(zhuǎn)換。

舉幾個(gè)例子：

Ⅰ.享受打折利率的購房者

小A的1筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率打8折，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×(1-20%)=3.92%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期為1年，重定價(jià)日為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為-0.88個(gè)百分點(diǎn)(3.92%-4.8%=-0.88%)。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是3.92%(4.8%-0.88%)。

在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR-0.88%，此后每年以此類推。

我們假設(shè)LPR總體呈下降走勢，2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR較2019年12月下行0.1個(gè)百分點(diǎn)，為4.7%。則2021年1月1日，小A的房貸利率為3.82%(4.7%-0.88%=3.82%)，與選擇固定利率相比下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)。

Ⅱ.利率上浮的購房者

小B的1筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%=5.39%)。

2021年1月1日，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

我們假設(shè)LPR總體呈下降走勢，2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR較2019年12月下行0.1個(gè)百分點(diǎn)，為4.7%，則2021年1月1日，小A的房貸利率為5.29%(4.7%+0.59%=5.29%)，與選擇固定利率相比下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)。

4.錨定哪個(gè)期限的LPR?

具體錨定1年期還是5年期以上LPR，要看購房者的原合同借款期限，注意不是剩余借款期限!借款期限在5年及以內(nèi)的主要參考1年期LPR加點(diǎn)形成，借款期限在5年以上的主要參考5年期以上LPR加點(diǎn)形成。例如，您的借款合同中約定的貸款期限是10年，您于2020年5月1日轉(zhuǎn)換時(shí)，貸款剩余期限是2年，則轉(zhuǎn)換時(shí)仍將按照10年選擇參照利率。

5.重定價(jià)日如何選擇?

怎么理解重定價(jià)周期?

根據(jù)各主要銀行的公告，大多數(shù)銀行支持客戶選擇保持原合同約定的重定價(jià)日不變。重新約定的重定價(jià)日方式有兩種：第一種是每年1月1日重定價(jià)，就是按照1月1日的相應(yīng)期限LPR水平計(jì)算;第二種是你的貸款發(fā)放日的每年對月對日重定價(jià)，即按對月對日那一天的相應(yīng)期限LPR水平計(jì)算。大多數(shù)銀行支持客戶保持原合同約定的重定價(jià)周期不變，如果重新約定重定價(jià)周期，商業(yè)性個(gè)人購房貸款重新約定的重定價(jià)周期最短為1年。

①如果重定價(jià)日為每年1月1日，在2021年1月1日(重定價(jià)日)之前，購房者的存量房貸利率水平?jīng)]有任何變化，只不過是計(jì)算方式由以前基準(zhǔn)利率上浮下浮幾個(gè)百分點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)長PR+點(diǎn)差(點(diǎn)差固定，可為負(fù)值，此時(shí)LPR為2019年12月20日水平)。在2021年1月1日，房貸執(zhí)行利率會調(diào)整為2020年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR+點(diǎn)差，此后每年以此類推。

②如果重定價(jià)日為貸款發(fā)放日的每年對月對日，從轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)至此后的第一個(gè)重定價(jià)日(不含)，轉(zhuǎn)換后的執(zhí)行利率水平等于原合同最近的執(zhí)行利率水平，即2019年12月相應(yīng)期限LPR與加點(diǎn)數(shù)值之和。之后，自第一個(gè)重定價(jià)日起，在每個(gè)利率重定價(jià)日，利率水平由最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR+點(diǎn)差(點(diǎn)差固定)，此后每年以此類推。

舉個(gè)例子!

小C的1筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款發(fā)放日為2010年5月10日，原合同期限20年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率打9折，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×(1-10%)=4.41%。他在定價(jià)基準(zhǔn)變更時(shí)將重定價(jià)日調(diào)整為貸款發(fā)放日的每年對月對日，即每年5月10日。

轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)也很重要哦!大部分銀行是這樣做的：

Ⅰ.如果小C在2020年3月30日(即在他選擇的重定價(jià)日——5月10日之前)變更定價(jià)基準(zhǔn)，那么從2020年3月30日至2020年5月9日，貸款執(zhí)行利率水平依然是4.41%。2020年5月10日(也就是重定價(jià)日)，貸款利率水平應(yīng)該為2020年4月份公布的5年期以上LPR加相應(yīng)點(diǎn)數(shù)。此后每年以此類推。

Ⅱ.如果小C在2020年6月10日(即在他選擇的重定價(jià)日——5月10日之后)變更定價(jià)基準(zhǔn)，那么從2020年6月10日至2021年5月9日，貸款執(zhí)行利率水平依然是4.41%。從2021年5月10日，貸款利率水平應(yīng)該為2021年4月份公布的5年期以上LPR加相應(yīng)點(diǎn)數(shù)。此后每年以此類推。