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東莞市住建局近日發(fā)布了《關(guān)于防范兜售新建商品住房房源指標(biāo)行為的提示》(下稱(chēng)“《提示》”)稱(chēng)，近期接群眾反映：個(gè)別房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員和社會(huì)人員向意向購(gòu)房人兜售新建商品住房“房源指標(biāo)”，并擬收取數(shù)萬(wàn)元至數(shù)十萬(wàn)元不等作為取得“房源指標(biāo)”的服務(wù)費(fèi)。提醒廣大市民和購(gòu)房者不要被提供“獲取選房指標(biāo)”、“鎖定房號(hào)”、“優(yōu)先選房”等收費(fèi)服務(wù)“忽悠”。

早在今年6月，東莞市住建局也曾發(fā)布類(lèi)似的文件，予以整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。其中“茶水費(fèi)”便位列其中。此前，深圳、廣州等多地都發(fā)布類(lèi)似涉整頓“茶水費(fèi)”等樓市亂象的文件。

地產(chǎn)及法律業(yè)內(nèi)人士提醒廣大購(gòu)房者警惕茶水費(fèi)陷阱。如置業(yè)者發(fā)現(xiàn)類(lèi)似違規(guī)行為可向公安部門(mén)和住建部門(mén)舉報(bào)，并提供相關(guān)證據(jù)，及早制止違規(guī)行為發(fā)生。

茶水費(fèi)屢禁不止

每逢樓市行情火爆，令廣大購(gòu)房者深?lèi)和唇^的“茶水費(fèi)”現(xiàn)象就會(huì)在部分熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)樓盤(pán)卷土重來(lái)。

以深圳為例，今年四月，樓市行情持續(xù)走熱之際，深圳寶安區(qū)一樓盤(pán)因要交百萬(wàn)“茶水費(fèi)”事件一度引發(fā)熱議。

根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)通報(bào)，因涉“茶水費(fèi)”事件，深圳一名已離職經(jīng)紀(jì)人被列入行業(yè)黑名單并終身禁業(yè)，相應(yīng)不良紀(jì)錄抄送有關(guān)征信機(jī)構(gòu)。

在此之前，深圳寶安區(qū)住房和建設(shè)局也下發(fā)通知，聯(lián)合市場(chǎng)監(jiān)管、公安、稅務(wù)等相關(guān)部門(mén)對(duì)房企和中介收取“茶水費(fèi)”等價(jià)外費(fèi)用違法行為進(jìn)行調(diào)查，一旦發(fā)現(xiàn)將暫停涉案樓盤(pán)全部房源網(wǎng)簽權(quán)限。

這并非主管部門(mén)首度對(duì)“茶水費(fèi)”祭出禁令。

由于受限價(jià)政策影響，深圳新房和周邊二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象在一些熱點(diǎn)片區(qū)較為明顯。“買(mǎi)到就是賺到”，令不少投資者“打新”熱情高漲。

有深圳房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的一位王姓負(fù)責(zé)人士就向第一財(cái)經(jīng)記者表示，一些新盤(pán)對(duì)外宣稱(chēng)售罄，其實(shí)并沒(méi)有賣(mài)完，收取“茶水費(fèi)”之后這些錢(qián)可能會(huì)倒手，即投資客與中介人員聯(lián)系后，“喝茶費(fèi)”通過(guò)外場(chǎng)中介轉(zhuǎn)給駐場(chǎng)的內(nèi)部中介，再轉(zhuǎn)至開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人員手里。

一些手頭握有“價(jià)格差”樓盤(pán)資源的中介人員或者銷(xiāo)控人員便可以利用這個(gè)資源充當(dāng)中間人的角色。由于不少熱門(mén)樓盤(pán)即便被收取數(shù)十萬(wàn)元的“喝茶費(fèi)”，但還是比新盤(pán)的價(jià)格低，存在一定的套利空間。因此不少投資客雖然厭惡“茶水費(fèi)”，但還是會(huì)選擇繳納。

類(lèi)似這樣樓盤(pán)項(xiàng)目相關(guān)人利用信息差優(yōu)勢(shì)薅購(gòu)房者羊毛的行為，在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，有一方愿打一方愿挨的意味在內(nèi)。尤其是深圳的不少“打新”盤(pán)，入手之后，升值空間輕松覆蓋“茶水費(fèi)”。買(mǎi)到房的置業(yè)者雖然事后發(fā)現(xiàn)被套路但大多也就選擇息事寧人。

但充斥在“茶水費(fèi)”市場(chǎng)的更多是令人沮喪和憤怒的實(shí)例。

不少樓盤(pán)宣稱(chēng)的“支付茶水費(fèi)可提前拿房”等均為不實(shí)言論和虛假信息，隨之而來(lái)的是不小的經(jīng)濟(jì)損失和剪不斷理還亂的法律糾紛。

以新近被查處的一宗“喝茶費(fèi)”糾紛為例，據(jù)廣州市公安局9月11日消息顯示，廣州市黃埔區(qū)招商蛇口(001979.SZ)旗下樓盤(pán)7名房產(chǎn)銷(xiāo)售，利用對(duì)房源銷(xiāo)控的職務(wù)便利，通過(guò)謊稱(chēng)能拿到特殊房源、額外申請(qǐng)到特別折扣等方式，向客戶索取額外“購(gòu)房茶水費(fèi)”，非法牟利達(dá)270多萬(wàn)元。

無(wú)獨(dú)有偶。近日，不斷有東莞市民反映，一些中介人員和社會(huì)人員，向客戶兜售華潤(rùn)置地(01109.HK)南城萬(wàn)象府項(xiàng)目的“房源指標(biāo)”，擬收取10-30萬(wàn)元不等的巨額茶水費(fèi)。

后經(jīng)證實(shí)，華潤(rùn)置地南城萬(wàn)象府項(xiàng)目未與任何銷(xiāo)售代理公司中介進(jìn)行合作，所謂的“茶水費(fèi)”、“內(nèi)部留房”等均屬于不實(shí)言論。

類(lèi)似這樣的例子比比皆是。有今年4月被房產(chǎn)中介誤導(dǎo)繳納了數(shù)十萬(wàn)元“喝茶費(fèi)”，參與深圳南山區(qū)大沖片區(qū)的華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期花園項(xiàng)目的劉姓人士，在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪之際，還指出，通常項(xiàng)目相關(guān)方還會(huì)以“內(nèi)部留房”的名義，收取客戶的錢(qián)款以及身份證、戶口本、單身證明、房產(chǎn)證明、結(jié)婚證等證件。

“‘內(nèi)部留房’消息被證實(shí)虛假之后，其實(shí)個(gè)人的信息安全很難得到保證，你也不清楚個(gè)人系列隱私信息到底落入哪些人的手中，對(duì)個(gè)人是很大的信息安全困擾。”劉姓人士表示，他后續(xù)不斷有接到銀行推銷(xiāo)貸款、賣(mài)房、賣(mài)車(chē)等各類(lèi)騷擾電話。

老套路難掩違法之實(shí)

所謂的“茶水費(fèi)”無(wú)論包裝得如何誘人，全都是套路，無(wú)一例外。

有多位中介人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，為了降低客戶防備心理，中介人員或“內(nèi)部人員”通常會(huì)承諾“若選房不成功，此筆茶水費(fèi)可退還”。借助這種先營(yíng)造誠(chéng)信形象誘客上鉤，再想辦法“殺客”，騙一個(gè)是一個(gè)的套路，不少投資客都會(huì)不小心就掉入“茶水費(fèi)”的陷阱。

在尋找客戶上，中介人員或“內(nèi)部人員”通過(guò)會(huì)采取“廣撒網(wǎng)”的模式。微信朋友圈、中介門(mén)店、房產(chǎn)交易網(wǎng)站、朋友引薦等都是他們慣用的獲客渠道。

“有的客戶會(huì)要求開(kāi)合同收據(jù)或者發(fā)票，中介也會(huì)去盡量滿足的。”上述王姓負(fù)責(zé)人指出。

有些中介為了提高客戶好感度，謊稱(chēng)先安排客戶選房，選上再交錢(qián)、選不上不收錢(qián)。

王姓負(fù)責(zé)人士進(jìn)一步指出，這樣一來(lái)，中介能夠廣泛蓄客，萬(wàn)一有客戶選上了房，還以為是中介幫忙拿到的，主動(dòng)送錢(qián)，中介又可得一筆意外之財(cái)，即使客戶沒(méi)有后續(xù)，但這些中介“講信用”、“有辦法”、“路子野”的個(gè)人形象已經(jīng)悄然建立，相當(dāng)于完成了拓客。中介嘴皮動(dòng)動(dòng)，可謂無(wú)本萬(wàn)利。

這些獲利模式，其實(shí)均是利用客戶心理，由客戶自行購(gòu)房，若購(gòu)房成功，則謊稱(chēng)是“內(nèi)部關(guān)系”功勞，收走客戶資金;若購(gòu)房不成則退還茶水費(fèi)營(yíng)造“守信”形象，以此機(jī)會(huì)獲得非法收入。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪之際指出，從房地產(chǎn)交易秩序的角度看，部分房企或中介違規(guī)兜售購(gòu)房指標(biāo)或房源指標(biāo)，本身就是一種損害正常交易、加大購(gòu)房者成本的行為，通過(guò)《提示》等此類(lèi)政策，后續(xù)房屋買(mǎi)賣(mài)更加規(guī)范，對(duì)于保障購(gòu)房者權(quán)益、形成公平交易市場(chǎng)等都有積極的作用。

對(duì)于實(shí)際中被套路的人群，廣東法制盛邦律師事務(wù)所合伙人陳亮也提醒廣大購(gòu)房群眾，若發(fā)現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)及其相關(guān)人員或某些號(hào)稱(chēng)“消息靈通“的人士在銷(xiāo)售商品房的過(guò)程中，有收取“茶水費(fèi)”、“指標(biāo)費(fèi)”預(yù)留關(guān)系房源和內(nèi)部房源等違法違規(guī)行為的，請(qǐng)立即追索以免損失擴(kuò)大，并及時(shí)保留協(xié)議、轉(zhuǎn)賬憑證、收據(jù)或發(fā)票等有效證據(jù)，還可以向公安機(jī)關(guān)以及住建部門(mén)舉報(bào)和提供相關(guān)線索。

作者：吳俊捷