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進入“金九銀十”，是房企傳統(tǒng)意義上的“收割季”，但有關(guān)樓市調(diào)控的政策，卻是“一條接一條”，先是住建部聯(lián)合人民銀行，給開發(fā)商下了三道融資紅線，要求房企主動“降杠桿”、“降負債”。

部分房價漲幅較大的城市，如江蘇無錫，近期大幅度收緊樓市調(diào)控政策，夫妻離異后兩年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)，按離異前家庭在市區(qū)范圍內(nèi)擁有住房套數(shù)計算，二套房首付比例提高至六成。

8月28日，住建部又約談了沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等6個樓市火熱的城市，原因是這幾個城市房價連續(xù)三個月房價漲幅領(lǐng)跑，其中沈陽和成都已被約談兩次。

樓市調(diào)控步步趨緊，這將如何影響年末重慶土拍市場?銷售市場會有何變化?房價會進入下行通道嗎?

開發(fā)商被下三條“融資紅線”

通過不斷買地的方式，將自己規(guī)模做大，同時將風(fēng)險均攤，這是地產(chǎn)行業(yè)比較流行的“高周轉(zhuǎn)”模式，但是近期監(jiān)管部門給開發(fā)商下了“三條紅線”，要讓開發(fā)商“降負債”、“降杠桿”。

三條融資紅線的內(nèi)容劃重點：

1.房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%;

2.房企的凈負債率不得大于100%;

3.房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

如果三項指標全部“踩線”，有息負債不得增加;

兩項指標“踩線”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%;

一項指標“踩線”，有息負債年增速可放寬至10%;

全部指標符合監(jiān)管層要求，則有息負債規(guī)模年增速可放寬至15%。

三條融資紅線中的“踩線”房企，大多在重慶有開發(fā)項目，融資新政一出，震動地產(chǎn)圈，因為這樣的融資監(jiān)管新政，也就意味著，開發(fā)商的拿地速度將全面緩慢。通過高負債做大規(guī)模的路，被徹底堵死。房企想要多拿地，就必須降低自己的負債和杠桿。

房企大佬如何看待“融資三道紅線”

“三道紅線”的消息，幾乎與房企2020年中期業(yè)績的發(fā)布同步，在各大房企2020年中績業(yè)績會上，各大房企的高管們也不得不面對投資者關(guān)于“三道紅線”的問題并給予詳細的解答，我們摘錄了如下觀點：

碧桂園總裁兼執(zhí)行董事莫斌：對于重點房企的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則問題，比較多的是叫“三道紅線”。

我們從2018年開始，其實也在降負債，跟國家的政策比較一致。我們在穩(wěn)健和發(fā)展之間會做比較好的平衡，所以未來融資管理對我們來說還是相對比較友好的。

萬科集團總裁、首席執(zhí)行官祝九勝：從官方媒體的報道來看，監(jiān)管機構(gòu)主要還是從規(guī)范房地產(chǎn)整個行業(yè)和防范金融風(fēng)險角度出發(fā)的。重點房企的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，我們會認真地去研究，盡快適應(yīng)。

目前公司的財務(wù)和資金狀況一直非常穩(wěn)健，凈負債率保持在27%的低位，手持現(xiàn)金為一年到期債項倍數(shù)的兩倍和兩倍以上，公司已經(jīng)連續(xù)11年保持經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。哪怕今年，受到了疫情和市場變化帶來的挑戰(zhàn)，上半年也實現(xiàn)了226億的正現(xiàn)金流。長期來看，我們對自己有信心。

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌：融創(chuàng)一直走在政策前面，2017年已經(jīng)開始保持有息負債穩(wěn)定，加快降低杠桿率。我們從去年開始，并在未來三年中都把這作為重點規(guī)劃。

我們已經(jīng)對政策有了判斷，提前進行準備。

從具體指標來看，目前已經(jīng)能達到央行要求的方向：凈負債率迅速下降，今年年底目標120%，明年目標100%以下;短債比年底一定可以達到要求;剔除稅收的資產(chǎn)負債率相對較慢，需要隨著利潤積累、凈資產(chǎn)增加而逐步改善，相信未來每年都會逐步下降，爭取三年達到目標。

龍湖集團董事長吳亞軍：國家過去幾年“控房價、降杠桿、啟動內(nèi)需、實現(xiàn)雙循環(huán)”的一系列宏觀政策的落實和清晰化、可操作化，有利于行業(yè)健康發(fā)展。

龍湖因為過去的穩(wěn)健而受到金融機構(gòu)、評級機構(gòu)和投資人的高度評價和認同。這次忝列“綠檔”，我們?nèi)詰?yīng)“朝乾夕惕”，同時又要敢于去抓住歷史機遇期，對新業(yè)務(wù)主動布局、主動轉(zhuǎn)型，在傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上利用過去積淀的能力圈、客戶資源、品牌號召力、組織人才等，穩(wěn)健而不失銳利地發(fā)展，在有限的條件下、在行業(yè)加速淘汰中，成為這一輪的勝者。

重慶年末土拍市場受矚目

上周主城有3宗地塊開啟預(yù)公告，甫一發(fā)布便引發(fā)網(wǎng)友熱議。一是因為這3塊地“夠核心”，土地條件極好，二是在監(jiān)管部門要求房企降負債和降杠桿的當下，投拓部門還敢不敢舉牌，區(qū)域會不會誕生刷新三觀的樓面價，引發(fā)業(yè)界關(guān)注。

發(fā)布預(yù)公告的三宗地塊，其中一塊來自觀音橋組團D分區(qū)D10-5-1/02地塊，位于紅旗河溝地鐵站旁，有人驚呼該地塊是北區(qū)“中心”中的“中心”，樓面價必須拍到15000元。

另一宗九龍坡區(qū)大楊石組團的出讓地塊，赫赫有名的鐵馬廠地塊，距離榮安13549/平的重慶地王不到1公里距離。

還有一宗是“西風(fēng)強勁”下的西永地塊，起拍價高達7740元/平。

上述三宗地塊目前只是預(yù)公告，未到正式舉牌時間，不過一位在某房企從事投拓工作的業(yè)內(nèi)人士Z先生告訴房市記者，他預(yù)判好的地塊仍會引來房企競逐。

原因是，上半年有些房企在土儲這一塊根本就沒“吃飽”，手握土地資金，勢必會參與到優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪。

當然，獲取這些土地的前提，還是一個算賬的問題，企業(yè)要在算得過來賬的前提下去參與土地市場的競拍。

Z先生說，據(jù)他們監(jiān)控近兩年的重慶土地市場，拿地的企業(yè)大部分項目都是“不賺錢的”，原因就是地價高企，抬高了開發(fā)成本，但是地價刷新之后，對市場和房價肯定有刺激效應(yīng)，比如蔡家板塊，兩年前的套內(nèi)價格在12000元徘徊，去年龍湖、雅居樂和中南進駐之后，區(qū)域價格已經(jīng)提升到套內(nèi)14000，這些項目對區(qū)域價值的拉動作用相當明顯。

領(lǐng)域機構(gòu)總經(jīng)理劉兵則認為，三條融資新政監(jiān)管紅線下，負債率高的房企拿地肯定會更為謹慎，但對于有資金實力、現(xiàn)金流充沛的企業(yè)，反倒是一個拿地的機會，因為土拍競爭會變得沒有那么激烈。

購房者或有“撿漏”的機會

樓市調(diào)控收緊進一步收緊，開發(fā)商會不會大幅度降價， 2020年的最后4個月，房價會不會進入下行通道?則是購房者普遍關(guān)心的另一話題。

領(lǐng)域機構(gòu)總經(jīng)理劉兵認為，重慶房地產(chǎn)市場目前供應(yīng)端充足，房源多，客戶選擇面大，房價會保持整體平穩(wěn)狀態(tài)，“房企大幅降價的空間比較小，成本決定價格，而且這些監(jiān)管政策的出臺，目的是為了保持市場的平穩(wěn)發(fā)展。所以我建議購房者，有需求有預(yù)算該買則買。”

重慶地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張鑫則認為，“今年1到8月，各大房企的銷售完成率并不理想，正常情況下，進入最后一季度，房企都會有更多的促銷動作，加緊跑量，如果融資新政的三條紅線落地，部分房企為?，F(xiàn)金流，市面上可能會出現(xiàn)更多的特價房，購房者可以多看多比較。”