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“你買房！我還貸！”“0壓力安家，交房前幫你還月供”……近期，安徽、山東等地的多個(gè)新盤打出此類房貸補(bǔ)貼的廣告，促銷出貨，吸引客戶。

對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師表示，上述開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠能否落實(shí)對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)才是最大的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房人要認(rèn)真、謹(jǐn)慎地簽訂合同，防范風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。如果開(kāi)發(fā)商承諾的貸款補(bǔ)貼給不到位，應(yīng)該承擔(dān)一定的違約責(zé)任。

(資料圖片)

現(xiàn)象：肥東一樓盤補(bǔ)貼房貸最長(zhǎng)36個(gè)月

今年“十一”假期，安徽省肥東縣徽創(chuàng)金悅江南郡項(xiàng)目推出“你買房！我還貸！”活動(dòng)，即購(gòu)買指定房源，可享受每月最高5000元房貸補(bǔ)貼，補(bǔ)貼款在貸款審批放款后發(fā)放，補(bǔ)貼最長(zhǎng)36個(gè)月。

“十一”假期，徽創(chuàng)金悅江南郡推出“你買房！我還貸！”活動(dòng)。圖/項(xiàng)目公眾號(hào)截圖

據(jù)徽創(chuàng)金悅江南郡項(xiàng)目的銷售人員介紹，該項(xiàng)目首付款比例是25%，在10月1日至10月7日，購(gòu)房人正常交首付款，開(kāi)發(fā)商針對(duì)不同房源的房貸，有數(shù)額不一的補(bǔ)貼金額。比如，總價(jià)130萬(wàn)元左右的房子，直接給十幾萬(wàn)元的房貸補(bǔ)貼?！爸挥匈?gòu)買項(xiàng)目指定房源，才可以參加補(bǔ)貼房貸活動(dòng)。而且只有在銀行放款后，項(xiàng)目才會(huì)進(jìn)行房貸補(bǔ)貼?！?/p>

無(wú)獨(dú)有偶，山東省曹縣金緯國(guó)賓府項(xiàng)目也在近日以“0壓力安家，交房前幫你還月供”的宣傳口號(hào)推銷房子。

新京報(bào)記者以購(gòu)房人身份與金緯國(guó)賓府銷售處取得聯(lián)系，一名銷售人員表示，金緯國(guó)賓府項(xiàng)目首付比例是30%，單價(jià)從4800元-5200元/平方米不等，戶型有132、145平方米三居室等，項(xiàng)目大約在14個(gè)月以后交付。此次活動(dòng)大意是開(kāi)發(fā)商替業(yè)主提前還月供。“假設(shè)購(gòu)房人買下一套總價(jià)100萬(wàn)元的商品房，用100萬(wàn)元減去一個(gè)活動(dòng)優(yōu)惠2萬(wàn)元，再減去14個(gè)月需要還貸3.36萬(wàn)元，得出實(shí)際的總價(jià)約94.64萬(wàn)元，然后用94.64萬(wàn)元除以房子面積得出單價(jià)，以這個(gè)單價(jià)簽訂購(gòu)房合同?！?/p>

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背后：

三四線城市新房去化壓力大

對(duì)于上述樓盤的促銷方式，中國(guó)法學(xué)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法研究會(huì)副秘書長(zhǎng)陳音江表示，現(xiàn)在買套商品房要支付一筆不小的費(fèi)用，因此絕大多數(shù)購(gòu)房人都會(huì)選擇按揭貸款的方式購(gòu)房。辦理按揭貸款后，每個(gè)月都要還月供，這給很多購(gòu)房人帶來(lái)不小的壓力。當(dāng)下，一些樓盤確實(shí)存在銷售難的問(wèn)題，于是這些樓盤的開(kāi)發(fā)商抓住購(gòu)房人擔(dān)心還款難的心理，想出來(lái)如此頗具吸引力的促銷手段。

的確，這種“房貸補(bǔ)貼”“代還月供”的促銷方式產(chǎn)生與市場(chǎng)去化有關(guān)。一位業(yè)內(nèi)人士分析，目前，全國(guó)樓市處于調(diào)整期，各地市場(chǎng)分化更為凸顯。尤其是部分三四線城市出現(xiàn)“供大于需”的現(xiàn)象，庫(kù)存去化難度加大，進(jìn)一步導(dǎo)致房企銷售回款的壓力增大?；诖耍恍┓科笙敕皆O(shè)法促銷，就是為了去化庫(kù)存、減輕回款壓力。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1-9月，受到全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、政策效果顯現(xiàn)不明顯及部分地區(qū)疫情反復(fù)等因素影響，三四線代表城市新建商品住宅月均成交20萬(wàn)平方米，同比下降38.6%。截至9月底，按近6個(gè)月月均銷售面積計(jì)算，三四線代表城市出清周期22.1個(gè)月，短期市場(chǎng)庫(kù)存去化壓力較大。

克而瑞方面分析認(rèn)為，房企“自救”動(dòng)作頻現(xiàn)，普遍加大了折扣營(yíng)銷，最多降至6-8折。在房企國(guó)慶大促銷疊加政策利好的背景之下，多個(gè)城市的新盤來(lái)訪量均有不同程度的回升，但客戶轉(zhuǎn)化率不一，不同城市分化持續(xù)加劇。

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律師：

“幫你還貸”本質(zhì)上是降價(jià)促銷

在上述業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“你買房！我還貸!”只是一個(gè)噱頭而已。多年以前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上就出現(xiàn)過(guò)此類促銷方式。雖然房企的促銷方式多種多樣，但最終都是“羊毛出在羊身上”。

“從上述樓盤的營(yíng)銷方式可以看出，參與此種‘購(gòu)房補(bǔ)貼房貸活動(dòng)’的房源一般都是指定房源，是否有實(shí)際意義上的優(yōu)惠，還有待進(jìn)一步考察。購(gòu)房人要多從自身角度考慮是否買房等問(wèn)題，不要被一些不切合實(shí)際的噱頭所誤導(dǎo)。此外，購(gòu)房人越是遇到吸引眼球的宣傳越要提高警惕，要從多方面了解自己所購(gòu)商品房項(xiàng)目是否五證齊全、是否存在爛尾的風(fēng)險(xiǎn)等。”陳音江如是說(shuō)。

王佳紅表示，無(wú)論開(kāi)發(fā)商替業(yè)主提前還月供，還是補(bǔ)貼房貸，其本質(zhì)上都是開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷售的體現(xiàn)，而購(gòu)房人購(gòu)買此類商品房主要也是基于對(duì)優(yōu)惠的誘惑，所以開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠能否落實(shí)對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)才是最大的風(fēng)險(xiǎn)。

王佳紅提醒購(gòu)房人，無(wú)論開(kāi)發(fā)商如何計(jì)算優(yōu)惠，優(yōu)惠后的最終價(jià)格要在合同里寫清楚。不管以后發(fā)生何種情況，購(gòu)房人都是按照合同約定的價(jià)格、時(shí)間和方式付款。此外，開(kāi)發(fā)商提供的“房貸補(bǔ)貼”，因?yàn)樾枰荣?gòu)房人的貸款審批放貸后才能予以發(fā)放，這就要求購(gòu)房人對(duì)于自己是否能獲得貸款審批要有充分的認(rèn)識(shí)。如果購(gòu)房人的貸款通過(guò)審批，而開(kāi)發(fā)商承諾的貸款補(bǔ)貼給不到位，應(yīng)該承擔(dān)一定的違約責(zé)任。

新京報(bào)記者 | 張 建

編 輯 | 楊娟娟

排 版 | 寇德娜