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證監(jiān)會(huì)大禮包次日，首個(gè)一線城市土拍上線。11月29日，北京迎來(lái)2022年第四批次集中供地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，優(yōu)質(zhì)地塊依然搶手、國(guó)企央企仍是主力、深耕某一片區(qū)拿地不斷等成為本輪疫情下、松綁后的土拍特點(diǎn)，現(xiàn)房、搖號(hào)等成為了關(guān)鍵詞。

(資料圖)

信號(hào)一：優(yōu)質(zhì)地塊依然搶手

北京第四批次集中供地共推出了六宗住宅地塊，用地規(guī)模約15公頃，地上建筑規(guī)模約32萬(wàn)平米。

此次現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的4宗地塊，共有38家房企及聯(lián)合體參與競(jìng)拍（含重復(fù)報(bào)名），其中朝陽(yáng)區(qū)的三宗地塊更為招攬“人氣”，也最為“吸金”，土拍現(xiàn)場(chǎng)基本算是朝陽(yáng)專場(chǎng)。

由于競(jìng)地價(jià)－競(jìng)現(xiàn)房－搖號(hào)（交高標(biāo)）的競(jìng)拍機(jī)制，競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)并沒(méi)有給房企們太多的發(fā)揮空間，直接地價(jià)、現(xiàn)房銷售雙觸頂，誰(shuí)能拿到基本靠點(diǎn)“運(yùn)氣”。朝陽(yáng)三宗地塊全部地價(jià)、現(xiàn)房銷售“雙觸頂”。

朝陽(yáng)平房鄉(xiāng)PF-44、PF-45兩宗地塊，屬性質(zhì)地完全相同，且互為鄰里，地塊本身也無(wú)均任何配建，商品房銷售指導(dǎo)價(jià)均為8.5萬(wàn)元/平方米。唯一區(qū)別是，PF-44地塊面積比PF-45地塊稍微大一些。最終，PF-44地塊被保利+建工聯(lián)合體以25.53億元+1萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷售競(jìng)得，溢價(jià)率15%；PF-45地塊被三元嘉業(yè)以24.38億元+1萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷售競(jìng)得，溢價(jià)率15%。

此外，朝陽(yáng)此次還推出了崔各莊奶西村地塊，該地塊規(guī)劃建筑面積約7.09萬(wàn)平方米，起拍價(jià)為28.1億元，銷售指導(dǎo)價(jià)同樣為8.5萬(wàn)元/平方米。與上述兩宗地塊不同，崔各莊奶西村地塊有小部分社區(qū)管理、室內(nèi)體育設(shè)施等配建，且現(xiàn)房銷售面積高達(dá)3.5萬(wàn)平方米。最終該地塊同樣“雙觸頂”，由金隅以32.315億元+3.5萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷售競(jìng)得，溢價(jià)率15%。

在北京鏈家研究院資深分析師岳微看來(lái)，朝陽(yáng)在停拍一輪后，為此次主力供應(yīng)區(qū)域，雖為新房庫(kù)存量較高的區(qū)域，但此次出讓地塊均避開(kāi)高庫(kù)存板塊。其中，2宗地塊位于朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)，該板塊界面完整、鄰近地鐵、配套成熟，新房供應(yīng)稀缺，兩個(gè)次新房小區(qū)“和錦薇棠”、“朝青知筑”也都為4年前入市，且周邊多為保障性住宅小區(qū)，純商品住宅更是高度稀缺，板塊內(nèi)改善居住需求旺盛，此次出讓地塊預(yù)計(jì)提供近千套商品住宅，與市場(chǎng)需求相貼合。

另一宗奶西地塊，緊鄰熱銷項(xiàng)目望京樾、中建宸園，地塊屬性及指導(dǎo)價(jià)與望京樾一致，在望京樾成功銷售的背景下，地塊產(chǎn)品打造具有成功經(jīng)驗(yàn)借鑒，又與在售項(xiàng)目拉開(kāi)時(shí)間差距、避免同區(qū)域多盤(pán)同開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)局面。

信號(hào)二：深耕片區(qū)依然可行

石景山古城地塊并未有太多爭(zhēng)奪，僅幾輪報(bào)價(jià)，就被中海新城以28.4億元收入囊中，溢價(jià)率5.58%。中海新城成功競(jìng)得石景山古城地塊，其實(shí)市場(chǎng)早有預(yù)見(jiàn)。接近中海新城的知情人士告訴北京商報(bào)記者，目前中海新城在石景山開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目已基本清盤(pán)，也可以說(shuō)“無(wú)盤(pán)”可賣(mài)，四批次這宗地塊一定會(huì)出手，且志在必得。不僅如此，由于中海新城深耕該片區(qū)多年，曾多次創(chuàng)造年度百億的銷售記錄，對(duì)區(qū)域的熟悉程度、監(jiān)管的維系都遠(yuǎn)超其他企業(yè)，因此該地塊基本屬于“定制”。最終的結(jié)果也證實(shí)了這一點(diǎn)。

實(shí)際上從石景山過(guò)往的供地經(jīng)驗(yàn)看，大房企深耕成為該片區(qū)的特點(diǎn)，前有遠(yuǎn)洋自遠(yuǎn)洋山水開(kāi)始，前后開(kāi)發(fā)15年，后有中海新城多次創(chuàng)造百億銷售神話。

除了上述地塊外，門(mén)頭溝地塊和通州地塊由于“人氣”不旺，已于前日率先成交，門(mén)頭溝地塊被中建方程+中建信和以7.9億元底價(jià)競(jìng)得；通州地塊由城建興華以16.69億元競(jìng)得，溢價(jià)率僅0.54%。

北京2022年第四批次集中供地最終成交總價(jià)135億元。

信號(hào)三：國(guó)企央企仍是主力

從報(bào)名房企來(lái)看，國(guó)、央企仍為主力參與，長(zhǎng)期在京活躍的金茂、中海、建工、中建、華潤(rùn)、首開(kāi)、保利、招商、金隅均有報(bào)名。其中，中建系幾乎全員出動(dòng)，一局、二局、五局、八局及中建方程均有報(bào)名、偏好朝陽(yáng)市場(chǎng)，但簽運(yùn)不佳，未有斬獲，僅中建五局、中建方程聯(lián)合體作為一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)托底門(mén)頭溝1宗地塊。首開(kāi)及華潤(rùn)在售貨值充足，此次報(bào)名及參拍都相對(duì)謹(jǐn)慎。

同樣作為隸屬于北京國(guó)資委的三元嘉業(yè)，在參與二批次小瓦窯地塊、三批次永豐地塊后，年內(nèi)第三次參與，報(bào)名朝陽(yáng)平房鄉(xiāng)兩宗地塊，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)斬獲朝陽(yáng)平房鄉(xiāng)1宗地塊，表現(xiàn)出積極參與北京市場(chǎng)的韌性。

中指研究院土地事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人張凱表示，總體來(lái)看，北京四批次土拍熱度一定程度上超出預(yù)期。熱度超預(yù)期背后，主要受到三方面的影響。其一，目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未企穩(wěn)，北京、上海等個(gè)別城市由于房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度尚好，是當(dāng)下房企為數(shù)不多的投資選擇。本次全國(guó)各地多個(gè)中建系房企齊聚北京參拍，也從側(cè)面反映出這一點(diǎn)。其二，在今年四批次以前，北京全年涉宅用地僅成交49宗，同比去年全年的64宗減少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務(wù)，都希望在今年四批次有所斬獲和補(bǔ)倉(cāng)。其三，北京的很多城投類企業(yè)均具備操盤(pán)開(kāi)發(fā)能力，本次也積極參拍，這與其他城市城投托底拿地的邏輯完全不同，因此將本次土拍熱度推上了新的臺(tái)階。

北京商報(bào)記者王寅浩