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前言：大家好，我是一名房產(chǎn)經(jīng)紀人，也就是大家常說的房產(chǎn)中介，從08年開始在北京做二手房，17年開始涉及新房，這個行業(yè)我堅持做到了現(xiàn)在。今天主要為大家梳理在買房時我們需要注意的事項。

廢話少說，直接進入主題！跟大家聊點買房的干貨知識，耐心看完 對你有幫助呦

(相關資料圖)

一、買新房注意事項

先跟大家講買新房我們注意的地方

1：看新房，先看五證

對于五證不齊，或者未在售樓處公示的，堅決不買，不論多便宜。新房達到預售的條件，必須五證齊全。（在我頭幾天發(fā)布的視頻中有詳細講解）其中五證包括

《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，簡稱"五證"。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)

2：看交房日期

選房先選現(xiàn)房，其次準現(xiàn)房、最后是需要等待很久的期房，如果是大型房企還相對好些（當然最近幾年很多大型房企也有爛尾的時候）。

3：看開發(fā)商

買房有時候不能因為差幾萬塊錢選一個有紕漏的開發(fā)商，本土的老牌房企，有一定的口碑，我們可以考慮在內(nèi)。那么我們首先優(yōu)選的是國企、央企所開發(fā)的項目，央企國企肯定不會爛尾，能保證我們買完房后踏實的交付?；蚩捶科箝_發(fā)實力。

4：看項目施工進度

看新房必看工地，主要看施工進展情況，打個很簡單比方；我所在城市，某樓盤工地從今年到現(xiàn)在就倆三人施工。根本看不到有其他人在施工，不論說的再天花亂墜，這種勸你不要買，很有可能是個可坑等著你跳呢。而我們這的某房企，半年時間快封頂了，現(xiàn)在才開始開售。工地你隨時去隨時在施工，到處都能看到工人，這種能讓你放心去購買。還有一種是剛挖地基，還是一個大坑呢，也勸你莫要著急下手，不然這個坑你可能爬不上來。

5：看周邊交通及配套

實地去考察，看到實物，不要聽我們說如何如何好，更不要聽將來怎么樣，規(guī)劃多么多么的美好。你就看目前現(xiàn)狀，規(guī)劃這東西有很多不可預測性，我買房的城市地鐵都規(guī)劃了快十年了，也沒個所以然，當然也有兌現(xiàn)的規(guī)劃。多聽一些看一些切合實際的東西。

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二、買二手房需要注意事項

這個就比較復雜且多樣化，因為面對二手房和新房也不一樣，是個人對個人之間的交易，不再是個人對開發(fā)商的角色。所以你要打算買二手房一定要仔細看，最好收藏關注，以備不時之需。

1：查產(chǎn)權權屬，核驗、資審

簽約前必須房屋核驗，查驗房子權屬人是誰，簽約必須是產(chǎn)權人，核驗房屋有沒有抵押，查封?？捶勘镜怯浭欠駷樯唐贩?，或其性質(zhì)能否正常交易，慎重購買無房本無產(chǎn)權的房屋。

核驗自己是否有購房資格和貸款事宜，提前打征信，最好提前和銀行確認好

2：核查目前房屋現(xiàn)狀

對于已經(jīng)出租的房屋，必須讓業(yè)主提供租戶放棄優(yōu)先購買的承諾書，因為再租的房屋，租戶享有優(yōu)先購買權，防止后續(xù)糾紛。

3：房本權屬人不能來簽約的

簽約人必須有書面委托書、公證書等證件，且核實權屬人不能來的原因，

①授權委托書內(nèi)容至少包括：委托人和受托人的基本信息、接受委托事項、接受委托期限、委托人與受托人本人簽名或蓋章。

②委托書可以手寫，也可以經(jīng)過公證，但在實際操作中除了全款代領房本可以手寫委托以外，其他都必須經(jīng)過公證。

③在實際操作中，需核實《授權委托書》的真實性：針對手寫的《授權委托書》，應在簽約前與賣方/買方本人取得聯(lián)系，核實委托的真實性，并留存核實的電話錄音或視頻證據(jù)。針對公證的《授權委托書》，可聯(lián)系公證處確認《授權委托書》的真實性，并聯(lián)系委托人本人核實是否要撤銷委托。

④核實《授權委托書》內(nèi)容，確定授權內(nèi)容和授權期限，防止受托人超出權限范圍和期限辦理。要求代理人出具賣方/買方的身份證復印件以及代理人自己的身份證原件。

4：有抵押的房屋

涉及到有抵押的房產(chǎn)，我們要慎重，抵押款最好由權屬人自行想辦法解決，不建議用首付款去給業(yè)主解抵押，即使雙方協(xié)商協(xié)商一致，也一定要?？顚Ｓ茫ㄎ以谏掀谝曨l解說過有關于抵押房產(chǎn)的具體事宜）

5：多個產(chǎn)權人的房屋

這里重點說下賣方已婚的，夫妻共同共有，但房屋登記在一人名下，權利人一人簽署合同。基于夫妻共同共有，需要權利人配偶簽署《配偶同意出售聲明》。

夫妻共同共有且房屋登記在兩人名下，以及夫妻按份共有的，要求兩人到場簽署合同；若其中一人不能到場，需要不到場的共有人參與線上簽約或出具授權委托書。

非夫妻多人按份共有。房屋登記在多人名下，要求全部權利人及其配偶到場簽署合同；若有部分按份共有人不能到場，需要不能到場的共有人出具參與線上簽約或提供授權委托書。若按份共有權利人配偶不能到場，需要權利人配偶出具《配偶同意出售聲明》。

6：確認房子稅費

買房稅費是很重要的，明確所買房屋都需要交哪些稅，查驗房子的購房發(fā)票、契稅票。目前各城市稅費記法有些出入。主要辨別房產(chǎn)是否滿兩年、滿五年、是否家庭唯一住宅。購房者購買的第幾套房產(chǎn)，首套還是二套。最好去當?shù)氐牟粍赢a(chǎn)登記中心看下當?shù)鼐唧w計稅方式。

7：資金監(jiān)管保證自己資金安全

所有購房的錢款除定金的尾款可以不用資金監(jiān)管，其余首付/全款，走銀行進行資金監(jiān)管，錢款轉入銀行三方賬戶。（我在前兩期視頻有具體解說資金監(jiān)管的）

目前很多地方已經(jīng)強制資金監(jiān)管，保障自己購房的利益。我這些年經(jīng)手的二手房全部走做資金監(jiān)管，保障雙方的權益，防止業(yè)主收到錢后不配合過戶，也防止客戶過完戶不給首付款等一系列問題。

最后關于資金監(jiān)管給大家的一個建議，不監(jiān)管的錢（定金、尾款）如果你是全款購買別超過十萬，貸款購買別超過五萬，其余資金全部監(jiān)管。僅僅是我的一個建議，目前我所在區(qū)域的交易都是在這個原則上交易。僅供參考

8：交接房屋時需要注意的事項

交接房屋的時候有兩筆錢，一個是物業(yè)保證金一個是戶口遷出保證金。一些一二線大城市戶口比較重要，買完房后，原業(yè)主戶口必須也要遷出，這些年關于戶口的糾紛也很多，還有一個是物業(yè)保證金，查詢權屬人是不是欠物業(yè)費，水電燃氣等費用。很多人買完房子交接完房了，發(fā)現(xiàn)欠一堆費用，給自己造成很大的困擾。

關于二手房最后敘述兩點：

一是付款的方式，分幾次給？給大家一個付款的建議一般情況下分為三次，定金→首付→尾款 。其中首付款卡在網(wǎng)簽批貸的時候，至于定金在簽約時，尾款在交房時。

二是還有一個公共維修基金，目前很多城市要求過戶公共維修基金，這是買一手房的時候交的費用。買二手房時如果當?shù)乜梢赃^戶，記得一定要過。因為很多人不知道公共維修基金可以退的。

不論是你現(xiàn)在要買房還是將來要買，總會對你有所幫助。