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觀點(diǎn)網(wǎng) 在北京城市副中心，有一個(gè)中國(guó)最大的自由藝術(shù)家群落——通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村。

上個(gè)世紀(jì)九十年代，越來(lái)越多的藝術(shù)家在這里安營(yíng)扎寨，因此，這里也被稱(chēng)作“畫(huà)家村”。

(資料圖)

過(guò)去二十多年，受畫(huà)家和他們的作品影響，小堡村從一個(gè)京郊村落名遍世界；現(xiàn)如今，這個(gè)村落又因一場(chǎng)城市更新，再度引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

最新消息顯示，小堡村城市更新項(xiàng)目將于2023年開(kāi)工建設(shè)，由首開(kāi)股份參與打造，總投資約9.5億元。

更新后，項(xiàng)目將打造成為“蜂糖藝術(shù)街區(qū)”，是一個(gè)集合藝術(shù)商街、藝術(shù)家工作室、蜂糖美術(shù)館、醍醐音樂(lè)會(huì)堂、國(guó)際畫(huà)材中心、藝術(shù)酒店等功能于一體的藝術(shù)特色文化商業(yè)街區(qū)。

對(duì)首開(kāi)股份而言，以集體土地更新改造的方式建設(shè)特色小鎮(zhèn)，無(wú)疑是一次大膽的嘗試，但此次實(shí)驗(yàn)成果如何，仍待檢驗(yàn)。

新玩法

近兩年，在政策支持下，越來(lái)越多房企開(kāi)始探索集體土地的新玩法。

最新消息顯示，首開(kāi)股份參與的通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村集體土地城市更新項(xiàng)目將于2023年開(kāi)工建設(shè)，2025年建成開(kāi)業(yè)，該項(xiàng)目命名為“首開(kāi)蜂糖藝術(shù)街區(qū)項(xiàng)目”。

資料明確，該項(xiàng)目位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村，距北京副中心行政辦公區(qū)5公里，占地4.7萬(wàn)平方米，土地性質(zhì)為集體產(chǎn)業(yè)用地。

在上述項(xiàng)目范圍內(nèi)，原本的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以藝術(shù)家工作室、藝術(shù)機(jī)構(gòu)辦公、畫(huà)材交易以及零散、低端的商業(yè)為主，房屋建筑均為農(nóng)民自建房、閑置工業(yè)廠房、自建多功能工作室，建筑品質(zhì)較低、缺乏規(guī)范統(tǒng)一管理。

而此次，首開(kāi)股份計(jì)劃通過(guò)城市更新的方式，打造一個(gè)集合藝術(shù)商街、藝術(shù)家工作室、蜂糖美術(shù)館、醍醐音樂(lè)會(huì)堂、國(guó)際畫(huà)材中心、藝術(shù)酒店等功能于一體的藝術(shù)特色文化商業(yè)街區(qū)。

有分析人士告訴觀點(diǎn)新媒體，“在鄉(xiāng)村振興的背景下，農(nóng)村集體建設(shè)用地是未來(lái)用地的新領(lǐng)域”。

同時(shí)，該人士強(qiáng)調(diào)，外來(lái)資源與村集體合作建設(shè)特色小鎮(zhèn)、商業(yè)街區(qū)，在盤(pán)活閑置土地資源的同時(shí)，能夠大幅降低企業(yè)拿地成本，這種模式或?qū)⒊蔀槲磥?lái)發(fā)展的重點(diǎn)。

實(shí)際上，早在2017年，北京市就率先探索集體土地建設(shè)和入市，不過(guò)，彼時(shí)集體土地更多應(yīng)用在租賃住房方面，政策支持下，包括萬(wàn)科、首創(chuàng)、首開(kāi)等多家企業(yè)紛紛試水集體土地租賃住房。

隨后，2020年9月，國(guó)家發(fā)改委明確，允許特色小鎮(zhèn)穩(wěn)妥探索農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市交易，2022年，國(guó)家全面推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革……

相比于租賃住房，特色小鎮(zhèn)對(duì)企業(yè)綜合能力要求更高，所以，即便有政策支撐，企業(yè)的參與意愿仍舊較低，而此次首開(kāi)股份率先試水集體土地建設(shè)特色小鎮(zhèn)，無(wú)疑是一次大膽的嘗試。

不過(guò)，分析人士認(rèn)為，企業(yè)此番并非推倒重來(lái)，而是以更新改造的方式煥新小堡村，既能延續(xù)項(xiàng)目的歷史根脈，也能提質(zhì)升級(jí)，或能進(jìn)一步提高項(xiàng)目的成功率和可行性。

據(jù)了解，首開(kāi)股份最早在2022年7月介入上述項(xiàng)目，不過(guò)，彼時(shí)的消息提到，項(xiàng)目綜合實(shí)施方案還在審核階段，建設(shè)方案也正在優(yōu)化。

不久之后，市場(chǎng)消息傳出，小堡村改造提升方案已基本完成，預(yù)計(jì)年內(nèi)開(kāi)工。

但伴隨著2022年走向尾聲，項(xiàng)目開(kāi)工的消息遲遲未至。如今，2023年啟幕，市場(chǎng)傳來(lái)最新消息稱(chēng)，上述項(xiàng)目計(jì)劃在2023年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，2025年建成開(kāi)業(yè)。

但開(kāi)工僅僅是開(kāi)始，接下來(lái)首開(kāi)與小堡村要走的路還很長(zhǎng)。

計(jì)算題

實(shí)際上，特色小鎮(zhèn)、商業(yè)街區(qū)、田園綜合體等文旅新業(yè)態(tài)集聚優(yōu)質(zhì)資源形成的特色化產(chǎn)業(yè)集群，能夠助力鄉(xiāng)村振興、平衡大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，近幾年得到了大力的推崇。

根據(jù)國(guó)家住建局公布的數(shù)據(jù)，目前，國(guó)家級(jí)特色小鎮(zhèn)一共403個(gè)，其中第一批127個(gè)，第二批276個(gè)。此前，國(guó)家還明確提出，到2020年培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)目標(biāo)。

在市場(chǎng)火熱的趨勢(shì)之下，特色小鎮(zhèn)也萌生出各式各樣的矛盾，比如盲目造景、同質(zhì)化、忽視地域優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)品持續(xù)創(chuàng)新。更重要的是，商業(yè)街區(qū)、特色小鎮(zhèn)等存在前期投資大、運(yùn)營(yíng)難度大且回報(bào)周期長(zhǎng)的難點(diǎn)。

不可否認(rèn)，此次首開(kāi)打造的蜂糖藝術(shù)街區(qū)項(xiàng)目同樣需要面臨此類(lèi)問(wèn)題。

不過(guò)，與普通的文旅項(xiàng)目不同的是，上述項(xiàng)目是利用集體土地來(lái)更新改造，而集體土地最大的優(yōu)勢(shì)是開(kāi)發(fā)單位能夠節(jié)省土地獲取的成本。

據(jù)了解，此次項(xiàng)目的總投資約9.5億元，由首開(kāi)股份全資子公司北京首開(kāi)商業(yè)管理有限公司與北京宋莊投資發(fā)展有限公司（通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)人民政府下屬公司）合資成立的項(xiàng)目公司北京首開(kāi)宋莊商業(yè)管理有限公司作為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主體。

據(jù)現(xiàn)行政策要求，在土地權(quán)屬不轉(zhuǎn)移的情況下，項(xiàng)目公司擬以向小堡村經(jīng)濟(jì)合作社提供借款方式獲得小堡村集體產(chǎn)業(yè)用地40年經(jīng)營(yíng)權(quán)，在項(xiàng)目建設(shè)期間，項(xiàng)目公司合計(jì)向經(jīng)濟(jì)合作社提供借款，專(zhuān)項(xiàng)用于項(xiàng)目的房屋騰退及建設(shè)。

也就是說(shuō)，小堡村經(jīng)濟(jì)合作社提供地塊40年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，而首開(kāi)股份負(fù)責(zé)投資、建設(shè)以及項(xiàng)目建成后的商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理。

整體的投資方面，首開(kāi)股份在上述項(xiàng)目的投入主要集中在開(kāi)發(fā)、建設(shè)階段，土地成本幾乎可以忽略不計(jì)。

分析人士強(qiáng)調(diào)：“過(guò)往企業(yè)通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)獲取土地，需要支付較高的土地出讓金，但在集體土地模式下，企業(yè)無(wú)需提交土地出讓金，土地獲取成本明顯更低。”

根據(jù)第三方數(shù)據(jù)測(cè)算，一個(gè)商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目的投資額至少要50億元，資金回報(bào)周期一般需要20至30年。但集體土地模式下，企業(yè)前期投入較低，整體時(shí)間成本至少縮短二分之一，這就使得項(xiàng)目能夠獲得一個(gè)比較正常的投資回報(bào)。

不過(guò)，減少土地成本的同時(shí)，意味著企業(yè)不具備地塊的產(chǎn)權(quán)，且受集體土地特殊性質(zhì)的影響，在未來(lái)的受益分配上，企業(yè)需要優(yōu)先保障農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同分配收益。

如此一來(lái)，蜂糖藝術(shù)街區(qū)注定是一個(gè)細(xì)水長(zhǎng)流的項(xiàng)目。

針對(duì)上述模式，該公司亦曾強(qiáng)調(diào)：“我們從一開(kāi)始就沒(méi)打算掙快錢(qián)，而是希望扎扎實(shí)實(shí)創(chuàng)造新的盈利模式，通過(guò)這種合作開(kāi)發(fā)模式，在土地權(quán)屬不轉(zhuǎn)移的情況下，村集體實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)，取得了長(zhǎng)期收益，首開(kāi)集團(tuán)也從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中獲得了投資回報(bào)?！?/p>