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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

(資料圖片)

一

Q:

西客站灣子附近純改善型住房900w，我們計(jì)劃在灣子附近太平橋區(qū)域買一個改善型三居，要求是有電梯，高層朝向好，離灣子地鐵站附近15分鐘車程，最好離地鐵近。沒有學(xué)區(qū)要求，孩子3歲，以后在西城椿樹上學(xué)。預(yù)算900w以內(nèi)。

我們看的也就是太平橋東里，公房，90平650w，缺點(diǎn)是30年太老了怕電梯等設(shè)施不好用。或者華源新地 首科花園，120，850w，缺點(diǎn)是離地鐵較遠(yuǎn)。

我家的基本情況是：父母在灣子住，我們在朝陽高碑店有一套500w+的自住房，但不打算賣。想攢攢首付，湊夠650w+在太平橋買個三居，和婆婆一起住。朝陽的房我們?nèi)谧　?/p>

想請問您，您覺得這個購房思路對么？我們計(jì)劃23年末買房，您說再往后幾年，那邊的房子還有降價空間么？

A：

1、沒什么不對的，常規(guī)都是這么做。既然能解決上學(xué)問題就沒必要再買學(xué)區(qū)房，自住的不想賣當(dāng)然留著了。不過也提醒一下，如果是確定改善，最好一步到位，避免過幾年再折騰一次。主要是稅費(fèi)成本高，每次都是4%起。

要是我就以首科花園為主了，名義上是保障房，實(shí)際上是福利房。首都科研工作者的定向房，質(zhì)量和社區(qū)氛圍都不錯，保值也挺好。

2、2023年末，明年，降價空間，未必。2017年至今已經(jīng)馬上六年了，這力度可以說非常大，北京降了嗎？確實(shí)降過15%左右，但市區(qū)多數(shù)已經(jīng)漲回來了。中央也從來沒說過要“降”，提的都是“避免過快上漲”和“穩(wěn)定”。

尤其今年又是全國救市，現(xiàn)在是12月初，年底之前有上萬億的定向信貸砸向樓市呢，股市和債市也都剛剛放開。那一般來說傳導(dǎo)期是半年左右，到明年就算不上漲，下跌的可能性也幾乎沒有。畢竟全國到目前為止，只有北京這么一個在沒有任何單獨(dú)政策的背景下，還能保持住房價不跌的了大城市了，作為首都再跌了不合適，其他城市就更沒信心了。

3、但這只是我的看法，實(shí)際情況看市場吧。如果明年漲的多了，那有可能到年底回調(diào)一些。如果是平穩(wěn)行情，下跌的可能性不大。幾年之后我不敢預(yù)測。

僅供參考。

二

Q:

目前看的房子有海淀安寧里小區(qū)的一樓和上林溪的一居。安寧里小區(qū)是96年的房子，上林溪是2012年的房子。現(xiàn)在還沒有孩子，沒有學(xué)區(qū)的需求。選這兩個地方，主要是離父母近，父母在安寧里的一個沒有電梯的6樓。

目前首付能有200左右，總價500以內(nèi)能接受，考慮到錢存著會貶值，還是想買套房子抗通脹，同時是自住，馬上結(jié)婚了，住房方便一些。如果從保值的情況看，哪一個更合適一些？或者您有什么推薦嗎？

A：

1、保值，那當(dāng)然是上林溪了，這都不太好比較，不是一種產(chǎn)品，沒必要比。上林溪是房齡新的商品房，無論升值和流動性都是排前列的，而且在行情時期的傳導(dǎo)也靠前。

2、不過500萬，上林溪能買到一居室嗎？指的是開間吧？也還行，在產(chǎn)品里不算強(qiáng)，但好在小區(qū)不錯，只是比正規(guī)戶型弱點(diǎn)兒而已。但如果是正規(guī)一居這價格就估計(jì)有硬傷了，還有安寧里的一樓也算硬傷。未必影響保值，但流動性弱。

僅供參考。

三

Q:

我不是北京人，老公是，但我們要離婚，他有一套婚前的房我不要，我能自己買。但現(xiàn)在是我沒有上社保，是不是離婚后就不能買了？那如果說在婚內(nèi)買了，這房子怎么才能算我的？另外我是需要貸款的，如果婚內(nèi)買是不是就是二套資格了？但我沒貸過款，怎么能首套的資格？另外我名下有消費(fèi)貸，做生意周轉(zhuǎn)的，這是否影響貸款？

A：

1、現(xiàn)在老公是北京人，那在你們婚內(nèi)是可以買兩套房的。如果想確定為是你的個人財產(chǎn)，那就是做明確的約定。是否需要公證我不清楚，最好做了吧。

2、如果是婚內(nèi)買房，那就肯定是二套資格，五環(huán)內(nèi)就是最多187萬。消費(fèi)貸看多少錢吧，如果不太多的話一般不影響，187的月供也就1萬塊，銀行現(xiàn)在額度足，不會較勁的。

3、要想恢復(fù)首貸資格，那就是離婚后就去辦理工作居住證，一般一年內(nèi)能差不多辦下來，這就有了購房資格。離婚一年后就恢復(fù)了首貸資格?；蛘呤侨マk社保，五年后就有購房資格了。

4、其他沒什么了吧？另外就算婚內(nèi)不買房，也得考慮把這買房資金寫清楚，別有隱匿轉(zhuǎn)移婚內(nèi)財產(chǎn)的嫌疑，避免麻煩事兒。

僅供參考。

四

Q:

純加分落戶，80w預(yù)算，請問長城源著和燕山老房哪個合適？我兩邊都看了，都住不了，長城源著是太遠(yuǎn)，燕山的是太破。同事們都建議是長城源著，說是流動性好，容易出手，但我覺得燕山的好歹有地鐵，是不是應(yīng)該也合適??？

A：

1、先不說買哪兒的，就這“同事”，還“們”？我要建議就是這種房子最好悄悄的買吧，張揚(yáng)的不要。城六區(qū)之外加的是“職住分”，是要確實(shí)居住的。你這看遠(yuǎn)郊的還讓同事們都知道，萬一有給舉報的呢？這種事兒可每年都有，據(jù)說還不少呢，羨慕嫉妒恨，什么心態(tài)的都有可能。還是低調(diào)點(diǎn)兒好，民不舉才官不究。

2、要是我就買燕山的了，沒什么不能居住的，樓確實(shí)很老了，但裝修一下住屋子里頭無所謂。也有地鐵，就是通勤遠(yuǎn)點(diǎn)兒。

流動性可能差不太多，但房子都是看價格，真要是低價的話都不難賣，市場價的都不好賣。長城源著有可能流動性更好，貸款不受限制。但掛牌的多啊，動不動就300套，10%以上的掛牌率，太高了。

3、另外一點(diǎn)是保值，燕山的雖然老，但居住的功能更強(qiáng)。別看有的都不能貸款了，但不算落后什么，只是賣的時候掛牌期長而已。當(dāng)然這肯定算不上投資房，80萬的總價也比長城源著強(qiáng)不了多少錢。反正我會買這里，就算有人舉報都好解釋。長城源著都古北口了，你說天天自住，有人信嗎？

僅供參考。

五

Q:

在亞運(yùn)村有一個年代久遠(yuǎn)的49平的一居室和69平的兩居室，想將49平一居室賣掉400w左右，添錢置換東城小兩居，還是置換郊區(qū)小點(diǎn)聯(lián)排。

A：

1、這是要問我什么呢？沒頭沒尾的。我哪兒猜的著是什么小區(qū)啊？

2、換東城小兩居，為了孩子上學(xué)就換唄，沒辦法的事情。但如果不是為了上學(xué)圖什么呢？明年是入學(xué)最高峰，東城學(xué)區(qū)房現(xiàn)在是溢價最高的時候，比例超過西城海淀了，居住的性價比很低，過了高峰期還面臨供需逆轉(zhuǎn)的風(fēng)險，考慮好溢價是否會受影響。

3、郊區(qū)小點(diǎn)兒的聯(lián)排？這得多小啊，也是圖什么呢？如果是圖自住就看自己的喜好，房子本來就是用來住的。但最好別有太多保值的想法，別墅類產(chǎn)品在北京沒有一個保值好的，市區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)周邊的也就是勉強(qiáng)跟大盤而已，不僅沒幾個，還都落后板塊。郊區(qū)的小聯(lián)排，買了也就甭賣了，大概率過幾年就換不回現(xiàn)有的房子了。

4、這自己考慮好需求吧，我也看不懂這是要圖什么，是不是要鬧著玩兒啊？搞不懂。

僅供參考。

六

Q:

東城長安街以北，二環(huán)里，千萬以內(nèi)的三居室，推薦哪里呢？能有電梯最好，還有關(guān)于購房時間，明年下半年房價走勢會下降嗎？

A：

1、這要求夠高的，談不上推薦，基本就是朝陽門內(nèi)或東四十條的海運(yùn)倉等地，回遷房或老小區(qū)，7-80平米的差不多。不用推薦，到當(dāng)?shù)刂薪閱枂柧托小５烙?jì)一般都有硬傷，或是一樓，或是朝向樓座不太好的。自住看自己的喜好，保值未必受影響，只是出手的時候一般比沒硬傷的戶型慢一些。

2、下半年會下降嗎，是想降還是不想啊？如果漲了會不會別扭，如果降了，還敢買嗎？未必會降，后年2024也是入學(xué)高峰期，不少孩子等著上學(xué)呢。2025年才開始逆轉(zhuǎn)趨勢，2026才是確定性的低谷期。

這到時候再看吧，誰也說不好高峰期之后會不會降。只能說現(xiàn)在的溢價率是到目前為止最高的時候，到了低谷期也有可能漲的慢點(diǎn)兒吧。

僅供參考。

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