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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

【資料圖】

Q:

我是北京本地人，工作在西三環(huán)，目前在石景山居住，孩子以后上學(xué)也在海淀西三環(huán)，戶口用孩子姥姥的房子，已落戶。目前手里有一些閑錢，大概350左右，有沒有必要再買一套小戶型自?。磕壳耙矝]有穩(wěn)妥的投資方法（不懂不會也不想冒險），想著買個小戶型等孩子上學(xué)時自住，或以后留給孩子。但也想過租房不是更靈活嗎？我有點(diǎn)迷糊。

A：

1、房子是用來住的，有需求就買唄，不著急就以后再說。

2、租房當(dāng)然靈活了，業(yè)主和租戶都靈活，全是想租就租，不想租了就不租。這就看自己的需求吧，租房是典型的消費(fèi)，是計(jì)入CPI的，但不開發(fā)票的不計(jì)入GDP。買房屬于投資，必須計(jì)入GDP，但全世界基本都不計(jì)入CPI。

或者這么說吧，收入增長快的就租房合適，覺得有可能以后收入增長會減緩的話就買房合適。因?yàn)楸本┙?0多年來的房租漲幅等同于平均工資漲幅。

比如2002年北京第一次公布租房指導(dǎo)價，中關(guān)村的老房40平小一居1500，和當(dāng)年的平均工資差不多。現(xiàn)在還是這套房，租金7000，仍然和平均工資差不多。也就是說，到目前為止，租金平均每年漲8%。

3、所以如果覺得自己的收入漲幅能持續(xù)跑贏平均值，那就租房合適。不能的話，那就考慮買吧。

僅供參考。

二

Q:

講講百子灣唄，我在金隅大成有套公寓，目前租出去年回報(bào)4個點(diǎn)吧，不知道是該留還是出掉。現(xiàn)在好像這種都只能賣給公司了？我17年買的，是個人名下。

A：

1、大成國際是70年產(chǎn)權(quán)的，沒有交易上的限制。房本上的公寓指的是使用性質(zhì)，和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)無關(guān)。當(dāng)年的公寓是豪宅的代名詞，有的項(xiàng)目還愿意給寫成公寓呢。后來基本上都是指通風(fēng)采光達(dá)不到住宅標(biāo)準(zhǔn)的，但和50年產(chǎn)權(quán)的有本質(zhì)區(qū)別。所以可以賣給個人，正常交易，貸款什么的都不受限制。

2、是留是賣看自己追求什么吧，注重租金就留著，注重升值什么的再考慮賣。這種產(chǎn)品在大多數(shù)板塊的情況都差不多，百子灣也不特殊，都是租金高但升值慢點(diǎn)兒，高租金是用升值慢換來的。

這里前些年平層的價格都比旁邊金都杭城貴不少，Loft更是能貴出50%都不止，百子灣第一高價?，F(xiàn)在落后了一些吧，把這些折算進(jìn)去這租金回報(bào)就沒這么高了。

3、總之以后看買房人是否追捧了，反正一般來說這種產(chǎn)品的適應(yīng)人群比較窄，單身和小家庭合適，有了孩子就不太合適了。所以人們寧可花高價租，但不太愿意出高價買，最好成績希望能跟上大盤吧。

僅供參考。

三

Q:

請分析一下北京市西城區(qū)黃瓜園小區(qū)的房價走勢？

A：

1、這有什么可分析的吧，都60年的老小區(qū)了吧，好像是機(jī)械部的，就是很普通的央產(chǎn)房小區(qū)，都沒得可分析的。

2、打個比方吧，這就相當(dāng)于一個快退休的普通老頭兒，有必要分析他將來還能有多大成就嗎？或者分析他還能賺多少錢？只可能是退休金唄，總不可能讓老頭兒退休之后去兼職跑外賣吧？退休金只會跟隨北京市的經(jīng)濟(jì)上漲，不可能單獨(dú)給他上漲或克扣。

房子也是這樣，老房都老得不能貸款了，小區(qū)管理也普通，還能有什么走勢??？就是跟隨大盤唄，周邊都漲這兒就漲，都跌也會跌。

3、只不過學(xué)區(qū)房也有特殊的地方，就是這學(xué)區(qū)溢價。相當(dāng)于這老頭兒的單位是測核酸的，這幾年賺了大錢了，福利待遇也就很好。但眼看著疫情要結(jié)束，以后是否還能延續(xù)福利就說不好了。

學(xué)區(qū)房也這種情況，前些年北京的出生人口多，所以學(xué)區(qū)房的溢價高，明年達(dá)到最高峰。但2025年之后的孩子就少了，到2026年能少了小一半，到時候是否能支撐住溢價就得看政策了。也未必是下跌，按韓國臺灣等地的先例是也有可能漲的慢點(diǎn)兒，逐漸降低溢價率。

4、總之就這趨勢吧，都是明擺著的，沒什么可特殊分析的。

僅供參考。

四

Q:

老二24年上小學(xué)，海淀八里莊街道的戶口，無房，租房可上學(xué)，老大在六一小學(xué)已經(jīng)入學(xué)。但看目前救市的政策有點(diǎn)緊張，想著買一套，首付400左右，想咨詢是買六一附近還是買其他地區(qū)合適？爸爸上班在海淀，媽媽上班在大興，考慮升值和租金可以高點(diǎn)的地方，謝謝您。

如果選海淀，定慧北里和恩濟(jì)里哪個更合適，學(xué)區(qū)一樣，但恩濟(jì)里貴很多。

A：

1、學(xué)區(qū)只能家長自己定，外人不好建議。

2、不過這要求高了點(diǎn)兒，學(xué)區(qū)房不可能租金高，升值也說不好。海淀所有的房子都有學(xué)區(qū)溢價，平均值30%，學(xué)區(qū)越好的溢價越高，所以租金肯定比非學(xué)區(qū)房要低30%左右。

升值的話看2024年之后的政策了，高峰期過去之后的孩子是肯定減少的，除非是政策鼓勵，否則溢價部分有可能受到影響。所以別太追求這些了，還是以上學(xué)為主吧。

3、同學(xué)區(qū)內(nèi)的溢價率是一致的，同漲同跌。選宜居的唄，戶型和環(huán)境越好的越保值，過了入學(xué)高峰期之后居住的價值就會更受重視，學(xué)區(qū)價值會有變化，戶型環(huán)境是不好改變的，價格高自然有高的道理。所以注重自住的實(shí)惠就買定慧北里，注重保值的恩濟(jì)里好一些。

僅供參考。

五

Q:

我是北京郊區(qū)的，在豐臺上班，剛需上車。新發(fā)地銀地家園的房子，房齡2000年左右，總價320左右，首付120+，組合貸，月供1.1左右。想請教一下您，銀地家園這個小區(qū)有什么優(yōu)缺點(diǎn)，為什么四環(huán)外還能有這個價格？主要想知道它的缺點(diǎn)！

A：

1、首付120+，稅費(fèi)包含了嗎？320萬的房一般能貸款180來萬，稅費(fèi)再加10萬，那這首付夠嗎？這是中介給算的賬嗎？讓他們算清楚了，免的簽約后被動。

2、2000年之前的是A區(qū)，優(yōu)勢就是質(zhì)量不錯，開發(fā)商雖然是新發(fā)地本地公司，但跟豐臺建委合作的，所以質(zhì)量挺好。幼兒園學(xué)校也都在小區(qū)里，省事兒。戶型也相對小，總價低，物業(yè)費(fèi)也便宜。

劣勢就是產(chǎn)權(quán)雜，修四環(huán)路的安置房，南城拆遷的經(jīng)適房和商品房都有。但年頭兒長了也無所謂，就是普通小區(qū)了。這是小兩居的戶型吧？長條兒，廳稍微暗點(diǎn)兒，其他沒什么劣勢。

四環(huán)外這價格正常，南四環(huán)外只有豐科園一帶的價格高，也就是銀地鐵道以西。再向東邊看看就平衡了，和義、舊宮、小紅門、十八里店，豐臺朝陽的凈是4萬多的，就這市場價。

3、新發(fā)地之前的缺點(diǎn)就是亂唄，疫情之前的每年到這會兒就堵死了，業(yè)主們凈是看著小區(qū)但進(jìn)不去的。然后缺乏配套，公園、超市、綠地、商場、地鐵都離的遠(yuǎn)，所以走勢弱了點(diǎn)兒。這幾年已經(jīng)好多了，以后看市場搬遷之后會怎樣吧，如果調(diào)整規(guī)劃就是好地段兒，配套建全了的話有可能補(bǔ)漲，就是不知道周期。

僅供參考。

六

Q:

我是為了配合房住不炒的號召，所以準(zhǔn)備買一套郊區(qū)聯(lián)排，另外增加職住分。不過聽朋友說郊區(qū)別墅的保值都不好，請問是不是這種情況？如果是這樣的話，請問以900萬之內(nèi)總價預(yù)算的話，請推薦幾個保值好的。

A：

1、這幾句話的前后都是悖論。既然是房住不炒，那還考慮保值干什么啊？房子是用來住的，住的舒服不就得了?？梢哉f考慮保值不算炒房，那如果別人的漲的多，你這漲的少能心里舒服嗎？算保值嗎？

2、你這朋友說的不對，不是說郊區(qū)別墅的保值都不好，而是全北京所有別墅類產(chǎn)品的保值都不怎么樣，包括市區(qū)。其中也就產(chǎn)業(yè)區(qū)附近的幾個還行，算是勉強(qiáng)跟上大盤，但仍然落后于板塊內(nèi)的普通住宅。

而且這也是悖論啊。既然知道別墅保值都不好，卻讓我推薦幾個保值好的，這不是為難我嗎？我還真沒這本事，甭說幾個了，一個都沒有。

3、總之別墅這產(chǎn)品就是房住不炒，升值慢，流動性也弱。這屬于有錢人的消費(fèi)，也沒什么人惦記著保值，就跟買豪車的都不在乎費(fèi)油似的，犯不上在考慮這仨瓜倆棗兒的。所以還是自己看吧，哪兒的別墅保值都差不多，就看自己喜歡哪里了。

僅供參考。

七

Q:

我在看西城區(qū)貴都國際的房子，感覺是學(xué)區(qū)房里很超值的，70年的產(chǎn)權(quán)才4萬多，600萬就能買大三居了。周邊的話600萬之內(nèi)買個老破小，都10萬以上，這是為什么啊？是這房子有什么暗坑嗎？

A：

1、沒有暗坑，一切都是明擺著的，就看自己怎么判斷了。這里現(xiàn)在看著挺超值的，過幾年看著或許更超值。也沒什么別的毛病，就是都是辦公的，所以漲的慢而已。但溢價并不低，同樣是西城平均值。

2、這里和旁邊的源屋曲其實(shí)是一個項(xiàng)目，只是不同的功能而已。源屋曲就是普通住宅，而貴都國際算商務(wù)公寓。當(dāng)年這種公寓很流行，畢竟那會兒缺寫字樓，所以開發(fā)商就把70年的土地違規(guī)開發(fā)成了商業(yè)性質(zhì)的，能賣出比住宅更高的價格。

但自從2006年之后北京的商業(yè)就出現(xiàn)供大于求的趨勢，這種辦公多的價格也就開始走弱。2008年奧運(yùn)會之后又開發(fā)了大量的商業(yè)，供過于求了，那價格就更走弱唄。當(dāng)然也不是不漲，就是漲的慢，約等于普宅的一半吧。所以逐年積累就成了這種情況了，老破小都10萬，源屋曲十多萬，而這里才4萬多。

3、總之看自己吧，覺得超值就超值，確實(shí)租金相對高。不過還是提醒一句，這里的溢價率是和普宅一致的，所以不算撿便宜。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！