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近日，山東、安徽、河南、四川、廣東等省份明確了現(xiàn)房試點(diǎn)。不過現(xiàn)房銷售并不是首次出現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士表示，該模式已探索了約20年。在2020年海南就出臺(tái)了政策，目前已全面實(shí)施現(xiàn)房銷售。數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)售的商品房占比也在悄然上升。短期來看，進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的城市或有增加，但現(xiàn)房銷售能否取代商品房預(yù)售？對此，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來一段時(shí)期，預(yù)售與現(xiàn)售或?qū)⒉⒋妗?/p>

最新：多地跟進(jìn)現(xiàn)房銷售政策引關(guān)注

1月17日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)”。

(資料圖片僅供參考)

1月31日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中提出，逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

2月6日，在安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，安徽省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，2023年安徽將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

2月6日，四川省政府在《聚焦高質(zhì)量發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》的通知中提出，支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)，積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確，今年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。

廣東在春節(jié)后的“廣東省高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)”上也稱，支持有條件的項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)房銷售。

追訪：業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)各地會(huì)密集出臺(tái)現(xiàn)房銷售相關(guān)政策

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，河南省“保交樓”任務(wù)較重，2023年是“保交樓”的重要節(jié)點(diǎn)，此前河南省政府工作會(huì)議已經(jīng)提出要“扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作”，河南省進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，并提出將在鄭州、開封試點(diǎn)探索預(yù)售制改革和現(xiàn)房銷售，是對主管部門政策的進(jìn)一步落實(shí)。短期來看，進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的城市或有增加。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，河南此次提出現(xiàn)房銷售模式，具有非常強(qiáng)的信號(hào)意義，也更具有標(biāo)桿性。因?yàn)?022年河南停工斷貸潮事件后，現(xiàn)房銷售的呼聲明顯增加。此次河南主動(dòng)把鄭州和開封作為試點(diǎn)，延續(xù)了2022年下半年以來的保交樓工作思路，同時(shí)結(jié)合2023年住房工作總精神，具有非常好的示范效應(yīng)。從改革的省份和城市看，一些大城市明顯改革節(jié)奏較快，也說明此類城市主動(dòng)性更強(qiáng)。各地對于現(xiàn)房銷售的改革，更多是從鼓勵(lì)和自愿的角度出發(fā)的。2023年包括山東、安徽和河南等的改革，則跳出了鼓勵(lì)和自愿的范疇，而是上升為“試點(diǎn)”的概念。這說明改革的節(jié)奏明顯加快，也更具有示范效應(yīng)。

他預(yù)計(jì)后續(xù)各地在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中都會(huì)提及現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)工作，從點(diǎn)狀式的試點(diǎn)逐漸演變?yōu)榻M團(tuán)式的發(fā)展模式，尤其是一些重點(diǎn)省會(huì)城市會(huì)加入到試點(diǎn)的大軍中?？傮w上，對于今年各地的現(xiàn)房銷售制度改革和創(chuàng)新，值得期待。

關(guān)注：現(xiàn)房銷售模式已探索20年

其實(shí)，現(xiàn)房銷售并不是首次出現(xiàn)，海南省已要求全面現(xiàn)房銷售，2020年海南就出臺(tái)政策稱，自當(dāng)年3月7日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。這也是當(dāng)時(shí)全國首個(gè)省級(jí)實(shí)施現(xiàn)房銷售的政策。

近年來，除了部分省市陸續(xù)進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)工作，熱點(diǎn)城市部分地塊也在拍賣環(huán)節(jié)設(shè)置現(xiàn)房銷售條件，比如北京、上海、深圳、杭州、重慶、南京、西安、成都、寧波等城市也已經(jīng)出現(xiàn)了現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

據(jù)易居房地產(chǎn)研究院梳理全國各地取消預(yù)售制度、推行現(xiàn)房銷售模式的制度改革、政策文件、相關(guān)建議等發(fā)現(xiàn)，關(guān)于現(xiàn)房銷售的模式，其實(shí)有約20年的探索之路。

嚴(yán)躍進(jìn)介紹，最近幾年，關(guān)于現(xiàn)房銷售的模式探索，有各種試點(diǎn)和創(chuàng)新，也形成了兩個(gè)不同的階段。其中，2021年上半年之前，各地在供地規(guī)則中明確了現(xiàn)房銷售的模式。其出發(fā)點(diǎn)是基于“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的工作目標(biāo)，通過設(shè)定現(xiàn)房銷售模式，有效促進(jìn)房企理性拿地、促進(jìn)地價(jià)平穩(wěn)、助力高品質(zhì)住宅供應(yīng)。而2021年下半年后，關(guān)于現(xiàn)房模式的討論，主要是從防范爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)、防范房企金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延等角度出發(fā)的。在各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中紛紛提出現(xiàn)房銷售的改革試點(diǎn)。這也是各地探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要體現(xiàn)。

現(xiàn)狀：每賣7套房，已有一套是現(xiàn)售房

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池表示，實(shí)際上，房地產(chǎn)銷售一直包括現(xiàn)房和期房銷售兩種方式，各有特色。期房銷售對于開發(fā)商而言也是一種低成本融資方式，有利于開發(fā)商降低融資成本，穩(wěn)定房價(jià)。期房房價(jià)一般低于現(xiàn)房，在房價(jià)上漲期間，購房者會(huì)選擇期房。但當(dāng)前樓市低迷，加之疫情影響，很多樓盤已經(jīng)是現(xiàn)房，現(xiàn)房銷售也無可厚非。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，事實(shí)上，即便政策不提，近年來現(xiàn)售的商品房占比也在悄然上升。 “之前，之所以現(xiàn)房銷售推不下去，不是政策有什么問題，而是需求不足，或者時(shí)機(jī)還未成熟，總的來說，現(xiàn)房銷售占比上升，是市場倒逼的結(jié)果?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%。其中，期房銷售面積同比下滑29.6%，而現(xiàn)房銷售面積同比降幅僅僅為2.3%。2021年6月，全國現(xiàn)房銷售占比9.5%，隨后該指標(biāo)快速攀升，到2021年12月為10.4%，2022年12月為13.9%。也就是說，每賣7套新建住宅就有一套是現(xiàn)房。經(jīng)過3年改革試點(diǎn)，海南現(xiàn)房銷售占比明顯提升。2020-2022年，海南現(xiàn)房銷售占比分別為20%、24%和39%。

嚴(yán)躍進(jìn)則指出，當(dāng)前全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比約為14%，最近5年改革下，到2028年全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比有望達(dá)到20%，這也意味著后續(xù)購房市場中，5套住房有1套是屬于現(xiàn)房的。現(xiàn)房銷售占比的上升，實(shí)際上也是各地土地供應(yīng)模式轉(zhuǎn)型的過程，這也意味著，后續(xù)各地土地供應(yīng)中，現(xiàn)房銷售的條款明顯會(huì)增加。此類改革下，土地、房地產(chǎn)開發(fā)、住房交易等市場都會(huì)發(fā)生重要的變化。

分析：現(xiàn)房銷售能否取代預(yù)售？

李宇嘉認(rèn)為，如果將在建未批售、已批未建算在內(nèi)，再加上海量的二手房掛牌，以及城市更新把不符合居住品質(zhì)的房子拆掉，再建設(shè)新房子，房子總量已足夠了?，F(xiàn)在，“房住不炒”深入人心，房價(jià)只漲不跌的預(yù)期也逆轉(zhuǎn)了。

不過，李宇嘉指出，盡管現(xiàn)售的時(shí)機(jī)來了，但轉(zhuǎn)向現(xiàn)售是謹(jǐn)慎的。因?yàn)楝F(xiàn)售推行需要一些前提條件，比如地方要告別土地財(cái)政。如果賣地經(jīng)營城市還大行其道的話，必然還要靠賣高價(jià)地驅(qū)動(dòng)樓市繁榮，現(xiàn)售很難有空間；如果轉(zhuǎn)向了現(xiàn)售，考慮到建設(shè)周期拉長、成本增加，客單價(jià)太高，融資不放開，很難大面積推開。告別土地財(cái)政本身就是一個(gè)漸進(jìn)的過程。未來一段時(shí)期，必然是預(yù)售與現(xiàn)售并存的開發(fā)時(shí)代。

陳文靜指出，但全國大范圍推廣的可能性相對有限，更多城市仍將采取預(yù)售制。

新聞內(nèi)存

預(yù)售制緣何成為我國商品房銷售主要方式？

嚴(yán)躍進(jìn)介紹，現(xiàn)房銷售模式所對應(yīng)的是預(yù)售制度或期房銷售模式。1956年，香港頒布了《預(yù)售樓花同意書》（樓花一詞源自香港，是指未完工的建筑物），以法律形式確認(rèn)了商品房預(yù)售制。1983年和1986年，深圳和上海分別試點(diǎn)了商品房預(yù)售制度。1994年，《城市商品房預(yù)售管理辦法》正式頒布，預(yù)售制為我國商品房銷售的主要方式之一。據(jù)此統(tǒng)計(jì)，中國內(nèi)地期房銷售模式已實(shí)行了30年時(shí)間。該制度為減輕房企資金壓力、促進(jìn)房屋交易市場活躍等發(fā)揮了積極的重要作用。

李宇嘉解釋，預(yù)售制度，本質(zhì)上是一種融資模式、加杠桿模式，也就是開發(fā)商向購房者融資。一直以來，預(yù)售款（定金+按揭貸款）占到開發(fā)商資金來源的50%左右，是開發(fā)商最大的一筆融資。有了這筆資金，開發(fā)商既可以拿來還掉購地的“前融款”，也可以還開發(fā)貸款，或繼續(xù)去拿地。而且，預(yù)售制下，更容易出高價(jià)地、出地王，后者是樓市繁榮的源泉！這就是開發(fā)商拼命挪用預(yù)售資金的原因。監(jiān)管層不斷緊縮開發(fā)商外部融資的背景下，這一筆規(guī)模最大、幾乎無成本的資金，是開發(fā)商實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)的“利器”。所以，從2015年開啟高周轉(zhuǎn)以后，銷售面積一直大于竣工面積，增速剪刀差高達(dá)10個(gè)百分點(diǎn)以上。期房大行其道，且推遲竣工交付成為普遍現(xiàn)象！

預(yù)售作為融資手段，意味著房子的居住屬性被削弱。2015-2021年這一段時(shí)間，房屋的金融資產(chǎn)屬性非常明顯。地方政府希望規(guī)劃帶動(dòng)賣地，賣高價(jià)地；“開發(fā)商+金融”這個(gè)利益復(fù)合體，以高周轉(zhuǎn)、高杠桿為載體，希望實(shí)現(xiàn)投資紅利；而購房者更看重的是房價(jià)上漲的資產(chǎn)收益。

當(dāng)初，之所以選擇預(yù)售制度。一方面，城市化、工業(yè)化、房地產(chǎn)市場化快速推進(jìn)的時(shí)期，房屋供應(yīng)不足，需要加速供應(yīng)；另一方面，前端成本太高，投入太大，比如土地價(jià)格高、融資成本高，如果要現(xiàn)售的話，由于建設(shè)周期長，要么開發(fā)商承擔(dān)不了，要么房價(jià)就會(huì)大漲。

更重要的是，預(yù)售能加速賣地、加速區(qū)域開發(fā)，帶動(dòng)上下游，對地方GDP競標(biāo)賽和全國經(jīng)濟(jì)增長有好處。所以，預(yù)售有很大的貢獻(xiàn)。

文/北京青年報(bào)記者 宋霞

編輯/田野

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