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北京買房：理清思路，購房建議756

發(fā)布日期： 2023-03-08 11:37:40 來源：章哥說買房

北京章哥，房地產從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經驗幫大家答疑解惑。

(資料圖片僅供參考)

一

我愛人北京社保剛滿五年，但他工作地不固定，南方出差比較多，沒有北京戶口，積分無望。也沒法辦理居住證。目前我?guī)Ш⒆釉谔旖蚓幼?。我想在朝陽或者通州買一套小房子，估計十年之后才能去住，想先出租。預算總價320萬元左右，無法貸款。請教您買老破小住宅好還是買公寓好？

A：

1、十年之后才能去住，先出租，那還考慮以后的置換嗎？或者說是否考慮保值和套現一類的，也就是這套房還用不用再換成錢吧？

2、如果是確定只是考慮出租和自住，不再置換，也不在乎將來能換回來多少錢，那就買公寓合適。租金收益率高，一般是普宅的兩倍，自住的話只要能接受這環(huán)境就行。

公寓的劣勢就是升值慢，之所以租金高就是用升值慢換的。所以常規(guī)建議就是要么就別買，買了之后就別賣了，十年后不太可能平價換成老破小，得加錢。而且也不好賣，買了就長期持有吧。

另外兩個風險提示。一是房產稅，公寓是有成文法律的，只不過一直沒征收而已。如果整體啟動房產稅，那公寓大概率就是第一批。二是土地出讓金，畢竟是商業(yè)地產，產權到期后大概率會征收，只是現在還沒有出臺具體政策。

3、老破小就沒什么新鮮的了，普通住宅。優(yōu)勢就是相對保值穩(wěn)定，只要沒硬傷，大多數都是跟隨板塊大盤漲跌。劣勢也是出手時不太好賣，比公寓強一些而已。

4、總之這看自己的需求吧，沒什么好不好的，就看哪種適合自己了。甘蔗不能兩頭甜，人生選擇而已。

僅供參考。

二

請問下，在大興的央企集資房如何？有啥風險沒？西紅門橡樹灣附近，3w，可以考慮麼？個人首套資格在，想一步到位買這個大戶型，主要是自住用，說是也帶學區(qū)，不知道從資金回報上和普通商品房差距如何？

A：

1、沒什么風險。但這不是集資房，叫“集租房”更合適，就是在農村集體土地上蓋的租賃住房。就相當于過去的公房，或者說軍產房院產房的性質，沒有完整產權，不可上市交易，只能內部流通。以后怎么辦看政策，就是自住的房子，房住不炒。

2、既然主要是自用，那就別太考慮資金回報了，不能上市交易怎么回報呢？商品價格是由供需關系決定的，買的人多才能提高價格。這只能內部流通就限制了大部分的買家，價格不好提多高，都是同事也不合適。

3、大興，帶學區(qū)就是解決孩子上學問題，跟房價的關系不大。如果將來能有完整產權了，能上市流通的情況下就和商品房沒什么區(qū)別，略弱于而已，就相當于現在的上市公房。不能上市的話沒法兒比較，不平等。

僅供參考。

三

我在麗澤上班，現在算二套，首付在170-200左右，和家里老人住?，F在看了大井中里三樓的小兩居，五十多平，房子比較老，沒什么物業(yè)，老破小，離地鐵近上班方便。還有就是豐澤園，新回遷房，320萬左右，五十多平小兩居，首付比大井多，但房子新，有電梯，質量一般，戶型一般，物業(yè)比大井好一點。

另外就是廣安康馨家園，只能買大一居，310-340左右。劉家窯和木樨園的房子都是330萬以上，地鐵的話5-6站，有中轉。您覺得哪一個會更好一些？我想找能自住比較保值的，想買電梯，但首付湊的有點艱難。劉家窯和木樨園310-330找電梯房也比較難。

A：

1、都是自住為主的，從小區(qū)講選擇自己喜歡的就行，越宜居的保值越好些。

2、從地段兒講都不算太好，大井中里這里有些封閉，被高速和四環(huán)隔成了一個角落，體育場占了這么大面積，健身還不錯，但不太好引入其他配套了。

廣安康馨這是兩區(qū)交界，否則也不會用來蓋安置房，好地段兒政府還留著賣錢呢。優(yōu)勢就是經濟實惠，自住挺合適的，但升值一般不占優(yōu)，連南邊的東海儀園都落后了一些。回遷和安置房差不多情況，在房齡新的時候流動性好，之后看物業(yè)是否能保持品質吧，多數都不太容易。

南三環(huán)沿線的也是自住為主，交通方便經濟實惠，但從投資講多數都弱于北部。近20年來一直是南三不如北五，到目前為止還沒有逆轉的跡象，以后看發(fā)展吧。

3、總之我覺得還是多從自住角度考慮吧，畢竟房子是用來住的。別太刻意追求其他的，反倒耽誤了自住的選擇。選戶型好的吧，越宜居的保值也就越好些，能彌補些地段兒和性質的不足，至少是流動性更好些。

僅供參考。

四

我和老公都是北京人，老公朝陽戶口，婚前名下有亞運村安慧北里有一套55平小兩居，孩子戶口也在這里，房子目前市價約400萬，無貸款。我們19年在望春園買了一套板樓三居，市價約920萬，貸款基本還清。

我的問題：

1、孩子是26年上小學，自測普娃一個，我現在糾結是留在朝陽上學，爭取上朝外本部，還是置換下房產到東城上學比較適合孩子發(fā)展。我現在海淀上班，老公自由職業(yè)，但我覺得海淀不適合我和娃。

2、目前東城的房子溢價有點高，是否可以在25年再置換，是否來得及，這樣房子也滿5年。針對以上兩個房子置換，您是怎么建議的呢？

3、另外東城的房子相對學區(qū)合適些，預算在1000-1200左右，適合三代人居住，又相對有一定價值的，您推薦考慮哪些地方呢？

A：

1、那要是我就爭取朝外本校了。一是因為單校的概率大，省心；二是因為朝外的加工能力強，對普娃的幫助大；三是因為房子的學區(qū)溢價和東城差不多，或許還低點兒，那干嘛不選擇更靠譜兒的呢？

就算是到了中學，在確定孩子在朝陽考高中困難的情況下，那再考慮跨區(qū)東西城也都不算晚，前提就是在朝外打下還不錯的底子。

如果真確定是普娃就不太適合海淀唄，反正現在是夠卷的。我覺得朝外挺好的，加工能力真的挺強，只要不躺平，成績就不比在其他區(qū)差。

2、如果賣房后增加的預算不多就甭著急唄。望春園挺好的，戶型不錯都保值不落后，不吃虧。

3、三代人居住那就三居唄，也就是龍體和東崇前了，北城的太貴。先看龍體唄，安化樓一帶不少呢，反正溢價率都差不多，看自己的喜好。東崇前更多點兒，花市崇文門都好選。

僅供參考。

五

我目前在管莊新天地有一套三居，想再買一個朝陽或者東城的學區(qū)房，預算1000-1200左右。目的是上學和保值，對孩子沒有太高要求，就想給提供一個中上的學習環(huán)境。我在雙橋上班，我媳婦在中關村壹號，我現在看的朝陽的珠江帝景和東城的保利薔薇。想問問您有沒有其他建議以及什么時候買合適。

A：

1、學區(qū)的選擇只能家長定，外人怎么好建議啊。看孩子的天分和父母的期望值吧，天分較高且圖省點兒心的看帝景，九年制又單校。天分中等的就去東城，龍體挺好的學區(qū)，搏個大概率的話比朝陽要強。

2、什么時候買，資金都準備好了，或者著急入學就盡快買唄。今明兩年都是入學高峰期，今年人數最多，不買也沒其他辦法。需要賣房置換且增加資金不多的，或者是孩子上學很晚的就不著急唄，過兩年就進入低谷期了，入學人數少了一半呢。

3、其他不好建議，只能家長定。還是先明確在哪個學區(qū)吧，到目前為止這兩個區(qū)的教育模式還區(qū)別挺大的，一般沒這么上來就選房的。最好是先看自家的情況適合哪個區(qū)，然后再說學區(qū)，最后才是房子。沒有最好的，就看是否合適。

僅供參考。

六

在北京近郊買了一套聯排別墅，本來想退休和家人去那里養(yǎng)老，最近又覺得離得遠，因為買的毛坯房，面積大，裝修成本比較高。離退休還有幾年時間，一直擱置也無法出租，考慮到持有和裝修成本較高，所以還是決定賣了，想如果以后有機會退休去租個房也挺好，靈活方便些，不用老惦記著這個房子了。孩子在市內上班，以后畢竟還是要和孩子住的相對近一些。

不知道這個決定是否正確？還有面積大將來要征收房產稅也是問題。綜合考慮所以決定賣了，不知道這么想對不對，想請教一下您，謝謝。如果賣了是在城里買個小戶型出租還是放銀行里呢？哪個性價比更高？

A：

1、房子是用來住的，別墅更是體現了這一點，自住的功能遠遠大于投資保值。那既然是不住就買了唄，要不留著也有點兒別扭，既住不上也升值慢的，還收不到租金，意義不大了。

2、這跟房產稅倒關系不大，或者說換到哪兒都一樣。房產稅是財產稅，必定以房產價值為主，不可能按面積算，否則郊區(qū)業(yè)主就太吃虧了。如果征收房產稅，那別墅或許還有占便宜的可能呢，只要不征收特別的稅，那升值慢就價格上不去，交的稅自然少了。

3、出租還是放銀行，這看自己的想法了。北京的租金收益率就是1.5%，銀行現在也3%左右，差一倍呢。覺得房子有升值的可能就買房，覺得現金更能保值就存銀行。不是同等的渠道，沒有哪個更好。只能說按大多數國家發(fā)展先例來看，房子是長期投資，保值的功能更穩(wěn)妥點兒。

僅供參考。

七

望京的上京新航線東南向兩居（大概100平左右），想買了給娃上學用同時自住，對口陳分的小學和初中。問了中介，業(yè)主說單價不低于11W了，您看現在值得入手嗎？下半年會漲價還是降價？

A：

1、值不值的怎么說呢？沒標準啊。我只能說從租售比來說還屬于說的過去的，在全北京同等學區(qū)房里算溢價低的，遠低于東西海。但畢竟是學區(qū)房，多少還是有一些溢價的，這就看家長是否接受吧，這現狀也沒什么辦法。

2、下半年，還是先看上半年吧。全國救市，春節(jié)前后大部分城市的“成交量”都上漲了，北京更是明顯。反正到現在為止，北京市區(qū)幾乎沒有下跌的了，也沒什么道理下跌。至于是否上漲看情況吧，概率比較大。

下半年不好說，如果上半年漲的多了下半年就肯定出臺政策，那就會回調，也就是下跌。如果上半年不漲，那下半年就會加大刺激力度，北京也應該出單獨政策了，那就是上漲的可能性大。

3、簡單就這現狀，我覺得新航線還行，以學校檔次來講，和東西海的同等學區(qū)房算值的。

僅供參考。

八

我小孩現在豐臺上小學5年級，想考慮小升初換房到海淀，預算900-1000萬。初步篩了今日家園的兩居100平和頤源居75平，這兩個地方哪個更值得入手？孩子不算牛娃，中上水平，我考慮5年后等孩子上了高中就把房子賣掉，再買個更合適的改善房，考慮接老人養(yǎng)老來住。所以這5年最好能保值，且未來出手更容易些。如果有其他更好推薦，那就更好了。

A：

1、更值得入手，那當然是頤源居了。在學區(qū)差不多的情況下溢價也差不多，那當然選擇商品房了，品質相對更好些，否則也不會這價格。

2、5年能保值，這不是太好說，今明兩年是入學最高峰，六年前出生的京籍孩子17萬呢，所以溢價正是高的時候。五年后就是2028年了，對應去年出生的孩子入學，網傳是7.5萬，差著小10萬呢。所以只能到時候看吧，如果有政策鼓勵就好說，否則的話有可能影響一些溢價部分，基礎部分是肯定保值的，溢價不太好說。

3、這兩個小區(qū)都還行，房齡相對新，貸款不受限制，選戶型好的就行，價格合適的話都不難出手。推薦得找中介，我沒房源的。

僅供參考。

九

坐標北京，兩個人婚前純商貸25年，首付一家一半，買了房，剛還了1年貸款，后面掰了。這個房子賣出去以后，再買，還有首套房資格嗎？另外，是一個經濟問題。房子在朝陽區(qū)小關，因為剛買1年而且都裝修完了，不滿5，現在出手純虧差額20%稅和裝修的部分錢，所以我想保留下來。

這種情況下有兩種方案：一是我把手里剩余的資金還對方首付，后面自己還貸款，這樣就相當于我把房子買下來了；二是我把全部資金提前還款，這樣月供低一些，后面靠年薪和每個月積攢的錢，還對方首付。哪種方案更好呢？（我隱約覺得第二種方案拖的時間會更長，但是我真是不太會計算或者不懂方法，畢竟每個月的貸款少了，攢下來的錢也是要還對方的，而且是不是更經濟一些？）

第二個問題我知道可能說的有一些簡略，而且問題很復雜，您看如果不能簡單回答的話，能否給我個思路也行。

A：

1、在賣房一年內是都沒有首套資格的。然后看貸款主體是誰，如果不是自己名下的，那一年后恢復首貸資格。

2、看貸款利率了，常規(guī)建議是第二個方案。既然是剛還了一年，那就是還沒還什么利息呢。所以如果能提前還貸就盡量，然后可以用其他貸款，最低的利率能到3%多點兒，相對更劃算。時間長不了多少，一個多月吧。

3、這不復雜，就是個成本的比較而已。在首付確定的情況下，那能借機換成利率低的就更合適。

哦，我明白了，你說的時間長是分期給對方的首付。那沒必要，既然是能夠提前還款，直接還貸款就行了，也就是重新貸一次，兩個問題一次性解決。這隨便找個代理機構問問費用就行，產品和服務都差不多，看是否合適。

僅供參考。

十

海淀蘇州街的紐約客loft如何，后續(xù)還有升值空間嗎，或者下降的坑？

A：

1、問公寓的升值空間，相當于問低學歷的就業(yè)發(fā)展空間，一般不太高吧，真要是很高也就不猶豫了，但也早就被別人搶走了。海淀是高知扎堆兒的地方，收入高的也有的是，但他們不瞎不傻的，也未必做慈善把發(fā)財的機會留給別人。

2、也不是不升值，看板塊大盤了，周邊漲的多的話也會跟隨。就是每次都弱點兒，否則也不會比老破小都便宜，誰都不傻的。