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按照最近路線，從天安門到昌平區(qū)的朱辛莊地鐵站距離有26公里。開車上京藏高速，需要1.5小時(shí)。如果按照房地產(chǎn)最經(jīng)典“地段、地段、還是地段”理論，這不是個(gè)好地方。但3月23日這場土拍，還是創(chuàng)造了北京拍地紀(jì)錄——有42家競買人參與了競價(jià)，北京土地市場有種提前過年的歡快感。

(相關(guān)資料圖)

這是一場盛宴，粗粗一算，42家開發(fā)商里央、國企超過30家。中建系旗下最強(qiáng)的三局和八局、華潤、中海、保利，地方國企如首開、住總，民企如龍湖、綠城，都盯上了這塊地。

一家央企的北京負(fù)責(zé)人說，這要換前幾年，融創(chuàng)、還有幾家閩系房企肯定殺進(jìn)來。老朋友沒來，但碧桂園來了。這與上個(gè)月碧桂園透露出的消息一致——重啟朱榮斌未竟的一線城市高端事業(yè)部。但房地產(chǎn)講究傳統(tǒng)，一線城市和二線城市、高端產(chǎn)品和剛需產(chǎn)品，乃至拿地策略、授權(quán)機(jī)制、同行關(guān)系、算賬能力等等，這是個(gè)系統(tǒng)工程，最終匯總為兩個(gè)縹緲的字眼：基因。

朱辛莊土拍就像一面鏡子，映照出幾家歡樂幾家愁，映照出地產(chǎn)江湖的榮辱沉浮。剛剛履新的越秀北京總經(jīng)理董毅說：

北京有頭有臉的開發(fā)商都來了。

不聞舊人哭，這是新人的狂歡。就在10幾個(gè)小時(shí)前，恒大地產(chǎn)公布了境外債務(wù)重組方案。簡單說就是，發(fā)新債還舊債（期限10-12年）、債轉(zhuǎn)股（期限5-9年），同時(shí)恒大未來三年要正常運(yùn)營，還需要近3000億融資。恒大說，從第四年開始，假設(shè)公司恢復(fù)正常運(yùn)營，舊改項(xiàng)目得以開發(fā)，預(yù)計(jì)2026-2036年均可實(shí)現(xiàn)無杠桿自由現(xiàn)金流1100-1500億元。

（圖片來源：恒大官網(wǎng)）

截至2021年底，恒大總資產(chǎn)1.699萬億，總負(fù)債1.898萬億。強(qiáng)行給一家資不抵債的公司續(xù)命，恒大靠的是許家印強(qiáng)大的的畫餅?zāi)芰?。但金融反腐正盛，曾?jīng)鋤大地的牌友們也都遁走，膽大又有錢的朋友越來越少了。許老板是不怕破產(chǎn)的，但債權(quán)人和供應(yīng)商們怕，如果真走到清盤呈請這一步，境外債權(quán)人“預(yù)計(jì)回收率”3.53%，票據(jù)持有人則是5.92%——只求同年同月同日死的節(jié)奏。

恒大渡劫只熱了半天，北京土拍就粉墨登場了。

朱辛莊地塊規(guī)劃建筑面積3.66萬平，它最大的優(yōu)勢是沒有共有產(chǎn)權(quán)、沒有配建，用開發(fā)商的話來說，這是塊非常干凈的地。

從3月20日線上競價(jià)開始，只過了30手，朱辛莊地塊就觸達(dá)12.995億價(jià)格上限，轉(zhuǎn)入線下?lián)u號(hào)。這就像是世界杯進(jìn)入點(diǎn)球大戰(zhàn)環(huán)節(jié)，富貴在天，哪怕你是法國阿根廷，也不見得能拿下中國隊(duì)。

2.4%的幾率，最終被餡餅砸到的是大華地產(chǎn)——很名不見經(jīng)傳的上海房企。他們可以轉(zhuǎn)頭去買幾張彩票了。這項(xiàng)目指導(dǎo)售價(jià)6.2萬/平，而土地成交價(jià)是3.56萬/平，北京開發(fā)商很久沒見過房地價(jià)差如此友好的項(xiàng)目了。

根據(jù)競拍規(guī)則，所有參與搖號(hào)的企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，都不得入股或取得投資收益，刨除掉上面42家企業(yè)，這塊地基本上就是大華自己開發(fā)。

大華是誰？上海朋友說，自從綠地爆雷后，大華儼然有上海灘扛把子的感覺了。這家脫胎于寶山區(qū)大場鎮(zhèn)的集體企業(yè)于1988年創(chuàng)立，在2002年由大股東金惠明完成了私有化過程。從集體所有到個(gè)人囊中之物，在那一時(shí)期并不鮮見。幸運(yùn)的是，金氏家族選對了行業(yè)，98房改后，地產(chǎn)行業(yè)狂飆突進(jìn)，05-06年間，大華的銷售金額和銷售面積都是上海冠軍。

此后，大華趨于保守，并未大舉擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)全國化，一直徘徊在全國百強(qiáng)末尾。但從2019年開始，大華開始兇猛拿地，擴(kuò)張到杭州、濟(jì)南、大連等城市。2021年，大華賣了559億，世無英雄，大華排名第51。

直至北京搖號(hào)拿地，大華的全國化擴(kuò)張完成最重要的一塊拼圖。有意思的是，不少上海網(wǎng)友在社交媒體感慨：

大華敢不敢和在上海一樣，禍害下帝都人？

（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)）

熟悉大華的朋友說，它有幾個(gè)特點(diǎn)，第一是喜歡做郊區(qū)大盤，比如上海的大華社區(qū)，占地3.5平方公里，大華錦繡華城，占地3.3平方公里，南京浦口的大華錦繡城，占地1800畝……第二個(gè)特點(diǎn)是不做高端，只做剛改，品控質(zhì)量差，

“總部從寶山搬到普陀了，在新城旁邊，天天都有人維權(quán)”。

這兩個(gè)特點(diǎn)總讓人想起另外一家宇宙房企。老板也是高中畢業(yè)，從小鎮(zhèn)走出，以質(zhì)量問題聞名，沒準(zhǔn)大華對標(biāo)的就是它。

北京這波土拍盛況，和前陣子二手房的短暫回暖頗有交輝之意。老玩家退場，新勢力頂上。不同的是，未來5-10年間，都是央企國企的天下，競爭只會(huì)更激烈。招商蛇口的一個(gè)朋友說：我們在北京今年的kpi是拿到8塊地。

招商去年賣了3200億，在上海和江南兩個(gè)區(qū)域就占了近2000億。萬科在上海銷售額突破500億的那年，招商只有30億。但2020年萬科、中海、華潤因圍標(biāo)，三年內(nèi)禁止在上海拿地，招商實(shí)現(xiàn)反超，沒有人知道這樣的機(jī)會(huì)還會(huì)不會(huì)再有。對很多公司來說，舊格局打破了，擊鼓傳花的下一棒，它們要成為主角。

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