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北京章哥，房地產從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經驗幫大家答疑解惑。

(資料圖片僅供參考)

一

Q:

我兒子面臨是否進入體制內的選擇，想咨詢房子的問題。因為我們這里還存在著福利分房，集資房的形式低價購買，但聽說是北京早就沒有了。但也有說的是還有，只是排隊時間長而已。

目前兒子的目標單位是****，您熟悉這單位嗎？因為我們沒有能力拿出幾百萬的首付在北京買房，也承擔不起高額的按揭，所以很是糾結。

A：

1、我理解這糾結，很多家庭都是這情況。體制內的優(yōu)勢就是穩(wěn)定，但房子的問題不好解決

前些年還行，也是以各種保障房的形式提供了幾批，這些年越來越少。單位性質的企業(yè)還有可能，機關性質的都是統(tǒng)一安排，僧多粥少。前幾天聽一個體制內年輕人說來著，現(xiàn)在入職的基本上都是提供公租房，買的話也是內部產權的，而且年頭估計要十多年。

2、這單位我當然知道，但是不是能分房不懂。北京市的單位，或許在通州能提供宿舍或公租房吧，福利房也可能有，但不太可能幾年時間就能輪上。這我說不清楚，不敢有建議。

3、總之我建議是如果圖工作穩(wěn)定，那公務員是首選。但如果圖收入和房子，體制內不占優(yōu)勢，還不如央國企呢。能說目標是這種單位，學歷都得是博士了吧？快30歲的年紀，就算有希望估計也得快40了。很多單位都是這種情況，退休前肯定有房，就是40歲之前夠嗆。

考慮好吧，我也不敢給什么建議，北京無論什么單位，想福利性質的房子都非常難，還是以其他優(yōu)勢為主來考慮吧。

僅供參考。

二

Q:

請問如果孩子今年上學，現(xiàn)在買房還來得及嗎？目前昌平，目標朝陽的好學校，大寶五年級，二寶2023年入學。如果預算在500+，能有什么學?？缮?？不要求太好，中等以上的就行，因為老大的學習不太好，老師說以昌平的高中率有可能得去職高，所以希望到朝陽得到個保障。

A：

1、得到保障，朝陽的普高率也不是很高吧。表面上說是80%多90%了，但這其實就相當于把初中往后延長，到了高考就不是那么回事兒了，未必能進入預期的大學，意義不是很大。所以這只能說是盡量努力，不敢談保障，也沒人能保證。

2、今天是2月8號，5月份信息采集，如果是錢已經準備好的話就來得及，全款的話一兩個月完事兒，貸款的有三個多月也夠了。但如果是置換的話就說不好了，得看現(xiàn)有房子是否好賣。所以如果要先賣房就讓當?shù)刂薪榻o估個時間吧，買房不太難，雖然是高峰期，朝陽也沒那么緊張。

3、500+，不少學校都行，除了帝景和嘉銘東區(qū)的都能買到占坑兒房。就是自住不太好說，得看+多少了。如果是接近600，那在清朝和陳分學區(qū)都能買到小兩居。其他的一居室居多，老房還凈是不好貸款的。

4、總之還是先做個時間的方案吧，確定時間是否來得及，然后再說房子。

僅供參考。

三

Q:

我是一名外地人，但從兒時初中起（除高三外），就一直在北京借讀上學，現(xiàn)在是研三的準畢業(yè)生。偶然不記得從什么地方讀到您的一篇文章，覺得您太靠譜了，昨晚果斷關注，又今早多讀了幾篇，比如關于學區(qū)房的分析長文，大感震撼，甚至我兒時向父母抱怨，但沒得到任何有效信息的一些困惑，如今都得到了解答。您的文章不僅對大環(huán)境政策的解讀判斷頗為獨到深刻，還有對教育生活的態(tài)度成熟豁達，文風自然親切易讀，以上都讓我收獲很大。

接著我不禁聯(lián)想，再斗膽多絮叨幾句，跟您分享一下我的中學經歷。我出生于山西太原的一個市屬小縣城，該縣靠煤礦致富，地理被大山包圍，交通閉塞，去太原需要翻山越嶺（前幾年剛打通隧道通車）。父母實際上屬于政府系統(tǒng)相關工作人員，因的確囊中羞澀，后父親下海做小本生意。

回過頭來看，其實感覺是趕上享受了一波房地產時代紅利。母親生性要強，未接受優(yōu)秀高等教育算是人生遺憾（50歲終于考取了成人本科學歷）。屬于“雞娃”家長，于2007年搬家北京，我也純屬幸運，考入北京十一學校（當時實際借讀生不少，但學校允許的少）。

父母算異地生活，節(jié)假日父親自駕來北京看望母女倆，依稀記得那時他還要拿紙質大地圖識路，高速路口不熟悉曾失誤開到河北其他城市。

初三我開始面臨尷尬選擇，2010年正好政策原因，本部開始不接受借讀生，班上的大多數(shù)類似我的同學只能a.打道回府b.為了將來出國去國際部c.去分部建華學校（享有本部校園設施但師資不同）。想來好似一步錯步步錯，此時父母的分岐矛盾也開始埋下伏筆，之后一直各種事宜爭吵爆發(fā)不斷，互相指責彼此決策。

中考狀態(tài)不佳，平常年級800人年級前20的我，本可以按理“保送”高中甚至實驗班，但無戶口，只能參加統(tǒng)考，結果雖然夠分兒，但著實不算出彩，導致1.其他學校很勉強，2.回鄉(xiāng)理想學校不認可，3. 出國（母親夙愿）但父親事業(yè)如前文所言房地產相關開始連鎖衰落難以維系高昂開支，最終選擇暫時借讀去分部。高三又折騰返鄉(xiāng)高考，純屬幸運也憋著一肚子氣，考至一所北京211高校，繼續(xù)在京就讀本科讀研。

啊抱歉以上啰嗦了這么多，回到房產話題。2008年父母機緣巧合，在學校周邊貸款買了一70平左右新房子，本意是讓我也許能拿上北京戶口，將來生活奔波不至于心累租房，但父親欠債使得家庭生活逐漸拮據，不得已只能2017年房子賣掉，倒是賺了一筆。

綜上，我真是感慨萬千，一個小家的發(fā)展與所處時代（政策）的節(jié)奏，個人命運與歷史進程，就是如此這般緊密相連。感謝您愿意分享您的所思所悟，十分有幸于茫茫自媒體中遇到您。我十分好奇，到底是什么樣的原因使得您投身于房產研究中呢？您是如何達到今天的認知狀態(tài)的呢？

A：

1、謝謝抬愛。我進入房地產是偶然，畢業(yè)時先去機關實習，為了多掙錢去的國企，后來又是為了多賺錢去商管公司。再之后是因為招商和賣商鋪，又轉入了開發(fā)型房企。

2、但我不算研究過房地產，只是在某改制國企上班時接觸過一些。因為老板是從計委下海的，所以對宏觀經濟有偏好，我們作為員工那就是投其所好了，利益性的逢迎老板而已，談不上研究。

人類是經濟動物，投入能得到回報的才會持續(xù)。雖然所謂的研究是誤打誤撞，但之后是持續(xù)得到了利好，也就是邊際產出沒有減弱。在侃侃而談的發(fā)表觀點之后，無論是公司內部得到些尊重，還是去參加各種研討會掙出場費，都算是超值回報。形成正反饋之后就順理成章了，進入了自己的舒適區(qū)，也就把愛好當成了部分工作內容。

現(xiàn)在我是半退休，一個月也去不了幾天公司，那就更有時間多看書和信息了。天下文章一大抄，借鑒之后也就有了自己的觀點，雖然還是談不上研究，但也能自圓其說。更重要的是能靠發(fā)文章刷到存在感，還能多少的掙到稿費，同樣是正反饋的循環(huán)，也就堅持了下來。

3、認知的形成當然得多積累了，吸納得越多才能取其精華。我不認為現(xiàn)在是信息爆炸的年代，而認為是有效信息難以獲得的環(huán)境。網絡上大部分的信息都價值不大，而任何時代的受眾又需要有效信息，那只要是稍微下點兒工夫，給網友提供超出平均值一點兒的資源就能得到些關注。

獲得有效信息的前提就是時刻提醒自己無知，簡單說就是蘇格拉底那句話：認識到自己的無知才算是智慧。再有就是芝諾的大小圓理論，知道的越多越無知，這才有欲望去探求更多的認知。

4、總之我不認為自己有什么研究，也不覺得有多少認知，不高看自己才能抄襲或借鑒別人的認知。從動力來說是兩點：其一是讓自己得到經濟回報，形成正反饋；其二是在某個環(huán)境里，只要稍微付出些努力，提供出略超平均值的產品就能得到收益。

另外一點是手段，在獲取知識時盡量不追求自律，畢竟太耗費意志力，尋找及創(chuàng)造出他律才更好使。比如我手機上沒有安裝游戲和娛樂類App，想用的時候臨時下載，給自己創(chuàng)造障礙就是他律。

僅供參考。

四

Q:

我是外地人，女兒博士畢業(yè)，在北京工作，30歲單身未婚，在海淀慈壽寺附近上班，京戶。想給女兒買套房子，首房首貸，總價400-450萬，樓齡新點的，小兩居或一居能改小兩居的。想著我們老兩口去了也有住的地方，剛需但也希望能保值，首付能到250+，少貸點，女兒還貸能力有限。

想找沿十號線和六號線地鐵附近的房子，通勤一小時內，豐臺和石景山，哪邊更好呢？費心推薦幾個合適的小區(qū)，可以嗎？網上看了首經貿萬年花城的房子，小區(qū)環(huán)境不錯，感覺價格挺高的，一居室戶型都是北向，這個能買嗎？石景山那邊房子價格低點，但房子偏老，有合適的小區(qū)嗎？您有什么好的建議呢？

A：

1、這我不好建議吧，中介對匹配房源才專業(yè)，我也沒房源的。而且通勤我也不熟，很少出門。

2、萬年花城的小區(qū)挺好，地段兒保值都不錯，但盡量不買北向的，算硬傷。房子是用來住的，越宜居的支撐越強。帶硬傷的未必在保值上吃虧，但置換時肯定流動性弱，也就是賣的慢，著急出手的話至少不占便宜。比如像現(xiàn)在這種時期吧，想快出手就得降點兒，可想換的房子未必降，那就不劃算了。

3、看看旁邊的草橋吧，京開路以東，板塊和首經貿差不多，都挺好的。房齡新的小區(qū)相對多，選擇也就多一些，包括馬家堡和到南邊的公益西橋。

4、其他沒什么建議，通勤和自住還是先看自己的喜好吧。

僅供參考。

五

Q:

我們是孩子27年幼升小。有一套潘家園華威西里60平的小兩居16層的電梯房，我們是2層，南北通透格局大概賣400，再添50，加上公積金貸總預算大概550吧。我們是二套，想置換一套東城的學區(qū)房，有合適的推薦嗎？龍體學區(qū)如何，有夠得上的房子嗎？或者別的合適的學區(qū)？需求是學區(qū)+自住+保值。老人自己住，離學校近幫忙接送個孩子。

如果有更合適的推薦，既能學區(qū)又能升值，也可以把我們住的這套也賣了，預算提高到650，等入學以后再出手然后置換兩套小的滿足兩邊的居住，同時照顧孩子。不知道是現(xiàn)在一兩年入手合適，還是25.26年再說，不知道現(xiàn)在溢價率是否太高兩年后那會是否會降價。嗯，還有是不是就算不置換學區(qū)，潘家園華威西里那個房子也最好出掉，感覺比前兩年降了點，什么時候出手好呀？

A：

1、龍體學區(qū)挺好的，550能買到小兩居了，但老房居多，不太好說是否影響貸款。房齡新的就是典型的左安浦園，在龍?zhí)逗瑢谄招◇w小，中學派位是一樣的，看是否合適吧。

2、不過這要求高點兒了，學區(qū)+自住+保值，在想要升值，十全十美了，不容易。這兩年的溢價哪兒都高，談不上自住的性價比，都不算高。常規(guī)建議是買房后增加的預算多就換，房子大概率比現(xiàn)金保值。過了高峰期也未必降價，漲的慢點兒的可能性更大，用完了學區(qū)看情況吧，我也不敢預測。

3、潘家園這地段兒更適合自住，朝陽南部一直不算多強，比北邊兒弱。想出手就看行情唄，不少地段兒都成交量上漲，價格也漲，估計快傳導到南邊兒了，做好準備吧。

僅供參考。

六

Q:

我們三年級轉學，首付420萬，預算在700萬左右。因為有腿腳不好的老人，所以想買個低樓層的小三居或者大兩居?，F(xiàn)在糾結海淀中關村和西城展覽路，這倆學區(qū)價格基本持平，看了一圈，各方面都合適的房子都是稍微吃點力才能買的上的。展覽路現(xiàn)在溢價太大，中關村又覺得太雞娃。

孩子很普通，就是希望能上高中就成，別去職高。買中關村要離單位近一些，西城北面展覽路新街口距離稍遠點但也還成，南面就有點折騰了。另外中介給推薦了一些商水商電沒燃氣的這種住宅性質的商用房，有必要看看嗎？還有看了您的一些文章，又覺得東城也還行。所以又陷入糾結了。我們換房，所以麻煩章哥給推薦一下，到底買哪個地方的合適？

A：

1、展覽路的溢價大，中關村也不低啊。全北京最早的公立校學區(qū)房，從來都是標桿，不會比西城低的。這讓中介算算租售比就知道了，溢價率肯定超過平均值。

另外去海淀買的就是雞娃的氛圍啊，如果不出區(qū)，那中關村的競爭氛圍是最濃的，牛娃云集，虎媽群的各種信息也最多，這才能相互促進。

2、真要是普娃那就西城唄，海淀太卷了，而且小升初還是點招為主，中關村的派位不占優(yōu)。西城只是轉學生不能直升而已，其他的派位不吃虧，反正也沒點招。

3、通勤這看自己了，如果確定海淀的話那就是離得近最好，年級越高的課程越多，時間越緊張。

4、中介推薦商用房，算了吧，就算有學位的也可能隨時取消。西城海淀都有過先例，溢價瞬間出現(xiàn)消失，太刺激了犯不上。

5、東城也行啊，那就更公平了，而且東城還沒有禁止轉學生小升初直升，前提是只要能進入直升校就行。東城就是常規(guī)的三個學區(qū)，和平里安交和龍體，只要不出區(qū)就都挺好。

6、這我不好建議，選擇學區(qū)只能家長定，我只是列出這些因素而已。

僅供參考。

七

Q:

現(xiàn)有房山一套房，老大四年級，老二2026年幼升小。想再買一套西城或海淀的學區(qū)房，預算400全款，今年八九月份才能出手，是小學轉學合適還是小升初再移民合適？西城好像只能買榮豐，海淀又怕掉坑里，推薦哪個片區(qū)？有合適的性價比高且教育資源優(yōu)質的房子嗎？

A：

1、今年八九月才能出手，那就干脆小升初再轉學唄，和二寶入學前后腳，也錯過入學高峰期了。西城明年是五年級不準轉學了，但今年四年級又來不及了，索性小升初。海淀如果想拼點招，那如果現(xiàn)在還沒準備好的話也晚了，肯定是派位普小，和小升初一樣都是派位，不如等西城的一起考慮好再說。

2、400萬的話也沒有性價比高的，無論哪個區(qū)都是占坑兒房，現(xiàn)在的溢價率都不低。而且榮豐春節(jié)后又漲了，400萬都未必好買到了，只能說是試試。海淀小升初沒有太多的學區(qū)房概念，牛娃拼點招，普娃拼了派位也意義不大，進了牛中也進不去牛班。

去年在東城龍體學區(qū)還能買到占坑兒房，算是相對性價比高的，今年夠嗆了，幾乎沒有?？赡苤皇Ｆ椒苛耍@我不太懂，也不太建議。

3、所以要不就等等看吧，估計到下半年也就更不好買到合適的了，索性等到小升初之前再看。

僅供參考。

八

Q:

剛需改善群體，投資?自住，想買樓齡新品質小區(qū)三居室，漲幅最好能超過大盤。二手房總價1300萬以內，新房因為稅費低精裝修預算可提升到1400萬。這個總價的二手房有點尷尬，望京東第一梯隊夠不上，朝青不是很喜歡，雙井的房子也不新了。挑下來核心區(qū)位各方面都合適的小區(qū)非常少，看了很久只能舍棄位置重點考慮新北苑和奶西，新北苑單價9w，奶西單價8.5w。從投資角度您覺得新北苑和奶西未來哪個漲幅更好？

新房我最近在看亞林西板塊的某熱門樓盤，但因為新房關注的比較晚，好樓棟好樓層已經沒有了，只有帶硬傷的房子可選：要么是2層，樓間距不到60米，要么是臨街并且觀鐵路的房子。我自己考慮：2層可能一年四季都沒有光照（距前面一棟17層樓不到60米），并且有反水的可能。但臨街的會有噪音，并且視野非常不好，這倆選哪個都很糾結，也擔心后面再出手掛不上價。您覺得2層和臨街臨鐵選哪個好點，還是都不選去買新北苑或者奶西？

A：

1、到目前為止還是新北苑唄。所有新房價格體現(xiàn)的都是規(guī)劃完成之后的價值，也就是未來的價值已經被土地方和開發(fā)商透支了。要想將來升值好就得增加產業(yè)配套或提前完成規(guī)劃，這不敢預測，看自己的判斷吧。常規(guī)建議是注重自住買新的，尤其是新區(qū)的新房，注重保值再看成熟板塊的二手房。

2、某熱門樓盤，這還有什么隱情嗎？我水平不行，猜不著，也不太懂，還是問賣房的中介或電商吧。

3、2層和臨街哪個好？都是硬傷就選臨街的好唄，熱鬧。二層是不可能改變的，這輩子都改不了了。而臨街是有可能改變的，不熱鬧也就無所謂了。其他的沒建議。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產升值紅利！