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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

(資料圖片僅供參考)

Q:

我是在2002年?yáng)|城拆遷的，然后買在了**村的院子。當(dāng)時(shí)因?yàn)槭钦夭荒苜u給城里人，所以只是在村里簽的合同，土地證的變更欄里是注明了出售。當(dāng)時(shí)我們給的五萬(wàn)元是很貴的，再遠(yuǎn)幾公里的才三萬(wàn)了。

當(dāng)時(shí)我們也去過宋莊，一個(gè)院子也才四萬(wàn)元，所以我們成交的五萬(wàn)在當(dāng)時(shí)是很合理的?，F(xiàn)在是這兩年說有拆遷的消息，原房東的親戚還在村里住，跟我們說想?yún)f(xié)商但我不知說什么，想問問案例是怎么判的。

A：

1、我知道的情況是好幾種形式，首先是假定不拆遷，只是原業(yè)主想收回院子。這所謂的變更為出售是沒有法律效力的，只看法院怎么判就行了。

兩種結(jié)果，一種是只談這院子，由法院來(lái)認(rèn)定你們后續(xù)又增加了多少改建的投入，也就是確定價(jià)值，然后讓原業(yè)主給你錢，你搬走。

另一種是除此之外再加入懲罰性補(bǔ)償，因?yàn)樵瓨I(yè)主的不誠(chéng)信，導(dǎo)致你錯(cuò)失了買房的時(shí)機(jī)。這就看法院怎么認(rèn)定了，沒聽說有標(biāo)準(zhǔn)。理由就是雖然雙方都“應(yīng)該知道”宅基地是不可以買賣的，但他作為業(yè)主的責(zé)任更大，你們兩方或是四六或是三七的分?jǐn)偂?/p>

2、如果是因?yàn)椴疬w才引起的，那就談怎么分這拆遷款吧。這就加入了第三方四方甚至是五方。四方是拆遷公司，五方是村集體，六方是其他村民，因?yàn)槟銈冞_(dá)不成方案的話就都受影響，所以也要看這些人更支持誰(shuí)了。

也是兩種結(jié)果，一是原業(yè)主是否還是村集體成員，也就是農(nóng)業(yè)戶口還是城鎮(zhèn)戶口了。如果沒遷走，那人家就可以要求分的多，或者兩邊差不多。

二是對(duì)方是居民戶口了，那你們倆的地位就平等，都不是村集體成員。此時(shí)你作為實(shí)際使用人算是占優(yōu)勢(shì)的，因?yàn)椴疬w上應(yīng)該優(yōu)先安置。我看過的案例是三七開，據(jù)說也有二八開的。是因?yàn)樵瓨I(yè)主搬走了，村民和村干部都不向著他，拆遷公司也催著趕緊談妥。反正結(jié)果是安置房肯定歸買房人，補(bǔ)償款跟原業(yè)主商量著分。

3、具體到你這會(huì)怎么解決我不知道，只是說有這種先例。

僅供參考。

二

Q:

我目前自住在豐臺(tái)石榴莊，唯一一套住房。孩子過兩年到了上小學(xué)年齡，想把現(xiàn)在這套房賣了再稍微添點(diǎn)錢，在朝陽(yáng)買一個(gè)總價(jià)不超過700的房子?？戳顺喟鍓K，但是朝青的學(xué)區(qū)好像在朝陽(yáng)區(qū)也屬于中等水平吧。

想請(qǐng)教您，豐臺(tái)石榴莊這邊的學(xué)校和朝青板塊學(xué)校相比如何？有沒有必要現(xiàn)在換房，還是等再攢點(diǎn)錢過幾年在東城買呢？

A：

1、朝青的學(xué)區(qū)中等，星河實(shí)驗(yàn)算不錯(cuò)的，但達(dá)不到頭部校的程度。房子都沒溢價(jià)，不算學(xué)區(qū)房。和豐臺(tái)的我也不知道怎么比，沒有明確的成績(jī)。也沒必要比較，都相當(dāng)于中等生，再爭(zhēng)執(zhí)誰(shuí)先誰(shuí)后的排名意義不大。

2、如果資金準(zhǔn)備好了，或者賣房后增加的預(yù)算多（包括貸款）就提前換唄，這種時(shí)期房子大概率比現(xiàn)金保值。增加的不多就意義不太大了，稅費(fèi)成本都不低呢，相當(dāng)于三年的租金，未必劃算。

3、東城現(xiàn)在的溢價(jià)高，考慮好再換。以永外學(xué)區(qū)為例吧，一師附小的學(xué)區(qū)房9萬(wàn)多，旁邊豐臺(tái)蒲黃榆的才6萬(wàn)多，差了3萬(wàn)，30%呢。常規(guī)建議是如果孩子的天分不錯(cuò)，也能接受朝陽(yáng)的競(jìng)爭(zhēng)氛圍，那買朝陽(yáng)的性價(jià)比更高些。

僅供參考。

三

Q:

現(xiàn)在孩子在石景山區(qū)的景山遠(yuǎn)洋上小學(xué)二年級(jí)，九年一貫制。家在海淀石景山交界處，離海淀萬(wàn)壽路學(xué)區(qū)十一學(xué)校，太平路小學(xué)都很近，也很喜歡十一學(xué)校的風(fēng)格，有必要跨區(qū)換房到萬(wàn)壽路學(xué)區(qū)，太平路小學(xué)嗎？畢竟太小30%直升十一學(xué)校。

如果換，是早些轉(zhuǎn)學(xué)好，還是直接六年級(jí)時(shí)直接參加跨區(qū)小升初好？早轉(zhuǎn)學(xué)的話，覺得現(xiàn)在入學(xué)孩子高峰，也正是學(xué)區(qū)房溢價(jià)的高峰，中間轉(zhuǎn)了學(xué)校，擔(dān)心孩子適應(yīng)問題，也影響評(píng)三好啥的。如果在六年級(jí)時(shí)換房，那時(shí)候入學(xué)人數(shù)少，可能學(xué)區(qū)房會(huì)降點(diǎn)兒？但是直接參加幼升小是否就沒有機(jī)會(huì)參加六小強(qiáng)的DZ了，只能學(xué)區(qū)內(nèi)派位了？

A：

1、從景遠(yuǎn)轉(zhuǎn)學(xué)到海淀，如果能進(jìn)入十一當(dāng)然最好啊，強(qiáng)多了。但這一般都是先考慮點(diǎn)招，按比例直升的這也等于靠運(yùn)氣，誰(shuí)說的好啊。而且點(diǎn)招進(jìn)去和派位進(jìn)去的也不是一種待遇，差距很大的。所以如果轉(zhuǎn)學(xué)還是先做好點(diǎn)招的準(zhǔn)備吧，就算沒成功也不吃虧，還提升了能力呢。

2、如果換的話那當(dāng)然越早越好了，圖的不就是學(xué)習(xí)的競(jìng)爭(zhēng)氛圍嘛。小升初跨區(qū)那還怎么直升?。繉W(xué)籍都沒在人家學(xué)校，就只有點(diǎn)招和派位了。

3、擔(dān)心孩子適應(yīng)問題，越晚不越難適應(yīng)嗎？如果在石景山各種雞娃的到位還行，否則四年級(jí)以后再轉(zhuǎn)海淀還就晚了呢。評(píng)三好那就看能力了，這無(wú)法預(yù)測(cè)。真要是在石景山能做到就小升初唄，直接點(diǎn)招。房?jī)r(jià)有可能降點(diǎn)兒吧，但也未必直接降，漲的慢點(diǎn)兒的可能性更大。

4、直接參加幼升??？小升初吧，點(diǎn)招有機(jī)會(huì)，提前預(yù)備好房子去申請(qǐng)唄。真要是孩子簡(jiǎn)歷成績(jī)好就行，哪所牛校都愿意掐尖兒。不成功那就剩派位了，未必學(xué)區(qū)內(nèi)，跨學(xué)區(qū)也有可能，都是看運(yùn)氣。

僅供參考。

四

Q:

我是北京姑娘，剛畢業(yè)工作兩年，大概有70存款。想跟父母借點(diǎn)，首付20-30（首套房）買個(gè)望京的或者酒仙橋總價(jià)270-300的房出租。租金7000左右，您覺得合適嗎？想買房的理由是公積金單位交挺多的不用有點(diǎn)可惜。房貸的話按照工資漲幅應(yīng)該很快能提前還清，比較穩(wěn)定的工作加上有些不錯(cuò)的副業(yè)算是。糾結(jié)的點(diǎn)在那兒因?yàn)榭們r(jià)不高我看房?jī)r(jià)對(duì)比19跌了不少，我怕買了以后還接著跌。而且這個(gè)價(jià)格就是老破小或者沒有院子的公寓，好處感覺租售比還不錯(cuò)，不知道有沒有中介忽悠的程度。

我是該現(xiàn)在下手買了，還是握死現(xiàn)金等著過兩年多了首套沖個(gè)大的呢。爸媽非常不支持我買房，覺得家里有房子不缺我住的，不理解我想當(dāng)包租婆的心。其實(shí)很早就關(guān)注您了，還是非?？释犅犇囊庖?。相中的小區(qū)有點(diǎn)擊未來(lái)，高家園五區(qū)，晶都國(guó)際等。

A：

1、總價(jià)270-300的，那首付在100左右不夠。以300為例吧，一般銀行打九折評(píng)估，然后放貸65%，也就是能貸出170差不多。那300-170=130萬(wàn)，另外還要準(zhǔn)備3%的稅費(fèi)，也就是需要140萬(wàn)才能買到300萬(wàn)的房，270萬(wàn)的大概需要110萬(wàn)首付+10萬(wàn)備用金。現(xiàn)在據(jù)說是能高評(píng)些，但小戶型不太容易做到，和中介問清楚吧。

2、另外北京的平均租售比是700左右，老破小能再高些，否則300萬(wàn)的租金在5000就很不錯(cuò)了。再有一點(diǎn)，如果一套房的房齡新，租金比較高，那多數(shù)是因?yàn)闈q的慢，也就是用升值慢換來(lái)的高租金。這就得看自己重視什么了，在預(yù)算不是太高的情況下，二者不可兼得。

之所以你看的房?jī)r(jià)比2019年跌了，就因?yàn)樽饨鸶?，所以升值不太好，公寓就是比較典型的。這只能是取舍，看自己重視哪方面了。中介未必是忽悠，但肯定隱瞞對(duì)賣房不利的方面。

3、是否買房我不好建議，看自己的需求。但一般不建議買公寓，多收的租金未必能沖抵少漲的房?jī)r(jià)。老房倒無(wú)所謂，如果長(zhǎng)期持有的話不吃什么虧，如果能輪到原址重建還算意外利好呢。酒仙橋不算強(qiáng)勢(shì)板塊，但也談不上多弱，如果真的想買就以這里為主吧。不過得看房齡，看是否好貸款，以及需要多少首付，讓中介算好賬再簽約。

僅供參考。

五

Q:

我是在國(guó)貿(mào)的上班族，目前單身，在豐臺(tái)總部基地有房子，但是上班太遠(yuǎn)，打算置換到東邊。但是目前看環(huán)國(guó)貿(mào)區(qū)域價(jià)格都很高了，要想找總價(jià)900以內(nèi)的兩居有推薦的片區(qū)嗎？希望能夠抗跌一些～

雙井和朝青板塊人太多交通太擁堵，中介又推薦買三環(huán)內(nèi)，現(xiàn)在就比較猶豫，要買崇文門的一居還是朝陽(yáng)的兩居。希望未來(lái)比較抗跌，還能兼顧自住通勤，或者還有好片區(qū)推薦嗎？

A：

1、找房得問中介，我沒房源。

2、而且這我看著都挺亂的，讓中介給忽悠的洗腦了吧？崇文門的是東城，是學(xué)區(qū)房，帶有30%的學(xué)區(qū)溢價(jià)率的。朝陽(yáng)大部分都不帶溢價(jià)，這壓根兒就是兩種產(chǎn)品，不合適放一塊兒比較。相當(dāng)于說想吃飯，問人參和蘿卜哪個(gè)合適？

有上學(xué)的需求就買學(xué)區(qū)房，這種高峰期也沒別的辦法。自住和保值為主就買非學(xué)區(qū)房，犯不上去趟渾水。

3、其他的我也不知道說什么，還是看自己的需求吧。朝陽(yáng)這些年升值好的以四環(huán)外新區(qū)為主，注重交通再看四環(huán)內(nèi)。

僅供參考。

六

Q:

孩子目前三年級(jí)，20年工作居住證租學(xué)位上的海淀民族小學(xué)，明年會(huì)拿到北京戶口。老家青海西寧有一套房大概值90萬(wàn)，目前還貸中。目前月季園租房住，手里有150萬(wàn)現(xiàn)金，我在永豐上班。是現(xiàn)在把青海的房子賣了（會(huì)虧一些）在月季園買個(gè)老破小，非首套首貸，首付壓力比較大。還是再攢點(diǎn)錢等孩子上初中了去永豐或者回龍觀買個(gè)大點(diǎn)宜居的房子。戶口落海淀集體戶。

A：

1、這我不好建議，我只是略懂北京的，外地的都不懂，尤其還虧著呢就更不好建議了。

2、現(xiàn)在買還是以后買？看自己攢錢的速度了唄。認(rèn)為能超過房?jī)r(jià)上漲的速度就不著急，什么時(shí)候買都行。認(rèn)為貨幣超發(fā)的速度會(huì)更快就先上車再說，免得攢的錢被通脹給吃了。到目前為止M2的增速是12%吧，平均下來(lái)也接近10%。我不認(rèn)為房?jī)r(jià)還能這么快的上漲，但在減去GDP之后，每年平均漲個(gè)5%還是有可能的。

另外今年到目前為止還是全國(guó)救市期間，北京是唯一一個(gè)沒有任何地方政策也沒下跌的城市。我認(rèn)為北京作為全國(guó)標(biāo)桿是沒什么下跌的可能性，畢竟政府手中的籌碼太足了。以后的事兒我不知道，反正今年秋冬之前上漲的可能性大。

3、這些問題都看自己的判斷吧，外人不好建議。我說的只是自己的觀點(diǎn)，僅供參考而已。

七

Q:

您好，能說說雪梨澳鄉(xiāng)這個(gè)小區(qū)嗎？昨天今天和明天。

A：

1、雪梨澳鄉(xiāng)，這不是普宅小區(qū)，和預(yù)算也不太匹配吧？

2、沒什么太特殊的，開發(fā)商北京大國(guó)企首創(chuàng)，還是劉小光那個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品。一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)，首創(chuàng)造城的一個(gè)樣板，也是探索性項(xiàng)目，之后同時(shí)期的是陽(yáng)光上東和懷柔的造城。開發(fā)的還不錯(cuò)吧，豪宅，20年前就單價(jià)破萬(wàn)了。

北京的別墅小區(qū)基本都差不多，自住為主，看自己的喜好了。投資都那么回事兒，最好成績(jī)有可能跟上大盤吧，畢竟離產(chǎn)業(yè)區(qū)不遠(yuǎn)，年頭兒也長(zhǎng)了，在北京的別墅小區(qū)里還算不錯(cuò)的，說得過去。

3、今天的情況問中介吧，他們比我熟悉多了，我都好久沒去過了。明天估計(jì)也延續(xù)這趨勢(shì)，自住挺合適，投資別期望值太高。

僅供參考。

八

Q:

在房山籬笆房站附近的碧桂園C區(qū)，您了解有什么嚴(yán)重的缺點(diǎn)嗎？目前家人正在換工作，前途不確定，所以不能貸款。手頭300萬(wàn)現(xiàn)金，一個(gè)選擇是這個(gè)C區(qū)，另一個(gè)就是石景山附近的老房子，但是都只做風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖和周轉(zhuǎn)吧，未來(lái)三四年應(yīng)該會(huì)賣掉。

選第一個(gè)碧桂園C區(qū)，是因?yàn)榕赃叺氖薪艰F路長(zhǎng)陽(yáng)站已經(jīng)開始建設(shè)，未來(lái)預(yù)計(jì)公交化運(yùn)營(yíng)。但是這個(gè)小區(qū)，跟附近的悅都之類單價(jià)差1萬(wàn)左右，而且有南北三居，適合大家庭。選第二個(gè)石景山老房就是方便一點(diǎn)，隨大盤，未來(lái)可能沾沾首鋼園的光。

籌集的錢跟持有的計(jì)劃就是這樣，還有一個(gè)考慮是對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，等家屬的工作換好穩(wěn)定以后再置換。不敢拿現(xiàn)金等著，以防這三四年內(nèi)房?jī)r(jià)突然大幅上漲。

A：

1、沒什么嚴(yán)重的缺點(diǎn)，排水的問題也應(yīng)該都解決了，自住挺好的，就是地段兒稍偏而已，其他的沒什么。不過這和上市公司碧桂園沒關(guān)系啊，這是房山本地開發(fā)商借名的，老板姓宋，現(xiàn)在開發(fā)商改名天資了。

2、市郊鐵路，這我不太懂，不知道怎么跟地鐵結(jié)合。別期望值太高吧，地鐵對(duì)于郊區(qū)是標(biāo)配，這里畢竟離得有點(diǎn)兒遠(yuǎn)，又有鐵路線這種天然屏障阻隔，所以才價(jià)格逐漸走低的。自住合適，看自己的需求了。

3、其他的沒建議，看自己的判斷吧。另外怎么叫對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)??？拿房子和什么對(duì)沖啊？我沒太理解。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^去了，只有選對(duì)房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！