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4月的最后一個(gè)工作日，在42家房企瘋搶朱辛莊地塊的大戰(zhàn)之后，北京再次迎來地塊上新，受到市場(chǎng)關(guān)注。鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)北京對(duì)此進(jìn)行了直播報(bào)道。

朝陽孫河靜悄悄

(資料圖片)

首先開拍的是朝陽孫河前葦溝組團(tuán)002、003號(hào)地塊。2021、2022年，前葦溝組團(tuán)的002、003地塊曾兩次掛出，都流拍了。再次掛出，起拍樓面價(jià)由原來的6.1萬元/平降至4.38萬元/平。

近幾年，朝陽區(qū)宅地供應(yīng)主要集中在孫河、崔各莊、東壩等幾個(gè)板塊，占比超過一半。前葦溝正好位于這幾個(gè)區(qū)域的中間，4.38萬元/平的起拍樓面價(jià)，在整個(gè)區(qū)域處于較低水平。但前葦溝配套一般，周邊市場(chǎng)供大于求。開拍前僅獲得中海、中建智地（一局）兩家房企報(bào)名，熱度不高。最終由中建智地以40.4億元的底價(jià)收入囊中。

中建智地，是中建一局旗下子公司，曾打造中建宸園、中建宸廬等多個(gè)豪宅，以及京西印玥、學(xué)府印悅等高層產(chǎn)品。其中中建宸園憑借最大面寬可達(dá)13米的寬闊尺度、頗具美學(xué)造詣的宋式園林、精準(zhǔn)的客群定位等，洋房產(chǎn)品數(shù)月就宣告售罄，位列12月朝陽區(qū)1500w+高端市場(chǎng)網(wǎng)簽銷冠，頗受市場(chǎng)關(guān)注。

可以預(yù)見，未來由中建智地操盤的前葦溝地塊，產(chǎn)品品質(zhì)相當(dāng)值得期待。

朝陽孫河前葦溝地塊位于機(jī)場(chǎng)高速東葦路（原葦溝）出口南側(cè)，總用地面積6.14萬平，總建筑規(guī)模9.2萬平，容積率1.5，控高18米，綠地率30%，預(yù)計(jì)是要做大平層或者別墅產(chǎn)品。

從政府文件中可以看出，整個(gè)前葦溝組團(tuán)規(guī)劃的都是低密住宅用地，限售價(jià)7.98萬元，組團(tuán)中心規(guī)劃了小學(xué)、社區(qū)服務(wù)和商業(yè)。附近有機(jī)場(chǎng)高速、京平高速兩條高速公路，10公里就是首都機(jī)場(chǎng)。

地塊周邊生活配套較少，高端配套較多。西南側(cè)是4A級(jí)的蟹島溫泉度假村。南側(cè)有一些4s店，和國際賽車場(chǎng)。東側(cè)是舊河灣和歷代王朝的漕運(yùn)要道——溫榆河。東北側(cè)是華誼兄弟的創(chuàng)始人——王中軍創(chuàng)立的松美術(shù)館。

地塊附近的二手房，大都是3000萬-2億元的頂級(jí)豪宅，如中央別墅區(qū)頂豪項(xiàng)目遠(yuǎn)洋LAVIE、財(cái)富公館，以及傳言眾多明星入住的九章別墅等。

在售新房方面，地塊距離熱銷豪宅懋源璟橒約9公里。東南側(cè)在售的是金盞三兄弟，都是總價(jià)千萬級(jí)的產(chǎn)品：中海拾光里2020年末開盤，已經(jīng)清盤。朝陽一墅和青云上府都是2021年四季度的新盤。網(wǎng)簽率44.91%，去化一般；青云上府網(wǎng)簽率12.86%，去化不佳。

8家房企逐鹿通州梨園

隨后開拍的是位于通州梨園鎮(zhèn)東小馬板塊的6009地塊。起拍總價(jià)20.2億元，起始樓面價(jià)3.1萬元/平。

本次預(yù)出讓的6009地塊，與此前區(qū)域內(nèi)出讓的另外兩宗地塊相比，條件更好：地塊方正無配建，居住屬性更加純粹，占地面積也更大一些。

即使到達(dá)地塊上限樓面價(jià)3.6萬元/平，也給開發(fā)商留出了2.6萬元/平的利潤空間。利潤高、地塊條件好、周邊配套齊全，相較孫河前葦溝，梨園鎮(zhèn)東小馬明顯受到更多開發(fā)商的關(guān)注。

據(jù)悉，中能建（葛洲壩）、中建玖合（二局）、首開、建工、保利、招商、華潤、碧桂園8家房企都加入了戰(zhàn)局，未開拍前就獲得8次報(bào)價(jià)。開拍后，不到10分鐘即達(dá)地塊總價(jià)上限，足見地塊熱度。

競(jìng)現(xiàn)房面積環(huán)節(jié)，中建玖合（二局）、中能建（葛洲壩）、招商交替舉牌，再次到達(dá)現(xiàn)房面積上限后轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。最終由招商以23.2億元+3.3萬平現(xiàn)房面積幸運(yùn)競(jìng)得，折合樓面價(jià)約3.6萬/平。

招商已很長(zhǎng)時(shí)間未在北京拿地，據(jù)小道消息，招商今年將重倉北京，集團(tuán)2023年給北京的指標(biāo)不低于8塊地。東小馬地塊競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)中，招商每次舉牌速度都很快，足見其拿地決心，此番終于如愿。

梨園鎮(zhèn)東小馬6009地塊屬于準(zhǔn)地鐵盤，距離7號(hào)線群芳站僅800米左右，距離 1 號(hào)線八通線土橋站約 1.1 千米。用地面積2.96萬平，建筑規(guī)模6.5萬平，容積率2.2，控高36米（局部45米），綠地率30%，未來極有可能做洋房及小高層產(chǎn)品。

東小馬地塊周邊配套較為齊全，朝南約800米為北京環(huán)球度假區(qū)，周邊還有梨園城市森林公園、北京育才學(xué)校（通州分校）等，最近的商場(chǎng)為2km的貴友大廈，以及5km的萬達(dá)廣場(chǎng)。

東小馬地塊所在的通州梨園鎮(zhèn)，為雙限政策執(zhí)行區(qū)域，受此影響，意向購房者多為通州本地人群。與孫河前葦溝情況相同，東小馬地塊周邊同樣有大量待開發(fā)地塊，預(yù)計(jì)未來新房體量不小。

北側(cè)為去年三批次成交地塊項(xiàng)目能建·京玥蘭園（6007、6008地塊），該項(xiàng)目于今年2月18日開盤，為75-135平的二至四居，成交單價(jià)在5.6-5.9萬元/平左右。住建委官網(wǎng)顯示，首批368套房源簽約57套，去化率15%。

南側(cè)的6015、6016地塊，已于五批次供地中由新城基業(yè)摘得，銷售指導(dǎo)價(jià)6.2萬元/平。東側(cè)為二手房瑞都公園世家，04年的房子，掛牌價(jià)5.17萬元/平。