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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

(資料圖)

一

Q:

我和先生2015年8月貸款213萬(wàn)，總價(jià)320萬(wàn)買了芳城園一區(qū)的3居室。現(xiàn)在覺(jué)得方莊地區(qū)升值太慢了，想換升值快、有后勁的板塊和小區(qū)，兼顧一下自住和升值需求。目前思路是賣掉方莊，用老人房產(chǎn)抵押貸款出來(lái)300萬(wàn)，這樣比二套貸款利率便宜，不知道思路可不可以。這樣差不多能有800-900萬(wàn)?？戳四枚辔恼拢壳霸诳赐?、新北苑、朝青版塊，最好是能換個(gè)小三居，實(shí)在不行兩居也可以。

問(wèn)題是：

1、您覺(jué)得這樣的換房思路是否可以？您更推薦哪個(gè)板塊？因?yàn)榇蟾怕?0年后還是要換房，想換一個(gè)升值潛力大的板塊和小區(qū)。

2、望京、新北苑、朝青前兩年漲上去一波，但是方莊房?jī)r(jià)還沒(méi)回到2016年高點(diǎn)，現(xiàn)在還會(huì)不會(huì)再追高，錯(cuò)過(guò)了方莊房?jī)r(jià)的補(bǔ)漲？

A：

1、抵押貸的思路當(dāng)然可行，但畢竟有些違規(guī)，選好代辦公司和產(chǎn)品，算清各種費(fèi)用，這幾個(gè)月牛鬼蛇神們鬧騰的有點(diǎn)兒亂。

2、總價(jià)超過(guò)800萬(wàn)的就以北部為主，相對(duì)流動(dòng)性更好。望京的性價(jià)比相對(duì)更高，如果以升值為主的話先看來(lái)廣營(yíng)或新北苑，相對(duì)更好選。我認(rèn)為來(lái)廣營(yíng)的潛力更大，這不用推薦，沒(méi)幾個(gè)小區(qū)。

3、現(xiàn)在還談不上追高，只不過(guò)是確立了小陽(yáng)春，后續(xù)的行情還不算開(kāi)始呢。一般來(lái)說(shuō)都得是至少半年后才有追高的可能，也就是到了秋天所謂金九銀十的時(shí)候。

方莊的補(bǔ)漲怎么說(shuō)呢，每次行情都應(yīng)該補(bǔ)漲的，但一般都略落后點(diǎn)兒，幾次積累下來(lái)才出現(xiàn)差價(jià)的。方莊在二環(huán)外，又是北京第一個(gè)富人區(qū)，當(dāng)年的房?jī)r(jià)是高過(guò)望京30%的。可能以后會(huì)補(bǔ)漲吧，但別期望值太高。

僅供參考。

二

Q:

女兒央企單位將搬到首都機(jī)場(chǎng)，單身想買個(gè)小戶型，預(yù)算有限首付不超120w（不含稅費(fèi)）?，F(xiàn)在是在四元橋附近的朝陽(yáng)區(qū)戶口，所以沒(méi)想好是買在機(jī)場(chǎng)附近還是在現(xiàn)有地址，這樣能保留朝陽(yáng)區(qū)戶籍。但朝陽(yáng)區(qū)的選擇非常少，所以很糾結(jié)。

A：

1、糾結(jié)戶口的意義不大吧，有為了孩子上學(xué)而單獨(dú)保留東西海的，其他區(qū)一般都無(wú)所謂。而且只要有房就都能遷戶，到時(shí)候置換也可以的。

另外機(jī)場(chǎng)附近也有朝陽(yáng)的轄區(qū)，機(jī)場(chǎng)高速以東的都是，十多個(gè)小區(qū)呢。燕翔南平東平等等，都可以落朝陽(yáng)的戶籍。

2、朝陽(yáng)確實(shí)沒(méi)有太多的選擇，有200多萬(wàn)價(jià)位的，但多數(shù)都房齡很老，貸款受限制，將來(lái)出手的時(shí)候也不太方便。再要不就是有硬傷的居多，至少是頂層底層或者朝向不太好的?？梢钥纯戳?hào)線和八通線，東四東五環(huán)沿線，這個(gè)價(jià)位的相對(duì)多，以東五環(huán)外為主吧。

3、如果不是非得要求朝陽(yáng)戶籍，那也可以看看后沙峪，房齡未必多新，但面積能買到大一些的，也沒(méi)硬傷。

僅供參考。

三

Q:

女孩在豐臺(tái)初二，老師說(shuō)有可能考不上高中，很焦慮。請(qǐng)問(wèn)轉(zhuǎn)學(xué)到哪里合適？預(yù)算500-700都可以，取決于是否貸款。同事說(shuō)朝陽(yáng)區(qū)的能對(duì)口入學(xué)，而且中考分?jǐn)?shù)能靠判卷提高一些，請(qǐng)問(wèn)您認(rèn)為哪里能靠譜兒，確定性高的。

A：

1、我能理解當(dāng)家長(zhǎng)的心情，但這問(wèn)題真不好回答。

2、一般初中就不建議轉(zhuǎn)學(xué)了，首先是好學(xué)校都未必有空余學(xué)位，就算有也一般不愿意收普通的學(xué)生，學(xué)校也要考慮各種指標(biāo)的。而且各學(xué)校到初二就都已經(jīng)分班走班的明確分層，各自對(duì)應(yīng)不同的師資和強(qiáng)度。如果在豐臺(tái)中等，那到了其他區(qū)也未必能得到更好的資源，哪兒都是分層的因材施教。

所以常規(guī)建議是還不如找好老師補(bǔ)課呢，這倒有可能提升成績(jī)。而且就算轉(zhuǎn)了學(xué)也必須補(bǔ)課，否則光靠校內(nèi)是不太可能快速提升的，老師照顧不過(guò)來(lái)。

3、如果要換就試試朝陽(yáng)吧，但我也不知道哪所學(xué)校能成，問(wèn)教委吧。朝陽(yáng)的優(yōu)勢(shì)是可以買小學(xué)普小中學(xué)牛中的，這樣就沒(méi)什么溢價(jià)了，房子不吃虧。但指著中考判卷子放水就算了吧，就算放也沒(méi)多少。而且中考是區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)，考生和高中名額都是不變的，都提高就等于都沒(méi)提，結(jié)果還一樣。

4、這我?guī)筒簧厦?，只能說(shuō)先咨詢朝陽(yáng)是否有學(xué)位吧，我都不知道怎么問(wèn)，先問(wèn)教委吧。另外也找找補(bǔ)課老師吧，要想提高成績(jī)?cè)趺炊际潜仨氀a(bǔ)的。

僅供參考。

四

Q:

我家孩子在朝陽(yáng)區(qū)國(guó)壽金融中心附近外企上班，工作穩(wěn)定，未來(lái)十年不打算換工作。無(wú)京戶，工居證還在排隊(duì)中，2024年5月份社保滿五年。想買一套去單位通勤方便的居住用房，將來(lái)也會(huì)作為婚房用。孩子對(duì)象這邊無(wú)京戶、無(wú)北京社保、上班不用考慮通勤。暫時(shí)不考慮學(xué)區(qū)，希望能保值。

我們外地人，需要賣掉當(dāng)?shù)氐膬商追孔鳛槭赘?，只能拿?00萬(wàn)，不含各項(xiàng)稅費(fèi)、中介費(fèi)，總預(yù)算控制在400萬(wàn)左右。外地人對(duì)北京不熟悉，也沒(méi)去北京看房。孩子租住過(guò)Soho gogo、興隆都市馨園、勁松的房子。懇請(qǐng)章哥給我們一些買房意見(jiàn)，新房、二手房都可以。

A：

1、2024年5月有資格，那還一年多呢，先做準(zhǔn)備吧。

2、400萬(wàn)總預(yù)算，那注重自住就買新房，肯定居住體驗(yàn)好。但這總價(jià)的基本都是比較偏遠(yuǎn)的地段兒了，保值多數(shù)不是太好，得看運(yùn)氣了。所以如果注重保值的一般不建議，置換的時(shí)候有可能吃虧。

3、二手房，前三個(gè)都是公寓形式的，興隆都市還是學(xué)區(qū)房，租著劃算，不考慮學(xué)區(qū)的話就沒(méi)什么意義了。溢價(jià)率現(xiàn)在估計(jì)得40%左右呢，正高的時(shí)候。400萬(wàn)也就是買個(gè)20多平的，用不上學(xué)位的話各方面都不占優(yōu)。

盡量不選公寓吧，保值都一般，Soho還屬于很弱的，長(zhǎng)年跑輸大盤。除非是確定不置換了，否則大概率換房時(shí)吃虧。

勁松的優(yōu)勢(shì)是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠交通方便，就是朝陽(yáng)南部的板塊也弱點(diǎn)兒，南三北五包括西南三環(huán)一帶。自住合適吧，保值上稍弱。

4、我建議是別非得在二三環(huán)了，不太好買到合適的。這幾個(gè)都屬于租著劃算的，但買下來(lái)就普通了，甘蔗不能兩頭甜。看看東五環(huán)吧，常營(yíng)管莊一帶房齡相對(duì)新的較多，保值也大多數(shù)不吃虧。先看看吧，建議別以租房的眼光來(lái)看待買房，不是一回事兒。

僅供參考。

五

Q:

工作在金融街，想選擇西城的公房，總價(jià)900左右，主要考慮原因是位置比較好且可以低首付，目的保值+自住。請(qǐng)問(wèn)您覺(jué)得公房應(yīng)該更關(guān)注樓齡還是地段呢，比如阜成門85年的公房和廣安門2000年的公房（廣華軒），您覺(jué)得哪個(gè)更好一些？

A：

1、學(xué)區(qū)房還是先關(guān)注溢價(jià)率吧，這種高峰期都不低，不太好聊保值和自住了。然后再考慮房齡，這對(duì)流動(dòng)性的影響大，也間接影響保值性。西城沒(méi)必要再糾結(jié)地段兒了，都是非常成熟的板塊，漲跌幅度都差不多，除非是學(xué)區(qū)有重大變化，否則哪兒也走不出獨(dú)立行情。

2、先確定學(xué)區(qū)吧，阜成門是四個(gè)學(xué)區(qū)交界，指的是哪個(gè)學(xué)區(qū)??？金融街月壇和新街口展覽路的溢價(jià)率差不少呢，學(xué)區(qū)資源不一樣，先定學(xué)區(qū)再說(shuō)房子吧。

如果不是注重頂級(jí)學(xué)區(qū)的話，那就先看廣華軒吧，房齡新流動(dòng)性好。溢價(jià)率是中等的，去年我算過(guò)，就是30%左右，不吃虧不占便宜，選戶型好的就行。

3、不過(guò)提醒一句，看樣子是不是剛有想法啊，考慮清楚需求吧，在這種時(shí)期買學(xué)區(qū)房盡量慎重。

僅供參考。

六

Q:

家里有兩個(gè)孩子，老大上二年級(jí)，目前在豐臺(tái)四中璞瑅學(xué)校，老二上幼兒園，目前幼兒園小班，2025年入小學(xué)，兩個(gè)孩子都是豐臺(tái)戶口。計(jì)劃在東城或西城買個(gè)小點(diǎn)的房子，用于兩個(gè)孩子的學(xué)籍落戶。對(duì)于老二來(lái)說(shuō)，是2025年直接入學(xué)，沒(méi)有太大問(wèn)題，但是對(duì)于老大來(lái)說(shuō)有兩種選擇：1.轉(zhuǎn)學(xué)2.跨區(qū)小升初。

這兩種途徑放在不同區(qū)政策會(huì)有不同，比如西城轉(zhuǎn)學(xué)后的孩子不能同幼升小的學(xué)生一樣享受直升，但東城可以。但是西城離工作單位會(huì)近一些，而且?guī)熧Y力量也強(qiáng)一些，我們應(yīng)該在東、西城上如何選擇？如果是等到跨區(qū)小升初解決老大的問(wèn)題，4年后的政策會(huì)有多大變化。也有說(shuō)法是轉(zhuǎn)學(xué)要趁早，這個(gè)我們應(yīng)該如何選擇現(xiàn)在轉(zhuǎn)學(xué)，還是過(guò)4年跨區(qū)小升初？我們適合去哪個(gè)片區(qū)呢？

A：

1、東城是理論上可以享受直升，但前提是得能被派入直升校啊，再前提就是直升校有空余學(xué)位，然后就是運(yùn)氣好了。另外西城的師資力量強(qiáng)更體現(xiàn)在高分段，也就是考清北985的那批孩子上，其他對(duì)于大多數(shù)孩子?xùn)|西城都差不多，師資都挺強(qiáng)的。

這判斷孩子的天分和父母的期望值吧，天牛娃或目標(biāo)清北985的就去西城，先拼八少八素，然后憑成績(jī)中考上牛高。普通孩子?xùn)|西城就覺(jué)得那里方便吧，在哪兒都差不多，東城也不容易派入直升校。

2、跨區(qū)小升初那就看運(yùn)氣了，誰(shuí)也不敢保證。小升初跨區(qū)的多，一般建議是能提前轉(zhuǎn)學(xué)就盡量，既適應(yīng)學(xué)習(xí)環(huán)境，也避免小升初派位吃虧。四年后的政策不會(huì)有什么太大變化，無(wú)論哪年轉(zhuǎn)學(xué)也都是同年齡段的這批，競(jìng)爭(zhēng)程度不變。

3、適合哪個(gè)片區(qū)？看資金了。西城常規(guī)建議是月壇，然后以北城為主。西城是和平里安交，房?jī)r(jià)相對(duì)更合適的是南城龍?bào)w。

僅供參考。

七

Q:

我49歲，愛(ài)人50歲，我倆都是junren，畢業(yè)后一直在budui工作就沒(méi)有買房。目前女兒大三，我們仨戶口都在海淀，想為她考慮一下未來(lái)的住房。最關(guān)鍵的需求是她的孩子上學(xué)問(wèn)題，希望就手里350左右的現(xiàn)金爭(zhēng)取全款或者少貸一些款買個(gè)小戶型，盡量上好一點(diǎn)的小學(xué)。最近看了八角，蘋果園，七星園，金溝河，玉海園的二手房，不知如何選擇，想聽(tīng)聽(tīng)您的建議。

A：

1、大三就考慮孫輩的上學(xué)了，早了點(diǎn)兒吧？現(xiàn)在可是北京有史以來(lái)的入學(xué)最高峰，溢價(jià)正高的時(shí)候，這會(huì)兒去搶學(xué)區(qū)房未必劃算。畢竟至少要十年后才用得上學(xué)位，就算是溢價(jià)部分不變也要閑置十年。假定房子總價(jià)500萬(wàn)吧，30%的溢價(jià)率就是貸出來(lái)的150萬(wàn)，住不上也用不上學(xué)位，閑置十年合適嗎？考慮好。

2、石景山的這都不太算學(xué)區(qū)房，七星園南區(qū)京源學(xué)區(qū)的可以算，但沒(méi)什么溢價(jià)，要買的話選板樓戶型好的就行。相對(duì)更合適的看融景城吧，更好挑選戶型，保值也強(qiáng)一些。海淀的就是學(xué)區(qū)房了，永定路學(xué)區(qū)普通，但玉海園的學(xué)校很好，級(jí)別高，所以溢價(jià)率和平均值差不多。

3、這就是考慮好學(xué)區(qū)溢價(jià)的事兒吧，其他的就是自住和保值了。兩個(gè)區(qū)的價(jià)格也差不少呢，要是我就以石景山的為主了，買房齡新品質(zhì)高的，京源的學(xué)校也挺好，還沒(méi)什么溢價(jià)。

僅供參考。

八

Q:

93年育有一子一歲多，我跟我愛(ài)人均來(lái)自農(nóng)村沒(méi)買過(guò)房子。我們都工作在石景山，小孩跟我落在單位集體戶，預(yù)算200，總價(jià)控制在350左右，不想壓力太大，我考慮門口溝的房子能買一個(gè)八九十平米左右的。我媳婦工作在蘋果園，她考慮就是在石景山買一個(gè)學(xué)區(qū)，看了古城、八角跟蘋果園的老小區(qū)只能買一個(gè)50平米左右的。我們現(xiàn)在很糾結(jié)，想聽(tīng)一下您的意見(jiàn)。

A：

1、石景山的只有京源和景遠(yuǎn)的算學(xué)區(qū)房，其他的都沒(méi)溢價(jià)，居住的性價(jià)比也都挺高的。但買不買的外人不好建議，看自己的需求。

2、門頭溝的買上岸附近的不就得了，梧桐苑，北京第二個(gè)限競(jìng)房的試點(diǎn)兒，比之后的政策房強(qiáng)一些。350萬(wàn)應(yīng)該能買到小兩居了吧，80平左右的，保值也還行，到目前為止沒(méi)落后大盤。學(xué)校是八中京西，具體成績(jī)我不知道，趕不上石景山的應(yīng)該也還不錯(cuò)吧。

石景山的就看自己喜好吧，基本都是老房，保值都差不多，同樣是跟隨大盤，走不出獨(dú)立行情。頂多是流動(dòng)性弱點(diǎn)兒而已，置換的時(shí)候選擇橫盤期就行，同樣不吃虧。

3、其他我不好建議，就是這些情況。

僅供參考。

九

Q:

目前手里有一套德勝學(xué)區(qū)房，樓齡20多年，七十平左右。我想著孩子上大學(xué)了學(xué)區(qū)房的任務(wù)也完成了，打算賣掉，然后在朝陽(yáng)買一套改善房（如果不住也可以出租）。希望能做到保值，能升值更好，如果有對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)就更完美了，沒(méi)準(zhǔn)十年后孩子結(jié)婚就用上了。您覺(jué)得需要賣掉這套學(xué)區(qū)房呢，還是索性留著給孩子以后用？

A：

1、朝陽(yáng)改善+保值+學(xué)區(qū)，買嘉銘、人朝或陳分的都行。都有房齡相對(duì)新的商品房，品質(zhì)不錯(cuò)保值也好，學(xué)區(qū)趕不上德勝也算中上等。兩居室一般1000萬(wàn)起，和德勝的這70平應(yīng)該差不多吧。添點(diǎn)兒預(yù)算更好，總價(jià)越高溢價(jià)越低，再高點(diǎn)兒就沒(méi)什么溢價(jià)了，居住的性價(jià)比更高。

2、是否置換看自己了，這沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)。不過(guò)德勝的學(xué)區(qū)溢價(jià)挺高的，現(xiàn)在一般都在40%左右，和旁邊朝陽(yáng)區(qū)的一比就知道了。過(guò)了入學(xué)高峰后只能說(shuō)德勝的支撐會(huì)比其他學(xué)區(qū)強(qiáng)，但估計(jì)溢價(jià)部分多少也會(huì)受到些影響。看政策吧，要跟韓國(guó)似的老出臺(tái)鼓勵(lì)學(xué)區(qū)房的政策就能保持熱度，跟臺(tái)灣省似的就熱度降低了，畢竟人口趨勢(shì)不好逆轉(zhuǎn)。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！