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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

【資料圖】

Q:

我們的情況，家有二孩，老大今年9月份上二年級(jí)，在東城租房子（上的單位共建的學(xué)校），老二今年2歲，但是老二戶口很難落在東城了。我家現(xiàn)在有2套房子，一套在天通苑小兩居，還有貸款100萬(wàn)左右，目前出租，差不多覆蓋貸款；一套在朝陽(yáng)東壩（還有20萬(wàn)左右貸款），我們都是周末帶孩子回朝陽(yáng)住。

有以下幾點(diǎn)需要咨詢您：天通苑2000建的房子，板樓，全明格局，74的小兩居，但是不足是在頂層六層。其實(shí)我們買回來(lái)也幾乎沒怎么漲，因?yàn)樘焱ㄔ返男^(qū)并不是太好，我總擔(dān)心下跌，我期望后續(xù)能保值，所以想換到海淀或者朝陽(yáng)能保值的小區(qū)。

但是我們的情況是，如果賣掉天通苑的房子，我們是二套，除了貸款，幾乎不能增加資金，您建議換嗎？是不是沒有增加資金量的情況下，換的意義不大呢？我主要擔(dān)心的點(diǎn)是天通苑房子后續(xù)下行厲害（今年年初感覺天通苑我們同戶型的小兩居能到390萬(wàn)左右，但是現(xiàn)在好像掛的價(jià)錢又降了），不如海淀如西二旗、清河，或者朝陽(yáng)抗跌。還是說(shuō)我們繼續(xù)持有，繼續(xù)還貸款6-7年，這期間攢些錢，到時(shí)候把貸款還完了。

A：

1、不增加預(yù)算的置換意義不大。稅費(fèi)就4%呢，約等于3年的租金。所以常規(guī)建議是增加30%左右的預(yù)算才合適，算是能覆蓋成本。這比例怎么算出來(lái)的我也忘了，反正就是這么個(gè)模型。

2、天通苑的小戶型不會(huì)吃虧，從2007年之后到現(xiàn)在沒落后大盤，以后大概率也不會(huì)，只是不太可能占便宜而已。這本來(lái)就是剛需板塊，小戶型都還不錯(cuò)。至于房?jī)r(jià)下降我覺得正常，這20多年里我看的太多了，崩盤就三次，其他較大幅度的下跌還有五次呢。漲漲跌跌才是正?，F(xiàn)象呢，全世界沒有只漲不跌的市場(chǎng)。

肯定是不如西二旗清河與望京新北苑這種板塊，但這預(yù)算不夠啊，換過(guò)去也買不到什么太好的，意義不是很大。

3、總之我覺得沒必要糾結(jié)，天通苑的小戶型肯定不吃虧，只是和強(qiáng)勢(shì)板塊相比不占優(yōu)勢(shì)而已?？伤型顿Y市場(chǎng)都是有門檻的，達(dá)不到的話沒什么意思，未必賺的回稅費(fèi)成本。

僅供參考。

二

Q:

我目前工作在望京，想在15號(hào)線的延線（孫河、國(guó)展、花梨坎、后沙峪、南法信）購(gòu)入房產(chǎn)，從增值保值的角度，不知您有沒有推薦的小區(qū)。預(yù)算500以內(nèi)。還有今年適合購(gòu)入嗎，還是等到明年購(gòu)入時(shí)機(jī)會(huì)更好？

A：

1、預(yù)算500萬(wàn)之內(nèi)，那如果圖個(gè)穩(wěn)妥就買國(guó)展的，都是老房，肯定是跟隨大盤漲跌沒風(fēng)險(xiǎn)，但也占不到任何便宜，流動(dòng)性也偏弱。如果是我就以后沙峪為主了，能買到房齡新流動(dòng)性更好的，也談不上什么風(fēng)險(xiǎn)，只要是板樓小區(qū)都大多也不落后大盤。具體房源問當(dāng)?shù)刂薪榘桑瑖?guó)興城和祥云都有這預(yù)算之內(nèi)的。

2、南法信和孫河就看自己的喜好了，可選的不多。

3、等明年，那不著急就等等唄。但最好觀察今年的行情，畢竟還是救市期間，這些日子又幾千億的信貸砸下來(lái)了，不知道還有什么政策等著出臺(tái)呢。如果觀察到大盤成交量上漲就得注意，價(jià)格上漲后就看自己的速度了。

另外也最好做個(gè)定時(shí)定量的計(jì)劃，等到什么時(shí)候，等到什么價(jià)格？再做個(gè)預(yù)案，到時(shí)候沒降怎么辦，跌了敢不敢買，漲了敢不敢追？

僅供參考。

三

Q:

現(xiàn)在清河上林溪有套房子，孩子老大三年級(jí)在海淀實(shí)驗(yàn)二小上學(xué)，老二小班，想把上林溪房子賣掉買一個(gè)上地東里的學(xué)區(qū)。

1、老二25年上小學(xué)是否能成功上那里的小學(xué)？中介說(shuō)東里的房子目前上地實(shí)驗(yàn)調(diào)劑比例不大。

2、老大考慮是小升初，初中是不是能在上地學(xué)區(qū)派位，因?yàn)榍搴訉W(xué)區(qū)中學(xué)實(shí)在不咋滴。就想跟您咨詢，這種操作法老大是不是能在上地學(xué)區(qū)派位，是不是受買房早晚影響？

A：

1、入學(xué)政策我可不敢預(yù)測(cè)。只能說(shuō)2025年的入學(xué)人數(shù)比這幾年有明顯下降，理論上對(duì)口入學(xué)的概率比較大。中介說(shuō)的沒什么錯(cuò)，上地學(xué)區(qū)的調(diào)劑比例都不算大，這也是學(xué)區(qū)房受追捧的因素之一。

2、老大先問問小學(xué)有沒有學(xué)位是否接收轉(zhuǎn)學(xué)唄，不行的話再說(shuō)小升初。小升初也是先追求點(diǎn)招吧，派位是最后沒轍的選項(xiàng)。而且就算派進(jìn)不錯(cuò)的學(xué)校也得分班，意義不是很大。這跟買房早晚沒什么關(guān)系了，反正也回不去1911了，之后的都有多校的可能，大家都公平。

3、總之只能說(shuō)2025年對(duì)口的概率大，老大先問小學(xué)能否轉(zhuǎn)，然后考慮點(diǎn)招，最后再說(shuō)派位吧。

僅供參考。

四

Q:

本人是被調(diào)侃的女博士，婚姻困難戶，所以想獨(dú)自買房存身。我看了您寫的回復(fù)了，知道那些辦公多的老公寓性價(jià)比高，那對(duì)于我這種情況是不是更合適??？也就是不追求升值，對(duì)居住的性價(jià)比要求更高的。

A：

1、我沒調(diào)侃過(guò)博士，無(wú)論男女的都只會(huì)佩服和羨慕?；橐鲞@事兒別給自己輕易定性，規(guī)避自證預(yù)言，也最好避免“冒充者綜合征”，還是積極爭(zhēng)取為好。

2、辦公多的老公寓，從居住的性價(jià)比來(lái)說(shuō)當(dāng)然是高了，辦公的越多性價(jià)比越高。因?yàn)殡S著辦公的占比增加，房?jī)r(jià)就越接近于寫字樓，升值也隨之減少，居住的性價(jià)比就高了。

3、我覺得既然是自住，那別太追求這種性價(jià)比了，也就是別找辦公太多的，要不然住著未必舒服。

我住過(guò)這種公寓，白天晚上的都有點(diǎn)兒別扭。白天是上班的多，自己穿的太休閑的話似乎不合適，挺扎眼的。可出門扔垃圾買個(gè)菜的又犯不上穿的太正式，怎么都不舒服。晚上是太安靜，從外邊看黑乎乎的，樓里面也空蕩蕩，人氣不足。

所以還是選擇辦公別太多的吧，生活氣息相對(duì)多的。這樣如果將來(lái)清理了辦公的，對(duì)小區(qū)的升值或許還有好處了，至少是沒利空。

4、總之考慮好，雖然說(shuō)不追求升值，那也別找辦公占比太高的，否則兩邊都不占優(yōu)。

僅供參考。

五

Q:

我準(zhǔn)備給兒子在北京買房，750萬(wàn)以下的兩居室，不接受老房，目前看了亦莊的幾個(gè)小區(qū)，只是中介說(shuō)這里都有學(xué)區(qū)溢價(jià)，請(qǐng)問合適嗎？

A：

1、這中介挺有意思的，說(shuō)學(xué)區(qū)挺好就得了，沒事兒聊溢價(jià)干嘛，沒必要。

2、如果在亦莊工作就買唄，沒什么不合適的。首先是幾乎躲不開，只要是亦莊學(xué)區(qū)那就都已經(jīng)有溢價(jià)了。另外也沒必要糾結(jié)，亦莊的溢價(jià)率不算高，比東西海低的多。雖然說(shuō)學(xué)區(qū)質(zhì)量目前還不是太高，但發(fā)展很快，預(yù)期會(huì)更好。所以就算現(xiàn)在有點(diǎn)兒溢價(jià)也無(wú)所謂，只要成績(jī)不下落就沒什么風(fēng)險(xiǎn)，利好的可能性更大。

3、如果實(shí)在不愿意承擔(dān)溢價(jià)那就買河西北部的，現(xiàn)在還沒劃入亦莊學(xué)區(qū)，也就沒有溢價(jià)。而且有可能過(guò)幾年被劃入亦莊學(xué)區(qū)，那就算單獨(dú)利好了，不劃入的話也不吃虧。這預(yù)算沒問題，兩居室小三居的都能買到。

僅供參考。

六

Q:

請(qǐng)問機(jī)場(chǎng)新區(qū)的房子能投資嗎？現(xiàn)在買的話算提前布局吧，以后如果配套發(fā)展起來(lái)了就能跑贏大盤了。

A：

1、機(jī)場(chǎng)新區(qū)在哪兒啊？順義還是大興的？我好像都沒聽過(guò)這名字。甭管在哪兒了，拿你這問題當(dāng)個(gè)典型說(shuō)兩句吧。

2、所謂提前投資郊區(qū)新區(qū)的大多數(shù)都是誤區(qū)，幻想以后如果發(fā)展起來(lái)了就能升值快，肯定能超過(guò)現(xiàn)有配套全的板塊。

這不僅是誤區(qū)，而且是侮辱了我們開發(fā)商和土地方的智商。請(qǐng)不要把我們幻想的太傻和太善良吧，你都能想到升值好，難道我們就想不到嗎？甭說(shuō)升值好了，就算是不好我們都能忽悠出花兒來(lái)，憑什么把發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)留給你??？

3、簡(jiǎn)單說(shuō)吧，規(guī)劃是土地方做的，價(jià)格也是人家定的，那定價(jià)依據(jù)是什么？就是配套完成之后的價(jià)值唄。也就是說(shuō)，現(xiàn)有規(guī)劃中配套建好后的價(jià)值，已經(jīng)透支在賣給你的價(jià)格之中了，不可能讓買房人占到便宜。而投資人買的都是預(yù)期，土地方和我們開發(fā)商也就利用了這一點(diǎn)。

如果要想讓新區(qū)的升值超過(guò)大盤，那就得超出現(xiàn)有規(guī)劃的價(jià)值?；蚴窃黾恿诵屡d產(chǎn)業(yè)，或是提前完成配套，至少是擴(kuò)大規(guī)模。沒有超額的投入，憑什么有超值的利潤(rùn)？而如果是按期完成規(guī)劃就是拉平，減少配套或建設(shè)的慢那還就跑輸了呢，因?yàn)闆]完成預(yù)期。

4、總之就是這情況，現(xiàn)在的北京不像十多年前了，那會(huì)兒所有人都是懵懂的，各種規(guī)劃也隨時(shí)調(diào)整。而且最主要的是各個(gè)新區(qū)離市區(qū)都不遠(yuǎn)，相對(duì)好發(fā)展。而現(xiàn)在的新區(qū)不僅多，還都距離不近，很難發(fā)展。想這所謂機(jī)場(chǎng)新區(qū)估計(jì)是大興的，那就想想吧，連離市區(qū)更近的首都機(jī)場(chǎng)30多年來(lái)都沒做到的事兒，新機(jī)場(chǎng)憑什么能做到？

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！