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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

本系列只是回憶，鉤沉北京20多年來的樓市片段。隨筆而已，想到哪兒說到哪兒，肯定有記憶出錯的地方，歡迎批評，反正我也不改，湊合看個樂呵兒吧。

(資料圖片僅供參考)

一、

接到個咨詢，想買弘善家園的，一是賭房子的升值，更重要的是要賭學區(qū)。也就是賭過兩年入學兒童減少之后，光明板廠和匯文都會向朝陽區(qū)戶籍的開放。在他看來弘善家園的價格屬于洼地，房齡這么新的應該升值更好。那如果是成了學區(qū)房，價格就肯定暴漲了。

這我也不知道說什么好，只能說到現(xiàn)在為止還是一分錢一分貨吧。在我看來幼兒園有可能放開，本來這也不是義務教育。之前就聽說不是東城戶籍的也能入園，以后放開不是什么難題。

但學校就不好說了，畢竟有學籍的限制，成了悖論了。板廠（匯文小學）和匯文是當年崇文區(qū)的飛地，現(xiàn)在是東城學籍，就算學位有富余，那也應該先接收東城的孩子啊，包括在東城的非京籍。

那如果接收了朝陽的孩子，就算小學中學都沒影響，高中怎么辦？這要是匯文朝陽的中考成績不好還行，搶不到什么資源。但如果成績很好呢，東城區(qū)其他的家長能樂意嗎？這等于是朝陽的孩子占了東城的資源啊。

所以這不太好解釋，我覺得在鎖區(qū)的背景下不會輕易放開，領導和學校犯不上為了幾個空余學位而給自己找麻煩，沒必要。而且朝陽也未必樂意啊，如果弘善成了學區(qū)房，那舍得買學區(qū)房的都是重視教育的家庭，生源也就相對較好，那憑什么給東城送過去??？

反正我是覺得難度挺大的，勸這位還是先注重居住體驗吧，其他的別期望值太高，學區(qū)政策不是能預測的。當然也可以賭，只是保持好心態(tài)就行。

二、

另外也提醒這位，如果等不來弘善的學區(qū)利好，那指望著房價逆襲的可能性也不大，幾乎沒有。二手房和新房不同，沒有開發(fā)商來操盤，那其價格走勢就完全遵循市場供需關系，就是買賣雙方用真金白銀試探出來的真實價格。

弘善一直是朝陽區(qū)交易最活躍的三個社區(qū)之一，另兩個是翠城和炫特。特點都一樣，經(jīng)濟實惠。那既然買家都是圖這個優(yōu)勢來的，就不可能讓他們相互抬價，否則就不實惠了，人家憑什么買？所以指望著安置房和保障房小區(qū)超出板塊大盤不太現(xiàn)實，難度相當大。

這就相當于單位里的員工，有清北985的也有普本大專的，在沒有特殊情況之下，一般都是學歷高的漲工資多。而大專的呢，頂多是跟人家的漲幅一致，沒有超出的道理。

弘善的地段兒就相對普通，屬于看上去很好，但其實一般的。離市區(qū)確實很近，可鐵道旁邊的土地一般都不好開發(fā)高檔小區(qū)，所以當年就覺得不太好賣上價，所以才給了崇文區(qū)當安置房地塊。而鐵道以南就是純粹的兩區(qū)交界了，地塊又小，對于朝陽區(qū)來說只會是先放著，放到其他板塊都沒地了才會開發(fā)這里，否則犯不上為豐臺區(qū)做嫁衣裳。

這塊地很早的時候就給了崇文區(qū)了，應該是90年代，也就是在松榆里華威等地建設崇文安置房的同時。但為什么當時沒有建設就不知道了，反正是就一直拖了下來，這塊地也就成了“弘善市場”。

市場的規(guī)模很大，但我沒怎么來過，印象中是以農(nóng)副產(chǎn)品為主，還有舊貨和花鳥魚蟲什么的。當年的名氣挺響的，北京主要市場之一，我之所以知道就是因為這名頭。

大概是2000年之后，我所在公司的老板迷信，非得找個大師求些法器和貢品，讓我去取。我給大師打電話，他說他在弘善寺，讓我明天再去。當時我們公司就在西外，第一反應就是德勝門內(nèi)什剎海的弘善寺（弘善胡同），覺得沒多遠就跑一趟唄。結(jié)果再一問才知道，原來是左安門外的弘善寺。

在此之前我只知道弘善市場，根本就沒想過這地名的來歷。這讓大師一提醒才反應過來，這地名原來也是個寺廟啊。后來才知道，這里以前是墳地，廣東“義園”之一，墳地都得挨著寺廟，便于停靈。

北京還有幾個廣東義園，基本都在南城。最著名的就是“袁督師墓”，原來花市斜街的59中。其次是袁督師廟，是袁崇煥的衣冠冢，在龍?zhí)逗?。這兩個都在城墻之內(nèi)，而弘善市場這個弘善寺屬于比較晚的了，所以就建在了左安門外，也是客死北京的廣東人的公墓。

當時我還是跑了一趟弘善市場，這大師忽悠的挺邪乎，到這兒一看就是個普通小門臉兒，真瞅不出大師的氣派來。不過這一趟也算沒白來，逛逛十里河建材一條街，還有花鳥魚蟲市場都挺好的。當時也就是華聲天橋還沒搬過來，要不然就更有意思了。

那會兒首圖剛剛搬過來，是否營業(yè)我忘了。反正當時往南只有龍頭公寓和御景園，山水文園正在建設，一片大工地。三環(huán)內(nèi)的華輝苑是“二華”之一，和華騰園并稱為北京最便宜的公寓，都不到5000塊錢。嘉多麗園好像是開始銷售了，具體的想不起來了。

對了，當時我也年輕不嫌累，還跑到鐵路南邊的飲馬井轉(zhuǎn)了一圈，還有白墻子。當時叫三隊還是四隊啊，反正是典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部，到處都是出租房，租戶比原住民多多了。這好多年沒去過了，也不知道現(xiàn)在整治了沒有，夠嗆，不拆遷的話沒什么太好的效果。

這就是地段中存在天然屏障的作用，不能說白墻子的位置不好，但行政區(qū)邊界和一條鐵道就阻隔了和周邊的協(xié)同發(fā)展，沒什么好辦法。

三、

其實也不能說弘善的地段兒不好，就算是鐵道有噪音也有限，北部能聽到的聲音就小多了。要說還是規(guī)劃的不太好，設計理念從一開始就和商品房不一樣。

商品房開發(fā)商的目的是賺錢，盈利是第一位的，至于怎么設計都行，只要能實現(xiàn)效益最大化。而對于安置房來說呢，反正也賺不了錢，那怎么節(jié)約成本就是第一位的了。首先節(jié)約的就是土地，這是最值錢的資源，得用最少的面積蓋出最多的房子，塞進最多的人，這才是第一訴求。

所以弘善的戶型就給設計成現(xiàn)在這樣了唄，也不能說不好，但找出個南北通透戶型好的也不容易。開始傳說是給當?shù)鼗剡w戶的比較好，比如勞動部宿舍什么的，否則人家不同意拆遷。后來發(fā)現(xiàn)也不是，都差不多。后來又傳說是商品房的比較好，否則賣不出錢來。但其實也不是，都是差不多的戶型，賣的不過是個地段兒的錢。

那會兒我有個同學就是鮮魚口拆遷的，讓我?guī)椭x戶型，弄得我直撓頭，眼花繚亂真選不出合適的。好容易看著戶型像是不錯，一看樓座又覺得大概率被遮擋，后來我干脆不管了，還是自己定吧，省的將來埋怨我。

這真是為難的差事，看看地圖就知道，就這弘善的一塊地方，規(guī)劃面積竟然高達150萬平米，要容納1萬多戶。猛的看上去這數(shù)字還行，但實際上把學校等公建給刨出去，剩下的面積怎么設計都肯定是擁擠，密度絕對降不下來。

但這也是沒辦法，就這現(xiàn)狀的材料，不安置下也不行，換誰也沒轍。在我印象里光前門外的居民就有萬把戶，然后還有龍?zhí)逗?、天壇的、永外的、垂楊柳的，再加上當?shù)厥锖拥?，人多地少，就這么一塊三角地能怎么辦？

看看旁邊的山水文園，同樣規(guī)模的土地，人家也就規(guī)劃2000多套房，幾乎是弘善的1/5密度吧。當然價錢也不一樣了，山水文園奔2萬，弘善的安置房5000，最高按商品房價格也就是7/8000，差的不是一星半點兒呢。

不過前門外的老北京們也算是幸運的，好歹是趕上拆遷了。如果拖到現(xiàn)在，那就不是拆遷而是騰退了。就算是一平米給10來萬，每家能有多大的面積？以我同學家來說，就是兩間小房20多平米，頂多拿個300萬吧。一家五口人，甭說弘善了，連五環(huán)外的共產(chǎn)房都得添錢。

四、

當時我爸也有個同學在前門外有房，私房。人家省心，直接拿錢走人了，根本都不考慮什么安置房。那老爺子想得開，曾經(jīng)半條胡同都是他們家的，如今就剩了這幾間房就甭較勁了，反正有地方住，干脆不再糾纏。

我爸這同學很傳奇，祖上是前門外巨富，半條胡同都是少說著，而且得說是大柵欄的半條胡同，連大觀樓都曾經(jīng)是他們家的買賣。我爸和他曾經(jīng)一塊兒被下放，在懷柔最邊兒上的喇叭溝門村。說突然有一天北京來人了，直接把這同學押回了前門。原來是從他們家老宅里竟然挖出了寶貝，97兩黃金。

工作組的對他挺客氣，說甭想美事兒了，這房子和金子跟你都沒關系，不算捐獻算沒收。而且必須說清楚，到底地底下還有多少金子，這包金子的數(shù)量對不對？因為按道理沒有埋97兩的，怎么也應該是湊整埋100兩啊了。人家是懷疑挖出來的時候被工人們給私分了，所以把他押回來對口供。

可這位少爺他哪兒知道啊，老人們或是離世或是跑到了海外，想問都沒地方問去。后來這事兒也就不了了之了，把他打發(fā)到某個公園種樹去了。

但就在種樹的時候，70年代某領帶陪同外賓來參觀。外賓是美國人，明顯對中國抱有蔑視和敵意。和領導聊著孔子呢，突然來了一句：孔子是私生子！

雖然當時是批林批孔時期，但這種話也是屬于挑釁的，有侮辱中國人的意思?？墒钦l都不知道怎么回答，連翻譯都不知說什么。我爸這同學聽懂了，直接用英語回了一句：耶穌也是私生子！

據(jù)說當時全場肅靜，中國人沒幾個聽得懂英文，更不知道耶穌是私生子的典故，美國人知道也不能說什么，瞪了這同學半天，啥話也說不出來。后來是領導明白了這件事，特意讓人來表揚我爸這同學，還把他從種樹工作給調(diào)到了相對輕松的養(yǎng)花。

能理解知識就是力量了吧，哪怕是在那個年代，懂外語知識面廣也是優(yōu)勢。平時看上去沒用的碎片化知識，指不定什么時候就能派上用場。后來我爸這同學在運動之后被重用，畢竟當時懂英語的大學畢業(yè)生太少太少了，最終以正局級退休。

五、

扯遠了，還說弘善吧。這小區(qū)就是適合自住，經(jīng)濟實惠，老北京的氛圍也挺好。但非得指望著買房發(fā)財沒什么希望了，首先是大行情就不可能再有什么暴漲了，將來能做到個對抗通脹就不錯了。其次這小區(qū)最開始的物業(yè)底子就沒打好，弄的現(xiàn)在都談不上什么品質(zhì)了，就是經(jīng)濟實惠。

前些年也看到過弘善物業(yè)的訴苦，也不知是其中的哪一家，反正都確實不容易。4萬多人的小區(qū)，50多棟樓，物業(yè)費又不高，收著還費勁，要想管好了是挺難?？稍绞沁@樣就越陷入了惡性循環(huán)，服務質(zhì)量越是一般就越收不上錢，然后就管的越差。除非到最后政府插手，否則都無解。

這就造成業(yè)主里講究點兒的或賣或租的都搬走了，換來的都是能接受這條件的，想要提升品質(zhì)就更難了。再加上旁邊是大型醫(yī)院，前些年凈是病人和家屬在這兒租房，更加影響了居住的氛圍，換誰來提高管理水平都不知道從哪兒下手了。

南三環(huán)沿線不少小區(qū)都是這通病，物業(yè)跟業(yè)主扯皮，到最后是物業(yè)賺不著錢，業(yè)主也損失了升值的財富，雙輸。

我這同學到現(xiàn)在還住這兒呢，圖的就是跟老鄰居們聊天方便，有更好的小區(qū)都不換。但每次聊起這小區(qū)環(huán)境來也都是搖頭，不能聊。

沒什么可說的了，前些日子聽說是整治了幾次有所改善，只能是希望弘善保持住環(huán)境吧。只有越宜居的小區(qū)，保值升值才可能更好。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！