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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

【資料圖】

Q:

我今年換房，之前咨詢過富力和合生國際。現(xiàn)在房子賣了，卡在了選房上。預(yù)算夠一夠，打算選在富力城D或者萬科藍(lán)山。富力D小區(qū)環(huán)境好，能買的戶型一般，然而最近還沒啥合適的房源。

萬科藍(lán)山我覺得偏僻了些，好處也就是房子大，相比來說戶型還不錯。您覺得這倆有可比性嗎？據(jù)說萬科藍(lán)山流動性差一些。另外，風(fēng)水的說一開門就看見客廳和餐廳，守不住財，我也覺得不聚氣。您覺得這是個問題嗎？

A：

1、常規(guī)建議當(dāng)然是富力城D區(qū)了，但盡量選好戶型吧，房子是用來住的，越宜居的越保值。

藍(lán)山當(dāng)年的定位就是錨定的富力城，價格也幾乎差不多，意思就是同等價格買新房，居住體驗更好。所以如果保值好的話，那價格今天應(yīng)該也跟富力城差不多。既然是低了點兒，那就是落后了一些。以后會不會這樣說不好，但逆轉(zhuǎn)的可能性不大。金茂府當(dāng)年是錨定的藍(lán)山，對門做生意，價格也就高了10%吧，但現(xiàn)在高的比較多了，這屬于跑贏大盤的。

2、各有優(yōu)勢，藍(lán)山居住的性價比更高，無所謂比較，看自己更重視什么了，都挺好的小區(qū)。

3、風(fēng)水，信則有。最早我不信，后來遇到的怪事兒多了也就尊重一些。這看自己，玄學(xué)的問題不能討論，沒有任何標(biāo)準(zhǔn)。

僅供參考。

二

Q:

我在北京西紅門東有個老破小，74平米，頂層，大概250W左右，因為是外地戶口，所以考慮孩子上學(xué)問題?，F(xiàn)在剛回老家，打算在老家工作了，丈母娘家的意思是賣掉了回老家購房，但是我目前舍不得賣掉，畢竟是北京的資產(chǎn)，還考慮北京的房子一定比老家的保值。如果現(xiàn)在在老家置業(yè)的話手里錢也不太夠，需要貸款，要過一些年苦日子。

很糾結(jié)，不知道如何選擇，像我這種情況是否應(yīng)該賣掉北京的房子呢，聽說西紅門東快修地鐵了，真是舍不得。

A：

1、這我可真不好建議，畢竟房子是住的，按說應(yīng)該生活在哪里，房子就買在哪里。但如果是拿北京和中小城市相比誰都難以抉擇。我一般建議是跳出時空來考慮問題，用五年、十年、二十年之后的視角來看待。

2、比如說吧，五年后你們是否還會來北京？如果有可能，那就留下這套房，用租金換租在老家。畢竟有可能長期居住的房子，才更是用來住的。

再比如十年后，大概是孩子要上高中或大學(xué)需要花錢比較多的時候，而你們大概應(yīng)該40多歲了，體力下降，收入增長趕不上這會兒了。那如果有套保值的房子，哪怕是套現(xiàn)也比中小城市的更能應(yīng)急。

二十年后，應(yīng)該是孩子大學(xué)畢業(yè)選擇城市的時候，是否還會來北京？如果有這套房子，甭管是不是老破小也是個窩，能讓他減少很多的辛苦。否則你們這些年在北京吃得苦，他會再吃一遍，還更難。

就算二十年后孩子不來北京了，就在老家發(fā)展。那到時候或許是他要結(jié)婚，你們要退休的時候，或許賣掉這套房能解決比現(xiàn)在棘手的問題。

3、總之吧，我也沒有明確建議，只是建議跳出時空往長遠(yuǎn)了想。畢竟房子是長期投資，買在哪里就等于和哪里的經(jīng)濟綁定，是否能借到勢，是否能得到那座城市的紅利，那就看選擇了，選擇有時候比努力重要。

僅供參考。

三

Q:

名下沒房，手里有點閑錢，北京想買套二手房，全域都有資格購買，總價400以內(nèi)，不要開間。用途主要為了保本，買后簡裝出租，滿五后賣出。目前主要研究了朝陽區(qū)，勁松的都城新嶼，百子灣的沿海賽洛城、大望路的后現(xiàn)代城C區(qū)。但都不太符合預(yù)期，都是公寓底子。

想聽聽您的意見，畢竟這幾個地方都在老城區(qū)與副中心之間，未來發(fā)展不會太差。需要就是保值，租售比合適，好出手。

A：

1、對啊，這幾個就是公寓的底子，優(yōu)勢就是租金高，價格相對低。但劣勢也是這些，高租金是用升值慢換來的。這就看自己的主要目的了，如果是租金為主就合適，為了別的就不太合適，很難說能逆轉(zhuǎn)趨勢。

2、這幾個地方當(dāng)然發(fā)展不會太差，但得結(jié)合產(chǎn)品，可能也好不到哪兒去。勁松配套齊全很宜居，老房多，經(jīng)濟實惠，但就是板塊老點兒了，又是朝陽南部，在之前是略低于北邊兒的。

百子灣東邊是受鐵道的影響大，所以像賽洛城這種小區(qū)就略有落后。升值好的也有，但都比較貴了，400之內(nèi)夠嗆能買到。以后看南邊光華新城的拉動作用了，現(xiàn)在還看不出什么。大望路這也叫百子灣，地段兒還行，就是這地方兩級分化有點兒明顯，品質(zhì)高的升值好，普通的就有點兒普通了，更不好買到符合要求的。

3、總之以現(xiàn)有的預(yù)算，要求保值、租售比和好出手，在這些板塊不太好選，十全十美的一般都挺貴的。要不看看別的地方吧，市區(qū)投資是有門檻兒的，不好找到價格不高還各項優(yōu)勢都占的。

僅供參考。

四

Q:

我想買陶白學(xué)區(qū)的房子，想請您分析下紫金印象兩室小戶型目前價格是否值得買入，和周邊清芷園等比如何，或者紫金印象四居未來的保值空間，是否好賣出等。資金近期800或者明年1800，大小戶型均可，占坑還是買大的自住，糾結(jié)中。

A：

1、這現(xiàn)在不好談是否值得，今年明年都差不多，既然在入學(xué)高峰期之內(nèi)，估計沒什么太大區(qū)別，有可能明年還能漲點兒呢。如果不著急的話就看到明年信息采集吧，上漲的可能性大，畢竟孩子太多了。

2、紫金印象的小戶型兩居，800萬的，回遷房，戶型都普通，現(xiàn)在800萬買不到吧，得900差不多。租金估計8000左右，那租售比就是1000以上，溢價率30-40%，夠高的。四居應(yīng)該還行，1800總價的溢價率通常在20%多點兒。

3、其實買占坑兒房和總價高的都行，各有優(yōu)劣。占坑兒房的優(yōu)勢就是節(jié)省資金也降低風(fēng)險，過了高峰期之后覺得行情不好就出手，流動性比大戶型強的多。而總價高的由于溢價相對低，居住體驗好，過了高峰期應(yīng)該支撐更強，畢竟普通家庭買不起。

所以這看自己的習(xí)慣吧，如果能接受租房就買占坑兒的，反正也不自住。不習(xí)慣租房的那就買大戶型唄，別太糾結(jié)保值，這得看兩年后的供需和政策。但反正相對支撐好些，風(fēng)險比占坑房小。

僅供參考。

五

Q:

我和對象是非京籍首套首貸，工作都在望京，預(yù)算含稅+中介費160萬，購房目的是自住5年左右，賣掉回老家或者置換（有工作居住證），暫時不要小孩。現(xiàn)在有幾個選擇，您幫忙看看哪個更合適，或者還有沒有啥更合適的~

①15號線花梨坎站空港吉祥花園的小兩居；②6號線常營柏林愛樂或北京新天地的一居或者1改2；③管莊附近京通苑的小兩居。

A：

1、哪個更合適，標(biāo)準(zhǔn)是什么啊？是自住為主還是保值為主，這個預(yù)算不太好各項兼顧，得適當(dāng)取舍。

2、相對買吉祥花園吧，雖然是順義，但房齡不老，地鐵沿線保值也不錯，兩居室還能住的寬敞些。劣勢就是畢竟是郊區(qū)，而行情期間一般都是從市區(qū)向外逐步傳導(dǎo)，所以順位在常營商品房的后面。不過如果賣掉回老家就無所謂了，談不上吃虧。置換的話盡量選擇橫盤期，不著急的賣也就沒什么順位的劣勢了。

3、盡量不買改的戶型，如果能改出好效果，那我們開發(fā)商早就自己設(shè)計了，不會放過能多賺錢的機會。所以改過的戶型未必效果好，出手的時候也不占便宜，還有可能被買家當(dāng)做砍價的借口呢。

京通苑塔樓多，早期的涉外公寓和內(nèi)銷公寓，這種產(chǎn)品近20年都不太受追捧，自住合適，其他的排序靠后。

4、對了，吉祥花園的小兩居也得70來平吧，相對戶型樓層好的得400左右了，讓中介給算好賬。

僅供參考。

六

Q:

我2016年1月買了雙橋水郡長安，148㎡380房款+40稅，到目前看中介掛牌價是690，手上現(xiàn)閑置100多現(xiàn)金。房子現(xiàn)狀是目前租了出去，年租金12。不考慮孩子上學(xué)和居住，主要是考慮手上現(xiàn)金沒有好去處，以及房子保值增值角度。目前想著從雙橋換到未來科學(xué)城附近。原因是我感覺雙橋房子的價格走勢一直弱于大盤，未來可能差距會更大。

我理解原因主要在于：一沒有產(chǎn)業(yè)夾持、二雙橋位于朝陽通州兩不管地界沒有醫(yī)院學(xué)校、三受制于河/鐵路/廣渠路的層層隔斷未來也很難有發(fā)展。反觀未來科學(xué)城附近既有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，我查到那兒的定位是未來北京十大高精尖產(chǎn)業(yè)先進(jìn)能源細(xì)分領(lǐng)域核心承載區(qū)，又規(guī)劃有地鐵17號線。

我是判斷那兒房子未來保值肯定沒問題，增值上應(yīng)該也不會落后于大盤。我理解的增值就是能跑過通貨膨脹即可。置換的話，現(xiàn)有兩個方案：

第一方案：在昌平北七家或未來科技城附近買個小一居，看了房子估計至少得250到300。錢可再想辦法。

第二方案：賣掉水郡長安，買昌平未來公園同樣面積的四居一手現(xiàn)房，看了戶型和位置感覺還可以，目前價格800多。

想跟您請教：

1、關(guān)于從雙橋置換到未來科學(xué)城的判斷邏輯，您覺得有問題嗎？問題出在哪？

2、前述兩個方案在決策時，您會從哪些維度去考慮？如果是您會做什么樣的選擇？

A：

1、我認(rèn)為判斷的都對，和我的想法基本一致。不同點是我認(rèn)為科學(xué)城的規(guī)劃太大了，實現(xiàn)起來難度大，所以在之前的這十多年里，一波波投資這里的都沒占到便宜，還不如雙橋呢。

但從這幾年不太一樣了，兩極分化比較明顯，房齡新品質(zhì)高的走勢很強，說明新貴們來的多了，推高了優(yōu)質(zhì)小區(qū)的價格。這種情況在新區(qū)都挺明顯的，口罩戴上之后更明顯，貧富分化。

2、考慮角度，看自己重視什么了。這倆方案沒什么共同點，一個是純投資，一個是加入了自住了，一居跟四居怎么比??？真要是看好未來就買大戶型唄，純投資的話就意義不大了，戶型大總價高，流動性相對弱。

3、所以這看自己吧，去自住就第二個，一步到位，純投資那就買小一居，也最好是房齡新的，面積在50平之內(nèi)最好。至于房齡比較老的就甭考慮了，在哪個新區(qū)都排序靠后，算先烈了。新房問賣房的電商們吧，我不熟，他們組織看房團(tuán)的才懂行。

僅供參考。

七

Q:

孩子一歲，目標(biāo)人大附中，請問買哪里的房子合適？看了朝陽區(qū)的，但以600萬的預(yù)算也買不到太宜居的，而且都說不保證入學(xué)了，有被調(diào)劑的可能性。然后是也看了海淀世紀(jì)城的，這里更貴，最小戶型也需要增加百萬左右，不知道值不值？

A：

1、人大附中，如果是朝陽的那就芍藥居唄，買北里的，到上學(xué)的時候高峰期已經(jīng)過了，有可能就還是就近入學(xué)了。但這里是人大附中朝陽學(xué)校，跟人大附中朝陽分校兩碼事兒，跟人大附中本校也不是一回事兒。如果想進(jìn)分校就是考試，如果想進(jìn)本校也有可能系統(tǒng)內(nèi)選拔，都是拼娃。

2、但既然又考慮世紀(jì)城，那想的是人大附中本校吧？這跟房子的關(guān)系不是很大，買了房也頂多是保證小學(xué)，中學(xué)的話先拼爹，再拼娃，然后捎帶手兒拼錢。

最穩(wěn)妥的就是讓孩子成為人大子弟，也就是家長成為人大教授教師或職工，那就能直升了。另外也可以爭取政保，還是拼父母。拼不了的話那就拼娃，可以爭取早培入營，其實真要是天牛娃的話有個奧數(shù)大師賽金獎就夠了，大師銀也行。但如果真有以上的實力，那買不買學(xué)區(qū)房無所謂，

如果沒有這些通路，那就到海淀雞娃唄，多花錢，考各種證書和比賽，沒有大師金銀的話也可以用其他杯賽，好幾個呢。就是費用都不低，請好老師更是花錢無數(shù)。

3、總之這問題沒什么答案，人大附中本校和分校都不是靠房子能上的。就算是憑運氣派位進(jìn)了本校，那如果孩子實力不夠的話也沒什么用，哪個牛中每年中考不及格的都一堆呢。所以還是拼娃為主吧，天分夠的話一切都不難，天分不夠的話怎么都不保險。這我?guī)筒簧厦Γ?/p>

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！