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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

【資料圖】

一

Q:

2012年買的西城三里河學(xué)區(qū)房已用完，學(xué)區(qū)房一直在出租。孩子目前初二了，在西城租房住?？茨奈恼露嗔?，覺得學(xué)區(qū)房房子可以出售，市值700w左右。家庭還有一套房產(chǎn)在房山，2014年的新悅都小三居，市值350-370萬。目前受疫情影響那邊也波動(dòng)，但也想賣了。大廠有套別墅，老人買的早，就留著他們一直住。老公年收入30萬，我受疫情影響工作室關(guān)了，收入目前還看不到。三口家庭現(xiàn)金流就得靠老公。

問題：

1、這兩套房子出售時(shí)間，明年大概啥時(shí)候掛售合適？

2、回收資金大概1000萬，二貸款款也沒多少，手里資金不多，總價(jià)不超過1200萬，準(zhǔn)備置換一套房產(chǎn)，想買個(gè)三居能宜居，配套成熟保值就可以。看了您的文章，也不想買新房了（主要的確也不實(shí)惠），西城好的又買不起。就看了石景山。石景山新房都在古城那邊，二手次新小區(qū)我主要看了雍景四季，雍景天成，茂華景公館，這邊五環(huán)交通也算方便，這幾個(gè)小區(qū)環(huán)境可以，都有140-180平米三居四居。北大附中八大處分校也選到這邊了，也算個(gè)利好吧。

章哥，請問我的換房策略對嗎？這三個(gè)小區(qū)章哥能評價(jià)一下嗎？或者石景山還有推薦嗎？

A：

1、2012年買的，真不錯(cuò)，完整的吃到了學(xué)區(qū)房的全部紅利。出售時(shí)間甭著急，明年是最高峰，后年也算，到了信息采集之后看吧，5月份前后。新悅都也一樣，怎么也得明年春天了，年底出手不劃算。

2、二套如果用商貸的話看具體房源吧，貸的太少的話稅費(fèi)未必合適，讓中介算算，一房一議。石景山的這幾個(gè)都不錯(cuò)，典型的自住+保值，就是流動(dòng)性相對弱點(diǎn)兒。但也無所謂，長期持有不吃虧。

北大附分校的期望值就甭太高了，本校在前兩年都成牛娃備胎了，這要不是換校長，弄不好過兩年就被育英給頂了。分校就更說不好了，人大附在北京沒幾個(gè)成功案例。

3、換房策略我覺得沒什么錯(cuò)。如果明年信息采集后學(xué)區(qū)房的價(jià)格沒有什么變動(dòng)，那還就更不著急賣了，爭取魚頭吃到魚尾。仨小區(qū)沒必要評價(jià)，看自己喜好了。我是更喜歡茂華的，但保值都差不多。其他的就是金安橋這幾個(gè)中海的了，房齡更新，流動(dòng)性更好，正是性價(jià)比高的時(shí)候。

僅供參考。

二

Q:

我現(xiàn)在的房子，在北清路與八達(dá)嶺高速交匯口西南的龍城花園五期（回龍觀街道），聯(lián)排疊拼上疊，277平米。現(xiàn)在孩子大了，已經(jīng)另有住房，我自己和老伴都還有兩年就退休了，打算把這房子換成兩套小點(diǎn)的。一套養(yǎng)老自住，另一套出租，用租金貼補(bǔ)退休生活費(fèi)。

現(xiàn)在龍城花園周邊有幾條地鐵和路在修，13號些拆分，19號線已經(jīng)規(guī)劃，將沿著小區(qū)門前的八達(dá)嶺高速進(jìn)市中心，昌平線南沿到薊門橋。小區(qū)西面正在建幼兒園、小學(xué)和中學(xué)，北清路快速化已經(jīng)開工，北清路南邊、回南北路將跨過八達(dá)嶺高速，并西延穿過G7，連通海淀。但又怕明年很快開始收房產(chǎn)稅。麻煩章哥費(fèi)心，給建議什么時(shí)候賣龍城花園房子，換什么地方房子養(yǎng)老和出租？

A：

1、養(yǎng)老房，那得看自己的喜好，沒標(biāo)準(zhǔn)。這種房子就是自住為主，而我一般只能從投資角度分析。龍城花園這種別墅類的要說就算養(yǎng)老房，以自住為主的，所以才升值慢。這類房產(chǎn)和周邊配套的關(guān)系不是太大，一般只要有公路和大規(guī)模綠地水系的環(huán)境就行，對其他配套的需求不大。

所以北京除了產(chǎn)業(yè)區(qū)周邊的幾個(gè)別墅區(qū)，其他的不管配套是否齊全，走勢都差不多。什么時(shí)候賣都行，這種產(chǎn)品的掛牌期長，不著急，慢慢賣才不吃虧。

2、房產(chǎn)稅今年是停了，明年也夠嗆。大概率明年還是救市，至少延續(xù)到下半年。這要是出臺(tái)房產(chǎn)稅，那經(jīng)濟(jì)就更困難了。但早晚都得收，擔(dān)心也沒用，甭琢磨這些了，沒辦法的事兒。

3、出租的房子常規(guī)建議是朝陽區(qū)，租金在各個(gè)行政區(qū)里最高，流動(dòng)性也好。具體在哪里看預(yù)算了，盡量以北部為主吧，望京亞運(yùn)村一帶的。這還是先確定賣不賣的，然后再做預(yù)算吧。明顯是剛有個(gè)想法，不著急。

僅供參考。

三

Q:

咨詢下北四環(huán)健翔橋附近的華庭嘉園，我感覺房子不錯(cuò)，雖然是塔樓。目前單價(jià)快八萬，屬于附近最便宜的?？赡苁桥R四環(huán)，加上戶型偏大并且有些浪費(fèi)，過去幾年漲幅一般。想問下這個(gè)小區(qū)是否推薦購買？是否可以實(shí)現(xiàn)保值？

A：

1、呵呵，經(jīng)常接到這種咨詢，都是看到在別人手里明顯價(jià)格低，但希望買到自己手里后能逆轉(zhuǎn)的，屬于撿漏兒。

打個(gè)比方吧，這相當(dāng)于問有個(gè)孩子，自己感覺還不錯(cuò)，雖然不太招別人稀罕。目前學(xué)習(xí)成績不高，屬于班里分?jǐn)?shù)最低的?？赡苁亲豢亢螅由县澩鎯河行├速M(fèi)時(shí)間。過去幾年沒什么長進(jìn)，請問這孩子是否推薦培養(yǎng)，是否能考上一本？

北京的一本率是46%，能考上的話就算中等，畢業(yè)相對容易找到還行的工作，比連高中都考不上的強(qiáng)。但說實(shí)話，考上一本挺不容易的，如果天資普通再后天不是太努力，那就有一半以上的可能考不上。

2、華亭嘉園可以說地段兒不錯(cuò)，但地段的價(jià)值已經(jīng)體現(xiàn)在現(xiàn)有價(jià)位里了，否則也不會(huì)8萬的價(jià)格，這要在南四環(huán)連5萬都夠嗆。這里早期的價(jià)格很貴，北京排名靠前的豪宅之一，但看現(xiàn)在價(jià)格還像豪宅嗎？所以不是過去幾年的漲幅一般，而是近十幾年來的漲幅一直一般。

看自己的需求吧，如果是自住為主或收租金的話還可以，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，租金收益也相對高。但保值的話分怎么說了，有可能在某一段時(shí)間內(nèi)跟上大盤，但長期看還是大概率落后的，租金高是用升值慢換來的。

3、總之優(yōu)劣勢都明顯吧，戶型大，居住的舒服，就是塔樓不受追捧，小區(qū)里辦公的也不少，對保值有影響。北京的這種老公寓很多，朝陽區(qū)更是有的是，有沒有辦公的基本都差不多情況。就是自住為主，其他的期望值別太高。

僅供參考。

四

Q:

我們是非京籍外省退休的一對夫妻，孩子現(xiàn)在住在北京五里坨西府海棠，我們考慮10年左右搬到北京養(yǎng)老?，F(xiàn)在可以有資金250-300W，想買一個(gè)夠我們夫妻養(yǎng)老居住的房子。

想問您二個(gè)問題：一是，我們是考慮現(xiàn)在盡早購買還是再過幾年以后再買呢？二是，如果是在西府海棠附近購買有合適的房子嗎？或者不在西府海棠附近而另擇其它地方是不是更好呢？考慮離孩子近一點(diǎn)會(huì)好一些吧。

A：

1、養(yǎng)老房，這一般都是自住為主的，憑個(gè)人喜好選擇才合適。而我一般只能從投資角度分析的，所以不太好建議。另外現(xiàn)有資金250-300，那還是否準(zhǔn)備貸款，也就是總價(jià)預(yù)算多少？

2、什么時(shí)候買？房子是用來住的，有需求就買唄。反正現(xiàn)在是全國救市，北京作為標(biāo)桿我認(rèn)為沒什么下跌的可能，以后也大概率不落后于通脹，至少之前這30多年從沒落后。但這看自己的需求，不著急或收入高的話等幾年也行，北京房價(jià)大漲的可能性幾乎是沒有了。

3、西府海棠，五里坨，如果總價(jià)是300萬以下的話那就在附近吧，其他板塊也不太好買到合適的。這板塊本來就挺適合養(yǎng)老的，環(huán)境好，除了離地鐵遠(yuǎn)點(diǎn)兒其他的也沒什么。旁邊的西山峻景就應(yīng)該有合適的，單價(jià)3-4萬，300萬應(yīng)該能買到兩居室。

選擇其他板塊那就是投資保值的需求，是這意思嗎？看預(yù)算吧，如果增加些貸款的話買在地鐵沿線，相對保值性會(huì)強(qiáng)一些。

4、這問題我不太好回答，自住為主的還是根據(jù)喜好決定吧。

僅供參考。

五

Q:

我家現(xiàn)有拆遷購房資格，北辛安的房子按照5.16萬一平米購買，而且全款交付，三年后房本下來，屬于商品房。我現(xiàn)在手頭有購買45平米的資金，猶豫是否購買一套。猶豫的原因是我家老大2025年上小學(xué)，想在東西城購買一套學(xué)區(qū)房。

方案一現(xiàn)在買了北辛安，兩年后只能賣掉昌平的自住商品房，預(yù)計(jì)賣500萬，然后買學(xué)區(qū)房。方案二繼續(xù)攢錢2024年攢到300萬，在東西城買個(gè)小房子給孩子上學(xué)。

A：

1、這不難選擇吧？選擇本來就是放棄，那就看是兩年后放棄昌平這自住房，還是現(xiàn)在放棄北辛安這安置房。

北辛安的5.16萬，怎么感覺有點(diǎn)兒貴似的？商品房本兒，這我也不懂。那就參照周邊同等的房子吧，看看有多少價(jià)格差，這就是放棄的代價(jià)。

2、假定是100萬的價(jià)格差吧。第一個(gè)方案是判斷昌平這套自住房，在2024-2025年，也就是你換房之后，能否比學(xué)區(qū)房的增值超出100萬。

第二個(gè)方案是看手中的200多萬，能否在兩年里增值100萬？另外攢出的錢單算，別往一起摻和。

3、具體的我沒建議，就看自己怎么權(quán)衡考量了。

僅供參考。

六

Q:

我北漂12年，現(xiàn)在通州龍旺莊有一套100平房子，戶型不好，出售價(jià)格大約在360左右，想換套總價(jià)500內(nèi)的房子?，F(xiàn)在問題是：1、妻子想看新房，我本人覺得不局限新房，只要小區(qū)居住環(huán)境好，周邊配套好就行。2、區(qū)域的話，由于工作居住證到期未續(xù)，所以沒有換通州房資格。

順義、房山，大興、昌平都可考慮，麻煩章哥解答下：1、現(xiàn)階段買房選哪個(gè)區(qū)域合適？2、選擇新房還是二手劃算？3、有相應(yīng)的樓盤推薦嗎？

A：

1、哪個(gè)區(qū)域合適，順義房山大興昌平，這離的都太遠(yuǎn)了吧，通勤怎么考慮的？房子是用來住的，還是先考慮好交通吧。如果注重保值，那就選地鐵沿線房齡相對新的，板樓戶型好的為主。南北都有保值挺好的，區(qū)別是一般傳導(dǎo)次序是從北向南，也就是北邊兒先漲。

其他的還是聊點(diǎn)兒具體的吧，這太宏觀的我不懂，東西南北的距離太遠(yuǎn)，轄區(qū)都太大。哪兒都有合適的房子，但未必適合自己。

2、新房二手房的看自己注重什么了，沒標(biāo)準(zhǔn)。注重自住就買新房，怎么都比二手房宜居，什么東西都是新的好。注重保值再考慮成熟板塊的二手房，一般都比新房穩(wěn)妥些。當(dāng)然這也看價(jià)格，如果新房打折狠，那就能兼顧了。

3、我沒推薦的，這都太宏觀了，我不懂。而且也好多年都不賣房了，新房還是咨詢那些組織看房團(tuán)的吧，網(wǎng)上有的是，他們更熟悉項(xiàng)目。

僅供參考。

七

Q:

我在腫瘤醫(yī)院工作，無房，一直租房，孩子面臨上學(xué)，本來預(yù)計(jì)購買珠江帝景三居，但漲價(jià)后都過了1000萬，溢價(jià)太高，請問是否合適？另外據(jù)說帝景合并后擴(kuò)班嚴(yán)重，初中成績下滑，所以煩請推薦其他好學(xué)區(qū)的房子。要求在醫(yī)院周邊半小時(shí)車程，學(xué)校略強(qiáng)于帝景即可，千萬內(nèi)三居。

A：

1、珠江帝景，是有溢價(jià)了，原來都沒什么的，這兩年漲出來了。這沒什么辦法，入學(xué)高峰期，哪兒的學(xué)區(qū)房都漲了，帝景這好歹是大戶型商品房，溢價(jià)率不算太高呢，比東西海的低。談不上是否合適，就是這現(xiàn)狀，只能看自己是否接受了。

要我說這就跟北京的房價(jià)似的，2009年之前的北京房子是沒溢價(jià)的，租售比在2-300，完全符合世界慣例?？涩F(xiàn)在就是漲到這現(xiàn)狀了，租售比700了，認(rèn)不認(rèn)買不買吧？

2、帝景擴(kuò)班，哪兒都擴(kuò)班，高峰期，全北京的學(xué)校都擴(kuò)班。今年北京高考人數(shù)5.4萬，但明年的京籍入學(xué)人數(shù)預(yù)計(jì)17萬，這不擴(kuò)班也沒辦法啊。帝景今年小學(xué)高年級不是換校區(qū)了嗎，鬧的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的，都是沒辦法的辦法，只能是難為這幾屆高峰期出生的孩子們了。

帝景初中成績下滑，這我倒不知道。沒看中考成績，應(yīng)該不至于吧，如果成績下降的話就會(huì)體現(xiàn)在房價(jià)上，畢竟家長們圖的都是考上好高中，然后才有好大學(xué)的希望。但這我不清楚，咨詢搞教育的吧。

3、周邊半小時(shí)車程，這怎么算?。砍柲喜繘]什么其他的牛校了，也就是北工大，但排名在帝景之后。清華附廣華剛開學(xué)還沒成績呢，也沒法通過房子上學(xué)。

比帝景強(qiáng)的就是白小+80中的學(xué)區(qū)。但考慮好，這里的溢價(jià)率可比帝景高多了，跟東西海沒什么區(qū)別。1000萬的三居，商品房是不可能的，只有老公房，核桃園北里和農(nóng)豐里中紡等小區(qū)，單價(jià)10萬+，90平之內(nèi)的小三居。之后就是芳草地+陳經(jīng)綸，和帝景差不多，但溢價(jià)更高，畢竟也是老小區(qū)為主，先看看吧。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！