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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

(資料圖片)

一

Q:

自住的房總價控制在1700以內(nèi)的話，我看了幾個小區(qū)都拿不定主意，還想跟您咨詢一下，雅安公寓、藍籌名座、怡景園、圣世一品、通用時代國際公寓、新城國際，藍堡公寓、金地花園、華業(yè)玫瑰東方，這幾個小區(qū)以后成長性哪個會好一點？

這些小區(qū)里華業(yè)玫瑰環(huán)境我是很滿意的，但是離朝陽門有點遠了，別的小區(qū)有的是價格貴只能買兩居、有的是塔樓、有的是小區(qū)有點舊，我想從成長性角度聽您分析一下。

A：

1、成長性，多數(shù)都是老公寓的形式，相當于老款的奔馳，不太好談成長性了。畢竟過時了，反倒還不如更老的桑塔納親民呢，好歹經(jīng)濟實惠。所以老公寓基本都是自住為主的，只有以板樓為主，且接近于普宅社區(qū)的才保值性好些。

2、這其中保值最好的就是華業(yè)玫瑰東方，主要是板塊好，然后小區(qū)也不錯。之后是金地國際，雖然在四環(huán)內(nèi)，但也基本不算落后，說的過去。圣世一品是小戶型的還好，大戶型的這些年都普通。

其他的就自住為主吧，看自己的喜好，都居住體驗不錯。就是其他方面的期望值別太高，過時的產(chǎn)品很難再受追捧了，否則也不會現(xiàn)在這價格。

僅供參考。

二

Q:

家庭目前有2套小戶型住房，均在東四環(huán)炫特嘉園。周邊交通改善情況：小區(qū)北側(cè)斷頭路預計23年初打通，變成東西向次干道，連接東側(cè)朝青片區(qū)，到大悅城步行十幾分鐘；另外3號線預計24年開通，小區(qū)西北側(cè)有石佛營站，到站距離比到現(xiàn)有6號線十里堡站距離稍近一些。

房子情況：第一套63平全南向一居室，但在一層，除去貸款可變現(xiàn)285萬；第二套57平西南一居室，戶型不好在14層，除去貸款可變現(xiàn)315萬。孩子上小學前住單位宿舍，手頭現(xiàn)有存款100萬。家屬在東城朝陽門上班，單位集體戶，孩子明年出生，29年入學，考慮以后在東城上學，如果處理完所有房產(chǎn)則孩子可入東城集體戶，目前有幾個置換思路想聽聽您的建議：

1、賣二換一，直接入手東城學區(qū)房。目前看了安交、東朝建兩個片區(qū)，安交夠得上的房齡老，東朝建夠得上03年、南北通透、不到70平、無電梯的4層兩居回遷房（總成本950萬左右），考慮到近兩年是入學高峰期，25年后入學人數(shù)會明顯下降，到29年會減少接近一半，這七年間學區(qū)政策具有不確定性，擔心高位接盤。

2、賣二換一，考慮到保值和自住，但同時擔心孩子的集體戶將來無法確保入學，所以先入手雙井、朝青、望京、麗澤片區(qū)改善兩居，到26年后視學區(qū)政策再動。經(jīng)測算，置換一次需40-50萬左右稅費、中介費等成本，連續(xù)置換兩次是否比方案1付出更多成本，如果合適有哪些推薦小區(qū)？

3、暫時不動，待25年后學區(qū)溢價降低、炫特小區(qū)周邊利好釋放后再置換。但不知那時手上的2套小戶型與方案1的學區(qū)房的差價會進一步增大還是縮小？這時候是一換一上車還是二換一自住合適？

A：

1、學區(qū)房就這現(xiàn)狀，溢價率最高的時候。不用等2029年，2026年就少了小一半，從明年的17萬京籍降為10萬。常規(guī)建議是沒必要提前準備，但這看自己的判斷吧，愿意承擔溢價再買。

2、置換兩次，肯定比一次的要多出4-5%唄，也就是40-50萬。這我也沒什么辦法，同樣是現(xiàn)狀?；蛘呔唾I朝陽區(qū)小學好的學區(qū)房，一般都沒溢價，到了中學的時候再考慮。或者就再增加預算，直接買上千萬的朝陽學區(qū)房，也沒什么溢價了。千萬以下，在哪兒都不好買到溢價低的。另外麗澤的溢價率早就跟東西海差不多了，考慮好。

3、溢價未必是直接降低，按照韓國和臺灣的先例，是人口減少后學區(qū)房漲的慢點兒，逐步降低溢價率。

再者炫特這算不上什么利好，全北京哪兒都在改善交通，地鐵也早就不是高科技了，更不是機密，誰都知道。所以價值早就體現(xiàn)在價格之中了，開通了是錦上添花，但沒什么道理讓買房人多掏錢，全北京沒有先例。

所以這想法有些理想化了，以后的事兒以后再說吧，我也不敢預測。炫特就是普通的公寓形式小區(qū)，這也就是在朝陽年輕人多的板塊還好些，在其他地方早就明顯落后了。別期望值太高，畢竟這種產(chǎn)品適應面窄，不屬于投資房。

4、總之要是我就考慮第二個方案了，先解決眼下的問題吧。誰都想一步到位，但在現(xiàn)狀下想十全十美不容易。先確定了方案再說小區(qū)吧，一步一步來。

僅供參考。

三

Q:

女兒戶口在東城集體戶，工作在西城宣武門，可以首付300萬，準備貸款200萬，想買2居，我們過來也可以住。買什么地方好？如果價格高只能買一居了，女兒現(xiàn)可以申請共產(chǎn)房，不知申請好還是自己買房好。本來想找個男朋友一起買房，但太難了不知猴年馬月能遇到，還是決定自己買，房貸1萬多我們可以幫著還。買房稅費不包括在300萬里面，女兒收入包括公積金到手20萬左右，我倆退休金也20萬左右。

A：

1、買什么地方好？這得看自己的通勤啊，北京太大，還是先有個大致的方向或板塊吧。

2、共產(chǎn)房就是最典型的保障房，自住為主，幾乎沒有投資性，房住不炒。確定是長期自住，以后也輕易不置換了就買。優(yōu)勢就是能用較低價格住新房，劣勢就是將來不好賣，得五年后經(jīng)過批準，用核定價賣給同樣有資格的家庭。優(yōu)劣勢都明顯，看自己的需要。

3、既然有戶口也有本金，常規(guī)建議還是自己買，作為婚前財產(chǎn)。父母幫著還貸款也沒問題，既然能有集體戶就是好單位，貸款又不多，銀行不會較真兒的。

4、具體位置還是先讓女兒自己看吧，東西城都是學區(qū)房，這兩年溢價高，一般不建議提前太早買。當然500萬也不好買到學區(qū)房兩居，除非是老房?？纯闯柣蜇S臺石景山吧，地鐵沿線看哪兒方便，然后再說具體小區(qū)和房子，一步一步來。

僅供參考。

四

Q:

房地產(chǎn)萬億專項信貸怎么傳導至二手房價格呢？且以為主要是幫助開發(fā)商度過償債高峰期和保交樓吧？北京房價漲還是得買房個人有錢才行吧？這萬億信貸怎么傳導至個人呢？想請教一下您，一直沒太想通。

A：

1、保交樓沒什么難的，北京也曾經(jīng)爛尾樓遍地，只要理清楚股權(quán)就肯定有人接盤繼續(xù)蓋。特殊時期的事情不難辦，北京的先例都有的是，這不用集中放水也能做到。

確實是先幫助開發(fā)商償債，但你真覺得新房價格跟二手房無關(guān)嗎？新房漲價二手房業(yè)主看不見嗎，漲到想買新房的人買不起了不會去看二手房嗎，這沒什么難理解的吧？

假定你是開發(fā)商，手里一堆房子而債主又逼著還債，怎么辦？賤賣房子唄，沒別的辦法。但這就會吸引本來關(guān)注二手房的來買新房，二手房價也會降。但如果銀行不逼債還給錢呢，換做是你還會賤賣房子嗎？那新房不降，二手房價會怎樣，換做你會降價做慈善嗎？

2、房價漲當然是個人先得有錢，但銀行貸款才是大頭兒啊。2009年房價為什么暴漲？是四萬億計劃，其中大部分投向了基建，但個人房貸也不少啊。只要有本金或抵押物，從銀行貸款不是什么難事兒吧？

就算北京窮人多，但每年二手房的交易量不過是2-3%啊，也就是說，北京不到800萬套存量房，每年成交量才20萬套左右，這已經(jīng)就維持住了房價。這20萬套還70%都是置換，也就是說，實際的初始買房人連10萬都沒有。北京有1000萬個家庭，10萬之內(nèi)就是不到1%，很難嗎？

3、想不通怎么辦呢？或者再想個問題吧，你覺得豬肉漲價跟銀行放水有關(guān)系嗎？你的工資上漲是自己創(chuàng)造了更多的價值，還是水漲船高造成的？

這好像都和信貸沒關(guān)系，但就是有人先拿到了貸款，然后還債賣原料雇工人發(fā)工資的花了，然后又有人掙到了更多的錢，當然也有人干看著拿不著。那掙到錢的或是存銀行，讓銀行再一次放貸；或是買東西，讓錢繼續(xù)在市場上流通。在市場上缺錢的時候，注水就是增加流動性。商品價格也是供需關(guān)系決定的，錢就是需求，需求憑空增加，流到哪兒就看人家的心情吧。

4、總之就這點事兒，想不通就甭想了，不影響生活。只是《教父》里有一句話：在一秒鐘內(nèi)看透事物本質(zhì)的人，和花一輩子也看不清一件事本質(zhì)的人，命運截然不同。

僅供參考。

五

Q:

目前我在對比立水橋區(qū)域的佳運園二期和霍營區(qū)域的都市芳園的三居。發(fā)現(xiàn)兩個小區(qū)的年代，戶型，位置都差不多，但都市芳園的價格低不少，能分析這兩個小區(qū)或區(qū)域的優(yōu)缺點嗎？哪個的升值空間大些？

A：

1、這種問題不好回答，明顯是已經(jīng)有了答案，就是傾向于都市芳園，畢竟價格低才顯的空間大呢。所以常規(guī)也只能順著心意說，抬杠沒什么意思。按《黑客帝國》的臺詞：其實心中已經(jīng)有了選擇，到這里來只不過是尋找支持和解釋自己的選擇。

2、年代戶型是差不多，但位置可中間差著一個天通苑呢，怎么也得4-5公里吧，所以在我看來差的不算近。最早的價格是差不多，200塊錢的事兒，5%吧。十年前差到了10%，現(xiàn)在可能得差到20%了。當然以后也未必再擴大，都市芳園寄希望于地鐵開通后增加配套吧。

其他也沒什么可說的，就是地段兒原因，按李嘉誠的話就是：房產(chǎn)的價值由地段兒決定。至少70%吧，然后才是產(chǎn)品性質(zhì)什么的。

3、其實北京所有的房子都這樣，地段越好的越貴。所以這就自己定吧，跟著感覺走。短期的話兩邊也不會有什么明顯的差距，時間長了才看出來呢。行情期間最大的差距就是離市區(qū)近的先漲，偏遠點兒的排序靠后。如果長期持有也無所謂，或者不在行情期間換房就是了。

僅供參考。

六

Q:

請問西城區(qū)有點招嗎？因為我就是靠競賽保送上學的，希望孩子也走這條路。另外是戶口和工作都在西城，如果買房在海淀的話有些遠。資金不多，只能是看廣外的房子，準備就買榮豐的開間上學，然后最好走點招，實在不行再拼中考。這思路對嗎？或者其他有什么建議的？

A：

1、西城當然有點招了，而且是最早的，要不然這詞兒從哪兒來的啊？八中少年班就是最早的點招，80年代中期，比人大附早多了。只不過西城公開的點招就倆學校仨渠道，八少八素和德勝中學，其他的我也說不好，沒公開的宣傳不敢瞎說。

八少八素（含貫通班，需要參加中考的）都是小學四五年級考試，德勝中學是小升初點招，具體怎么弄的我不知道，這得問搞教育的。

2、思路沒什么錯，榮豐的400萬左右就行，用完了學位看行情，覺得不合適了就賣掉。

3、其他沒什么建議的。不過西城和海淀遠嗎，過了木樨地甘家口的不就是了嗎？是指離六小強都有點兒遠是吧？海淀的點招校，渠道多點兒而已。這看自己決定。

僅供參考。

七

Q:

我是被裁的阿里P8，今年一直在找工作也沒找到，索性不找了。因為2015年買的望京橄欖城兩居室，目前貸款已還清，所以想賣掉換到萬科弗農(nóng)小鎮(zhèn)。理由是大面積別墅合院，居住體驗好，大牌開發(fā)商物業(yè)有保障，周邊環(huán)境也有益身心。

孩子上寄宿學校節(jié)假日回來即可，其他沒有日常出行需求。而且換完之后還能留出600萬的資金理財，基本生活沒問題。請問我的思路是否可行？目前的時機是否恰當？

A：

1、別墅類產(chǎn)品無所謂是否時機，漲跌都相對慢，也和普宅的走勢不一致，自住享受為主的產(chǎn)品，什么時候買都行。

2、思路當然可行了，橄欖城的兩居室現(xiàn)在能賣1100萬以上吧，2015年買的時候估計也就600萬，現(xiàn)在等于用升值的錢來買別墅。你考慮的也是這意思吧？挺好的，房子是用來住的，錢是用來花的，生活是要享受的，理想的人生。

3、不過也提醒一下，別墅這種產(chǎn)品的主要功能就是消費享受，保值升值則相對比普宅弱一些。在開發(fā)商還有新房的情況下，靠著推廣能力是有可能跟上大盤的，但開發(fā)商撤了之后就多數(shù)都普通了。

比如附近的彼岸香醍，獨棟別墅更加宜居，稀缺性也高。十多年前就1.5萬起，到今天北京大盤漲了3倍，這里也就2萬多點兒吧，還不太好賣。

4、總之算我多嘴，如果有保值想法的話就考慮好，別墅類就是自住為主，升值相對慢，流動性也弱，持有成本相對高。換句話說，假定現(xiàn)在把橄欖城換成同價值的別墅，過些年如果不添錢的話，大概率是換不回來了。

另外理財也考慮好，選擇穩(wěn)妥的產(chǎn)品。畢竟任何一次經(jīng)濟危機都是對中產(chǎn)的洗劫，保住現(xiàn)有的成果最重要。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！