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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

【資料圖】

一

Q:

我現(xiàn)在住在石景山，孩子一年級就讀于京源學(xué)校，九年一貫制的學(xué)校。我想讓孩子去西城或海淀讀初中，現(xiàn)在的情況是我可以在石景山附近再買一套小兩居，可以改善現(xiàn)在的生活質(zhì)量。

或者等孩子三四年級賣石景山現(xiàn)在的房子，去別區(qū)買房讀書，不知道怎么做，既擔(dān)心石景山買房以后賣不出去，又擔(dān)心去外區(qū)孩子上學(xué)不知道怎么樣，這個問題困惑了我很久。

A：

1、石景山的房子不可能賣不出去，北京市區(qū)就沒有賣不掉的房子，只看價格。石景山只是給人感覺上熱度低而已，其實保值什么的并不弱。

這比較一下就知道，都說朝陽的升值好，還挨著通州，應(yīng)該比挨著門頭溝的石景山強。但實際上比比東五環(huán)外和西五環(huán)外的價格吧，老房的基本都一致。說明石景山并不弱，犯不上這么貶低自己的地方，沒必要。

2、學(xué)校也一樣，京源在石景山數(shù)一數(shù)二，放到全北京也是中上等。西城海淀確實有比京源強的，不少呢，但不如京源的更多。尤其海淀，牛校能上天，渣校下地獄還十八層呢。

3、如果確定讓孩子去外區(qū)上學(xué)，那就是一看實力二看運氣唄。既然已經(jīng)上學(xué)，那到了外區(qū)就是派位，小學(xué)的話肯定進不去好學(xué)校，一定比京源差。

小升初的話在海淀看成績點招，如果是牛娃就進六小強，進不去的話有可能派入不如京源的。西城也是這種情況，如果是天才就走點招，否則的話也是憑運氣拼派位。有可能比京源強，但大概率還不如呢。

西城海淀的好高中是比石景山多的太多了，所以這看孩子吧，如果天分高那就盡快跨區(qū)，別等三四年級了。三年級就有點兒晚，四年級那就肯定晚了。除非是天才，否則不可能跟西海的牛娃競爭點招。但做好雞娃的準備吧，尤其是海淀，高知虎媽們的戰(zhàn)斗力可逆天，普娃凈是被碾壓的喘不過氣來的。

4、總之考慮好吧，常規(guī)建議是既然進了京源這種級別的，那除非孩子是特別牛或比較弱的才適合跨區(qū)轉(zhuǎn)學(xué)，中等孩子盡量不折騰。牛娃是去西海憑實力搶資源，比較弱的是去西城搏個大概率。而中等孩子就說不好了，看運氣吧，派入比京源好的學(xué)校不太容易。

僅供參考。

二

Q:

我和老公碩士畢業(yè)來到北京，分別是民辦二本教師（順義牛欄山工作）和國企員工（西城天寧寺附近工作）。現(xiàn)在順義區(qū)某地鐵附近有一套80平左右兩居，目前中介給報價255萬。另一個小區(qū)為了孩子上學(xué)買了一個50平左右開間。孩子現(xiàn)在五年級，如果在順義繼續(xù)讀書，較大概率以后讀初中讀順義城關(guān)一中、好的話高中能進順義牛欄山一中。

一直有些后悔之前沒有把孩子放在西城上學(xué)，現(xiàn)在有考慮把順義的兩居賣掉，去西城買房落戶。一居室先留著，怕轉(zhuǎn)學(xué)不成，有個保底。目前有現(xiàn)金300萬左右，兩個人的公積金貸款都用過一次?，F(xiàn)有以下幾個問題想請教：

1、現(xiàn)在一直是老公坐地鐵上下班來回跑，我照顧家。主要顧慮的問題，如果搬到西城，孩子初中估計就是參與搖號，不一定進去了什么好的初中，但是我上班就會特別遠，沒有地鐵直達，搞的兩個人都照顧不了孩子和家庭，焦頭爛額。所以一直搖擺不定。順義和西城的教育資源來回比較，拿不定主意。

2、賣掉順義的一套房子，貸款加現(xiàn)金去西城買房，由于預(yù)算有限，一直看的都是廣外附近離我老公單位近的學(xué)區(qū)的房子，考慮過紅居南街和遠見名苑小區(qū)，也看過一些房子。主要的問題是順義的房子本來打算賣270-80萬，現(xiàn)在看來只能賣250多，感覺預(yù)算更少了。想麻煩您幫忙推薦老公單位旁比較合適的小區(qū)和具體的建議如學(xué)區(qū)，對于我們的預(yù)算能夠夠得上的小區(qū)等。

A：

1、跨區(qū)轉(zhuǎn)學(xué)只要有房落戶就能成功，只是不敢保證學(xué)校。之前一直說德勝中學(xué)有點招，現(xiàn)在看應(yīng)該是沒有了，至少沒有明確的說法，所以就只能看運氣了。

順義和西城的資源比較，用中考分比唄。今年一般以640為分界線，達到的就基本能進入好高中，牛一應(yīng)該就是這級別的。那順義所有考生中，達到640分的比例是10%，西城是接近30%。如果承認大多數(shù)孩子的天分都差不多，那只能說明西城的學(xué)習(xí)氛圍更好一些，所以高分孩子較多，上好高中的概率也相對大些。

另外的分數(shù)線是630，在各區(qū)都能上還不錯的高中，或者是普高實驗班。這在順義的比例是20%，在西城是50%。也就是說，在西城達到中等就能上還不錯的高中，在順義則要達到上等。這看孩子的天分和努力程度了，只是個參考而已。

2、廣外學(xué)區(qū)相對普通，以占學(xué)籍為主，看孩子的運氣了。不過這在我看來都有些諷刺，十年前沒有并區(qū)的時候，順義的清北率是吊打崇文宣武的，如今順義的孩子卻要來宣武了，只能說風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)吧。

廣外常規(guī)的占坑兒房就是榮豐2008，小公寓400左右。房齡新，成交率高。但面積太小不太適合家庭居住，保值也說不好，所以一般不建議長期持有，用完了學(xué)位看行情，覺得不合適就出手。其他的小區(qū)就不好說了，只能是到當?shù)刂薪榈怯?，看是否有合適的出房，我不是中介，看不到信息。

3、不過既然是有300現(xiàn)金，那預(yù)算就是300+250+187=737，減去稅費買700左右的。這預(yù)算可以買在北城了，月壇都能買到小兩居，只不過都是老房，得找好貸款的。小升初跨區(qū)是按照房產(chǎn)和戶籍地派位，也就是在本學(xué)區(qū)內(nèi)，所以盡量買在好學(xué)區(qū)能增加進入較好初中的概率。

另外，2025之后就是入學(xué)低谷期了，入學(xué)兒童減少有可能影響到學(xué)區(qū)房的溢價部分。那常規(guī)來說，退潮之后也是好資源才仍然受追捧，普通資源受影響更大，所以按照韓國和臺灣等地的先例，出生率降低后都是資源好的學(xué)區(qū)房才保值相對好些。

這不好說小區(qū)，都是老小區(qū)，只能去找當?shù)刂薪椋覜]房源的。

僅供參考。

三

Q:

目前我倆離婚手續(xù)辦完了，為了用她首套資格，計劃明年年底前把房買了，孩子后年上一年級，不想讓孩子半路在轉(zhuǎn)學(xué)。目前媳婦在生命科學(xué)園上班，計劃明年來亦莊這邊，我在金融街上班。為了積分落戶，總價三百萬出頭看了看瀛海的永旭家園，320左右能買個兩居，三代人住至少得兩居，16年左右兩居。但是也沒實地去看過呢，屬于兩限房，有房本，中介說兩限房和回遷房比一類經(jīng)適房質(zhì)量好些？

升不升值無所謂，有個地方住就行了，您覺得我們倆這情況，瀛海附近適合嗎？對房子也不太了解，錢也就這么多，也不知道有沒有別的地方更適合點的。另外問一下，不知道您清不清楚，我媳婦碩士學(xué)歷，目前社保7年了，您覺得10年內(nèi)積分落戶的概率大嗎？

A：

1、呵呵，中介瞎忽悠。北京最早幾批的經(jīng)適房質(zhì)量都很好，比如天通苑和回龍觀早期的，那是完全按照商品房的質(zhì)量來要求的。還有望京的，本身就是用商品房改的性質(zhì)。

因為那會兒目標對象是公務(wù)員和大國企員工為主，也就是沒享受過福利分房的家庭，用便宜的經(jīng)適房來彌補。另外就是拆遷戶和先富起來的那群人，所以天通苑才會出現(xiàn)各種大戶型，當年小區(qū)里也曾經(jīng)豪車遍地的，望京更是私家車擁有率第一。

2003年之后的就相對弱些了，2005和2008年之后的就和兩限房一個性質(zhì)了，都是保障房?；剡w房則是看具體情況，也有質(zhì)量好的，就是不多而已。

3、不過這也無所謂，保障房和回遷房都是自住為主的，經(jīng)濟實惠。也未必保值不好，看板塊的發(fā)展了，回龍觀的就很好，常營的也不錯，地段兒的作用更大。

其他的可以看看舊宮的，五環(huán)內(nèi)，也挨著亦莊，在舊改板塊中算不錯的，多數(shù)小區(qū)也都保值不錯，只是沒有房齡太新的。

4、積分落戶我不懂，得問專業(yè)的。

僅供參考。

四

Q:

孩子23年上學(xué)，剛好趕上高峰年，現(xiàn)在換房時間也緊張。之前想著賣掉望春園的大三居換東西城的兩居，看了一些房子溢價率太高，感覺加上幾百萬，1300左右的預(yù)算也買不到合適的?，F(xiàn)在另一個方案，拿出200多萬先東城買個小平房落戶，望春園的優(yōu)質(zhì)南向三居不賣，隨后孩子上了學(xué)，再考慮慢慢換房或者干脆不換，望春園的戶型和樓層都不錯，離地鐵又近，北邊新修了沿河公園，有跑道，步行五分鐘就能到，每天健身很方便。

目前的困惑是對小平房的行情不太了解，看掛出去的很多都是年代很久的甚至是1960年，像這樣的有什么風(fēng)險嗎？小平房流通肯定不如正常房子，我們明年一上學(xué)落完戶就賣？這種方案可行嗎？

A：

1、平房的行情我也不太了解，交易太少。不過這種房也屬于占坑兒房，常規(guī)是和樓房小戶型同步漲跌的，只不過因為總價更低，所以波動的也更敏感一些。

2、風(fēng)險就是如果2025年之后入學(xué)兒童減少，那學(xué)區(qū)功能就會減弱，平房有可能比樓房更提早遇冷。不過總價才200多萬，就算這全部都是學(xué)區(qū)價值，那即便是比樓房多出10%的風(fēng)險也才20多萬。而樓房以500萬占坑兒房算吧，溢價率至少40%就是200萬，其中10%也是20萬。但平房占用的資金低啊，何況也不可能說都是學(xué)區(qū)價值，所以總價低的小平房也肯定不吃虧，頂多是不占便宜。

用完了學(xué)位留不留著都行，留著的話就是等騰退，什么政策未知。這到時候再看吧，能上學(xué)就算成功。

3、要是我也會留著望春園，在北苑的幾個園里算保值很好的，這么多年也沒落后大盤。所以除非是不接受租房，否則還是留著吧，換租的話也能占學(xué)區(qū)房至少30%的便宜。

僅供參考。

五

Q:

我35歲了，應(yīng)該比你歲數(shù)大，所以就不稱呼章哥了。我在北京有兩套房了，也比一般的中介多吧！呵呵，別在意。我現(xiàn)在是想把通州的合生世界村與西城學(xué)區(qū)房立恒名苑做個整合，都是大戶型，立恒名苑90多平，價值800w，合生世界村140多平，價值300多w。初步想法是還換立恒名苑，150平的，需要再增加400w左右。請問是否為好方案？另外現(xiàn)在的時機怎樣？

A：

1、35歲，真好，真年輕。這充分說明了一個真理，也就是從哲學(xué)與數(shù)學(xué)的角度講，你不是比我歲數(shù)大，就是比我歲數(shù)小。具體歲數(shù)多少，你猜？

2、合生世界村140多平300多萬，2萬多一平，公寓吧？要不然普宅怎么也得3萬多，這套房得400萬以上了。公寓好賣嗎？這么大戶型，還得全款，未必能短時間賣的出去，也就不好談什么時機了。

立恒名苑的還行吧，90多平如果沒改過的話應(yīng)該是一居室，優(yōu)勢就是單價低。老公寓基本都這樣兒，辦公的多，戶型大，價格上不去。自住為主吧，在學(xué)區(qū)房里算經(jīng)濟實惠的。

3、這方案談不上多好。馬駒橋的板塊普通，公寓更是升值慢流動性弱，但換成學(xué)區(qū)房可是有溢價的，溢價率同樣是平均值，所以居住體驗的性價比并不高。不過房子是用來住的，真要是自己住的舒服就算合適。

時機看怎么說了。這兩年入學(xué)高峰期，學(xué)區(qū)房的溢價都高，短期內(nèi)一兩年應(yīng)該是沒問題的，降不下來什么。過兩年之后說不好，低谷期到了的話，這種老公寓未必能撐住溢價。這到時候看學(xué)區(qū)政策吧，如果鼓勵的話也行。

4、總之我不好提建議，這兩套房都有點兒難度，再考慮一下吧。對了，我不是中介。

僅供參考。

六

Q:

體制內(nèi)小白，本來是等單位保障房的，但據(jù)說時間很長，所以我想要不然先自己購買。主要原因是面臨結(jié)婚和孩子上學(xué)，也想先落戶在東西城。您覺得我們這種情況應(yīng)該買房嗎？或者是再等幾年，內(nèi)部傳說正在籌備下一批房源了。

如果您認為我們應(yīng)該買，那請問以500萬預(yù)算能買在哪里合適？希望的是小兩居即可，東西城落戶范圍內(nèi)，社區(qū)和學(xué)區(qū)品質(zhì)中上，商品房，保值即可。

A：

1、這問題我都不好回答，福利房我不懂，這預(yù)算的要求又偏高了。

2、等單位的房那就得看什么單位了。只是聽說是無論國管市管還是科研院所的都不容易，現(xiàn)在不是前些年了。昨天還有個體制內(nèi)的年輕人吐槽呢，說退休前肯定沒問題，但40歲之前夠嗆。這看自己單位的能量吧，我也猜不著說不好的，是否自己買房還是問問單位的前輩同事吧。

3、500萬在東西城都能買到房子，但其他要求達不到。商品房的戶型都相對大，這價位基本就是老房，東城永外的話或許能有房齡新點兒的，但品質(zhì)也不好談達到中上。學(xué)區(qū)就更達不到了，基本都是占學(xué)籍為主。保值什么的看過兩年的供需情況吧，現(xiàn)在不好說。

4、總之這倆問題我回答不了，一個不懂，一個買不到。幫不上忙。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！