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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

【資料圖】

一

Q:

我現(xiàn)在一個人自住在北苑望春園一居室，想改善一下?lián)Q兩居，單位是15號線安立路站。然后這周去看了北緯四十度，望京西園3區(qū)和首開知語三個小區(qū)。

目前有些糾結(jié)，考慮面積的話，后面兩個小區(qū)能買得起的面積較大。便利程度的話，應(yīng)該是北緯和望京西園挨地鐵。想問下您考慮到升值空間和置換問題，應(yīng)該選哪個小區(qū)？

A：

1、呵呵，這讓我怎么回答?。恳呀?jīng)暗示的挺清楚了，想買面積大的，否則也不會放在前面。我要是懂事兒的話就得順著說唄：越便宜的說明升值越好，商品價格“不是”由供需關(guān)系決定的，流動性好所以才造成的價格低。但這話我自己反正不信，看你信不信了？花錢投資這種事兒最好別忽悠自己。

2、望京這些年就是這明擺著的趨勢，曾經(jīng)望京西遠超望京東，也超過北部。但自從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地，三個地王也就確立了趨勢，東部和北部一直領(lǐng)漲。而且望京也是兩極分化比較明顯的板塊，房齡新品質(zhì)高的搶走了較多的份額，老小區(qū)能得到平均值就是不錯的。雖然比其他板塊強，但在望京內(nèi)部不占優(yōu)勢。

反正就是這情況，心里也都跟明鏡兒似的，只是又想占表面的便宜又怕暗地里吃虧，否則也就不糾結(jié)了。

3、總之吧，西園三區(qū)挺好的，最早是商品房定位，后來是改成的經(jīng)適房A4區(qū)，但質(zhì)量是按照商品房的標(biāo)準(zhǔn)。韓國人也走的差不多了，挺好的，自住的性價比更高。知語城也挺好，之前比北緯貴一些，也就是這些年才略落后一點兒，看以后的發(fā)展吧。但如果是我的話，還是跟趨勢做朋友，盡量克服自己的人性，投資這玩意兒本來就是反人性的事兒。

僅供參考。

二

Q:

2kw多點的預(yù)算，小孩馬上六個月。買房主要考慮保值增值，其次考慮學(xué)區(qū)。現(xiàn)在主要還是看了海淀，清河次新，永豐的新房和次新，還有世紀(jì)城和萬柳。想請教從增值角度看，哪里更有潛力？買世紀(jì)城和萬柳更老一些的學(xué)區(qū)房有問題嗎？

A：

1、沒什么問題啊，首選萬柳唄，反正溢價率差不多，而人大附小也不直升，三小的提前上岸概率卻更高。

2、清河的那就是自住和保值為主了，次新房升值也挺好。但學(xué)區(qū)在海淀普通，溢價也相對低，居住的性價比更高。不過這兩年也不算太低了，明年入學(xué)最高峰，海淀除了幾個太一般的學(xué)區(qū)，其他的溢價率都差不多。

永豐也一樣，新房更是自住為主，這幾年都是限價房，我說不好質(zhì)量。新房咨詢賣房的吧，中介和電商都行，我不熟。

3、成熟板塊談不上什么潛力，一切都擺在明面兒上了，不會再有什么特殊利好，就是依靠的慣性?；蛘哌@么說吧，現(xiàn)在是入學(xué)高峰期，溢價都不低。但過兩年就是低谷期了，溢價部分有可能受影響。那退潮之后誰穿著褲衩誰才是超人，理論上只有資源更好的板塊才最保值，畢竟好東西什么時候都稀缺。

沒必要糾結(jié)什么老不老，本身也不太老。而且這世界上從來都是老東西們占有的資源才最多，地位也就最穩(wěn)定。剛出道的年輕人再不服氣也只能是去爭搶，輸贏沒譜兒。

4、總之既然這么高的預(yù)算，追求穩(wěn)定的兼顧就買萬柳，然后看世紀(jì)城的，賭一把未來發(fā)展再看新區(qū)新房。

僅供參考。

三

Q:

現(xiàn)在家住朝陽老北苑，孩子目前中班，后年上小學(xué)。我們想換個好一點的學(xué)區(qū)房，至少小學(xué)不錯，如果條件好再換更好的初中學(xué)區(qū)，如果沒有條件，該位置的初中差不多也行?，F(xiàn)在有幾個疑問想請教：

1、去哪個區(qū)及哪個具體片區(qū)更好些？

2、如果在朝陽的話，有無價格在500萬以內(nèi)的房子選擇（大小無所謂，只要能上車）。

3、從未來規(guī)劃講，您的建議是一步到海淀、東城，還是說可以從朝陽過渡，初中或者中考移民其他區(qū)呢？

A：

1、哪個區(qū)更好些？西城的德勝金融街唄，海淀的中關(guān)村萬柳上地也都是最好的，頂級學(xué)區(qū)。就是房價比較貴，500萬不好買到，一般最小的700左右起。而且都不保證進入好學(xué)校，只能是說概率大些。海淀的好中學(xué)到目前為止是點招為主，看實力，派位的話就看上地吧，但派進去意義不是太大。西城的除了直升校都是大抽獎，看運氣了。

2、朝陽的好辦，白小+80和朝外的都能買到，占坑兒房，也是進入對口校的概率大。其他學(xué)區(qū)也都差不多，除了商品房都能買到占坑的了。

3、未來規(guī)劃，那常規(guī)來講肯定是一步到位去海淀啊。天才的話可以先在朝陽，中考跨區(qū)去海淀也沒問題。普通孩子的話一般不建議，大概率沒什么好結(jié)果，真要是能用過渡的話，誰還提前買學(xué)區(qū)房??？哪個家長也不傻的，這不都是為了孩子沒辦法嗎。

東城賭一把唄，跨區(qū)轉(zhuǎn)學(xué)肯定都是派位，看運氣了。中考移民在哪兒都是看實力，跟學(xué)區(qū)房沒什么關(guān)系。真要是天才在哪兒都一樣，在朝陽不更合適嗎？北京中學(xué)和人朝分什么的都是牛校，80也很強，朝外也放開統(tǒng)招了，至少不比東城弱。

4、這還是再考慮一下吧，一看就是突發(fā)奇想，離真正買房還早著呢。多了解點兒常識再說吧，學(xué)區(qū)房沒有哪里最好，只看哪里適合自己。

僅供參考。

四

Q:

我在溫泉鎮(zhèn)這看到一個小區(qū)，山與西山著，開發(fā)商在賣自持產(chǎn)權(quán)的房子，說是合作經(jīng)營，需要合作者注冊公司。房子可以經(jīng)營70年，產(chǎn)權(quán)在開發(fā)商，使用權(quán)屬于合作經(jīng)營的公司，也就是“買房人”。請問，這樣有哪些風(fēng)險？這些房子開發(fā)商可以抵押嗎？如果開發(fā)商破產(chǎn)，房子如果有抵押會被拍賣嗎？

A：

1、哪些風(fēng)險？開發(fā)商爽完了提上褲子不認賬唄，而且還可以倒打一耙，讓你們有苦說不出。既然是用公司來合作就是純粹的投資關(guān)系，投資是有風(fēng)險的，風(fēng)險當(dāng)然自己承擔(dān)了。

2、產(chǎn)權(quán)是人家的，當(dāng)然可以抵押了，而且還可以轉(zhuǎn)售呢。如果房價上漲或租金上漲了，甚至干脆就是缺錢了，人家干脆就玩兒個左手倒右手，你能攔著嗎？那新業(yè)主要求終止合同搬家，搬不搬?。看蚬偎敬蛉h，商業(yè)公司跟個體買房人兩碼事兒，沒人同情你們的。

而且既然你用公司來合作，真的能保持這公司70年嗎？是否年檢是否交稅？只要你有違規(guī)的地方，人家覺得劃算就干脆舉報或者起訴你，合理合法，你找誰去訴苦??？你說你是買房人，有證據(jù)嗎？在法理上有依據(jù)嗎？憑什么讓法官判決?。?/p>

3、如果開發(fā)商破產(chǎn)，那肯定會被拍賣啊。你們連租戶都算不上，連“買賣不破租賃”都做不到。甚至這么說吧，之所以要讓你們用公司來簽合同，就是為了轟你們走的時候做準(zhǔn)備，到人家轉(zhuǎn)手的時候什么補償都沒有，而且你們還必須走人。

正規(guī)點兒的都以租賃權(quán)來簽合同，頂多是年限上違規(guī)罷了。但人家既然讓你們費勁巴拉的弄公司，目的就是想白嫖唄。也就是出讓或拍賣產(chǎn)權(quán)的時候好辦手續(xù)，能賣出最高價。至于你們那就是犧牲品了唄，商人做生意不講誠信的，只講法律。

4、總之吧，買這種房子比小產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險大多了。小產(chǎn)權(quán)是沒產(chǎn)權(quán)，但也肯定沒人來搶產(chǎn)權(quán)。而這房子是人家的產(chǎn)權(quán)，本來就是開發(fā)商的合法財產(chǎn)，想怎么處理怎么處理。哪個公司都養(yǎng)著上百個律師呢，合同肯定是對人家有利的，你們就等著吃虧吧。一般三五年是不至于的，十年是個坎兒。

僅供參考。

五

Q:

我是想買羊坊店的學(xué)區(qū)房，但因為錢少，只能買華天大廈這樣的，現(xiàn)在看55平的才350萬，請問這種房能買嗎？周邊的都10萬多，華天的這才6萬多，應(yīng)該沒有溢價了吧？

A：

1、海淀只要是帶學(xué)位的房子就都有溢價，哪怕是最普通的學(xué)區(qū)也有海淀學(xué)籍的價值。羊坊店學(xué)區(qū)還算可以的，那就不可能沒溢價。這可以和豐臺的比較一下，比如菜戶營的西環(huán)財富也是這種性質(zhì)，70年可以落戶的公寓，辦公的多，才4萬塊錢左右。那多出來的就有一部分是學(xué)區(qū)溢價唄。

2、也可以用租金來比較，同等性質(zhì)的房子的租金應(yīng)該是差不多的。這兩邊我估計租金都是每個月每平米100塊錢左右，不會相差太多，那為什么華天大廈的價格高啊？溢價唄，幅度其實是和周邊普宅一樣的，總價越低的一般還更高些。

3、也沒什么不能買的，用完學(xué)位之后賣掉不就得了?？們r低也就相對不難賣，等于用置換成本換了個學(xué)位，不算虧，過去沒有學(xué)區(qū)房的時候都得交贊助費，也不少錢呢。所以真要是預(yù)算不多就買唄，上了學(xué)之后關(guān)注市場行情，覺得不合適就出手。

僅供參考。

六

Q:

我閨蜜是北京人，老公外地的，前些年買的房是兩個人名字，離婚后房子在閨蜜名下?，F(xiàn)在是為了孩子復(fù)婚，請問要想用sfsd買二套就必須離婚一年后嗎？因為房子要過到老公名下，是否會有制度風(fēng)險？主要是因為閨蜜資金少，只有150萬，如果用二套資格的話根本買不了。

A：

1、想恢復(fù)首貸資格肯定是一年后，一年內(nèi)都是二套資格。

2、制度是沒有風(fēng)險的，按法規(guī)辦事兒，風(fēng)險都在婚姻關(guān)系上。我沒太看明白，現(xiàn)有這套房是沒貸過款是嗎？還是說貸款人她老公，她名下是沒有貸款記錄的？

或者這么說吧，如果是只有你閨蜜名下沒有過貸款記錄，那只能是先把房子過戶給老公，離婚一年后再以首貸資格買。風(fēng)險就是弄假成真怎么辦??？想好預(yù)防措施吧。

如果兩人名下都沒有房貸記錄，那老公沒有五年社保嗎？有社保的話就不用過戶現(xiàn)有房子了，直接再離，一年后用老公的首貸資格不就得了。

3、另外也可以不離婚，用其他貸款形式，利息現(xiàn)在也不高，就是有些違規(guī)。咨詢銀行的代理機構(gòu)吧，也能貸到60%。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！