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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗 北京報(bào)道

近日，北京二手房市場(chǎng)成交出現(xiàn)了明顯回溫。

(資料圖片僅供參考)

剛剛過(guò)去的2023年第7周（2.6-2.12），麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房成交量為3190套，環(huán)比上漲13.4%；中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，2023年2月1日-11日，北京二手房成交量為4705套，環(huán)比增長(zhǎng)33.5%，同比增長(zhǎng)173.5%。

春節(jié)后的第二個(gè)周末（2.11-2.12），因?yàn)楸本鞘凶畲蟮闹薪闄C(jī)構(gòu)單日成交量達(dá)到了600套水平，據(jù)此推算北京二手房全月成交量或?qū)⒔咏?萬(wàn)套，市場(chǎng)開(kāi)始流傳起“狂飆”、“火爆”等說(shuō)法。

二手房市場(chǎng)的冷熱，一直被認(rèn)為是北京樓市的先行信號(hào)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪了解到，當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)成交量較2022年年末最冷淡時(shí)期確實(shí)有明顯上漲，成交周期縮短，不過(guò)成交價(jià)并未上浮，成交房源依然趨近合理的市場(chǎng)價(jià)，急于出售的房主也會(huì)適當(dāng)給出優(yōu)惠。

那些迅速成交的房源均有以下共性：買方有明確的購(gòu)房打算，已經(jīng)看過(guò)一段時(shí)間房子，房源價(jià)格合理。

包括中介、分析師等多位市場(chǎng)人士指出，北京二手房成交量增加的主要原因是前期積壓的購(gòu)房需求在春節(jié)后得到充分釋放，疊加“賣一買一退個(gè)稅”的政策，很多置換群體也在加緊換房。

“很多人春節(jié)過(guò)后發(fā)現(xiàn)，看中的房子如果不買就會(huì)很快被別人買走，下一次再碰到合適的房源，出手就會(huì)果斷一些?！币晃恢薪槿耸扛嬖V21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“再加上消費(fèi)者對(duì)一線城市樓市的預(yù)期回升，對(duì)自身收入預(yù)期的悲觀也有所緩解，整體市場(chǎng)或許在接下來(lái)的‘小陽(yáng)春’里會(huì)繼續(xù)回暖?！?/p>

值得注意的是，北京樓市的共識(shí)在于，即便成交量恢復(fù)，成交價(jià)也不會(huì)大幅上漲，“量升價(jià)穩(wěn)”或是接下來(lái)的主旋律。

成交量上漲

“二手房成交量回到了去年最好的時(shí)期，節(jié)奏很快”、“最近買房的人挺多，而且看了就買，目標(biāo)很明確”…… 劉萬(wàn)里的感知和中介說(shuō)法一致，年前就在朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)看房的他，完整經(jīng)歷了北京二手房市場(chǎng)的轉(zhuǎn)換周期。

“去年12月底，市場(chǎng)上多得是房子賣不出去，和我一樣看房的人都不著急，我也約過(guò)幾個(gè)房主談價(jià)格，那時(shí)候房主價(jià)格空間都比較大，就想著再看看?！眲⑷f(wàn)里說(shuō)，1月之后就感受到了市場(chǎng)的變化，原來(lái)中意的房子陸續(xù)成交出去，他的看房之路才開(kāi)始著急起來(lái)。

在這個(gè)過(guò)程中，不僅是掛牌200天、135天的房子成交了，甚至是掛牌8天的、7天的房子也都迅速成交了。

2月12日，劉萬(wàn)里終于實(shí)現(xiàn)了簽約，總預(yù)算400萬(wàn)元的他，最終買了420萬(wàn)元的房子，而且是當(dāng)天掛牌當(dāng)天成交?！盎鹚俪山弧敝?，劉萬(wàn)里心里的一塊石頭才算落了地。

劉萬(wàn)里的“剛需”性質(zhì)比較特殊，他不是給自己看房，而是打算在公園旁邊為自己的父親買一套養(yǎng)老房。與他同期成交的剛需，則大多數(shù)是購(gòu)置自己的第一套“上車房”，狀態(tài)也同樣從“觀望”轉(zhuǎn)換為了“能定則定”。

負(fù)責(zé)維護(hù)劉萬(wàn)里所購(gòu)房源的經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，近期北京二手房市場(chǎng)上，當(dāng)天掛牌、當(dāng)天簽約的事情不再是孤例，出手的也都是有明確購(gòu)房意向、已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)有所了解的客戶。

朝陽(yáng)北苑區(qū)域、豐臺(tái)角門(mén)西區(qū)域和海淀田村區(qū)域的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也給出了同樣的結(jié)論，尤其是剛剛過(guò)去的這個(gè)周末，他們自己和同行都感覺(jué)到了二手房成交量的增加。

“周末大家都很忙，今天我們店里一半的人休息，其余一半人值班?！苯?jīng)紀(jì)人李億2月13日告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者：“主要是，過(guò)完年回來(lái)之后，這才是第二個(gè)周末，購(gòu)房需求密集釋放也算正常?！?/p>

諸葛找房市場(chǎng)分析師王小嬙表示，春節(jié)假期后，線下看房熱度逐步回升，帶動(dòng)二手房成交連續(xù)兩周回升，前期積壓的市場(chǎng)需求正在加速釋放，預(yù)計(jì)樓市成交節(jié)奏將會(huì)進(jìn)一步加快。

“1月以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了較為明顯的回暖跡象。” 中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向記者表示：“疫情的影響解除之后，人口流動(dòng)性提升，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活力有所釋放，大家對(duì)今年宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心都有所恢復(fù)?！?/p>

成交價(jià)穩(wěn)定

2月11日，趙波把自家58平方米房子的掛牌價(jià)從460萬(wàn)元調(diào)低到了440萬(wàn)，即便如此，經(jīng)紀(jì)人依然勸他“咱們小區(qū)同等戶型的賣價(jià)大概在410萬(wàn)元，建議您再調(diào)低下心理價(jià)位吧?！?/p>

但趙波想試試。看到二手房成交明顯增多的他，即便知道自己的掛牌價(jià)超出市場(chǎng)價(jià)不少，依然寄望于北京房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)。

掛牌價(jià)過(guò)高的代價(jià)，就是帶看量稀少，即便偶爾有看房的買方，也沒(méi)有購(gòu)買意向，唯一一次談價(jià)，對(duì)方給出的價(jià)格是415萬(wàn)元，趙波沒(méi)同意。為此，經(jīng)紀(jì)人頗感遺憾。

實(shí)際上，北京二手房的成交價(jià)目前仍相對(duì)穩(wěn)定，并未因?yàn)槌山涣康募眲≡黾佣蠓▌?dòng)。

根據(jù)中指百城二手住宅價(jià)格指數(shù)，2023年1月，北京二手住宅均價(jià)環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.02%。隨著市場(chǎng)活躍度的回升，業(yè)主信心也有所恢復(fù)，掛牌預(yù)期有所回升。

麥田房產(chǎn)方面提供給21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的數(shù)據(jù)也顯示，北京二手房?jī)r(jià)格整體表現(xiàn)平穩(wěn)。從麥田所覆蓋的樓盤(pán)來(lái)看，1月全市二手房掛牌價(jià)和12月相比維持不變，2月份掛牌價(jià)微漲0.1%，屬于正常波動(dòng)。

“一般情況下，成交量上漲的下一步就是成交價(jià)，目前還沒(méi)看到這種變化，只不過(guò)隨著市場(chǎng)上房源量的減少，議價(jià)空間有所縮小?！背?yáng)東四環(huán)區(qū)域一位資深經(jīng)紀(jì)人透露：“周末店里有兩單沒(méi)談成的，原因都是業(yè)主對(duì)價(jià)格比較堅(jiān)持，不愿意讓步?！?/p>

該經(jīng)紀(jì)人舉例說(shuō)，如果房子本身掛牌價(jià)合理，買方砍價(jià)幅度還像年前似的照著10萬(wàn)來(lái)，但是業(yè)主方的議價(jià)空間已經(jīng)縮小到了5萬(wàn)之內(nèi)。

西城德勝區(qū)域一位經(jīng)紀(jì)人也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，賣方的市場(chǎng)預(yù)期比較強(qiáng)，只要不著急用錢，都愿意等一等，看看能不能賣到更高的價(jià)格。

麥田房產(chǎn)分析師進(jìn)一步指出，根據(jù)麥田房產(chǎn)監(jiān)測(cè)，1月北京二手房議價(jià)空間和上月相比減少0.17個(gè)百分點(diǎn)?！翱偟膩?lái)說(shuō)，目前在售房源充足，買賣雙方心態(tài)比較穩(wěn)定。但隨著成交量的增加，二手房的議價(jià)空間有所減少?！?/p>

“未來(lái)，隨著樓市政策環(huán)境的進(jìn)一步寬松，市場(chǎng)預(yù)期與信心有望逐步恢復(fù)，3月份北京二手房市場(chǎng)活力也有望進(jìn)一步提升?！标愇撵o補(bǔ)充說(shuō)：“但成交規(guī)模想要超過(guò)2021年3月份的22000套，還是有比較大的難度?！?/p>