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不動產“帶押過戶”將在全國范圍內全面推廣，且逐步成為一項常態(tài)化服務。

(資料圖片)

3月30日，澎湃新聞記者從自然資源部獲悉，近日，自然資源部會同銀行保監(jiān)會發(fā)布通知，要求各地深入探索，以點帶面，做好“帶押過戶”工作，推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展實現(xiàn)地域范圍、金融機構和不動產類型全覆蓋。

“實行不動產‘帶押過戶’后，賣方無需籌集資金歸還舊貸款，不動產登記機構并件辦理轉移登記、抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產登記和抵押貸款的有效銜接，大大節(jié)省了交易時間，降低交易難度和成本?！弊匀毁Y源確權登記局副局長趙燕說，目前，全國已有15個省份100多個地市實踐開展了“帶押過戶”，形成了將為成熟的辦理模式，下一步將在全國全面開展。

推動“帶押過戶”常態(tài)化

不動產“帶押過戶”是指根據《民法典》規(guī)定，已經抵押的不動產買賣轉移時，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押權，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產登記和抵押貸款的有效銜接。

不動產“帶押過戶”實行以前，對于企業(yè)群眾來說，已抵押的不動產買賣轉移的，需要先籌集資金歸還貸款、辦理不動產抵押注銷，再辦理不動產轉移、申請新貸款、辦理新抵押權登記，不僅交易成本高時間長，而且流程繁瑣復雜，這些成為企業(yè)群眾辦事的難點、痛點、堵點。企業(yè)群眾期望通過深化改革，整合業(yè)務流程，大幅減環(huán)節(jié)、減材料、減時間、減成本，同時也要求確保財產資金的安全。

為進一步提升政務服務水平，優(yōu)化營商環(huán)境，滿足企業(yè)群眾的現(xiàn)實需求，自然資源部、銀保監(jiān)會于聯(lián)合印發(fā)《關于協(xié)同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》（以下簡稱《通知》），要求各地在已有工作的基礎上，深入探索，以點帶面，積極做好“帶押過戶”。要推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；要推動同一銀行業(yè)金融機構率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機構拓展；要推動住宅類不動產率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產拓展。實現(xiàn)地域范圍、金融機構和不動產類型全覆蓋，常態(tài)化開展“帶押過戶”服務。

《通知》要求深化協(xié)同，提升服務便利化水平，各級不動產登記機構、銀行保險監(jiān)督管理機構及銀行業(yè)金融機構要加強業(yè)務系統(tǒng)，推進登記金融系統(tǒng)融合，優(yōu)化工作流程，實時共享信息，精簡辦事材料，努力實現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無縫銜接，切實便民利企。鼓勵建立跨銀行業(yè)金融機構貸款協(xié)同機制，進一步探索不動產登記機構和銀行保險監(jiān)督管理機構“總對總”業(yè)務和系統(tǒng)對接方式。

同時，《通知》提出不動產登記機構要繼續(xù)向銀行金融機構延伸登記服務端口，實現(xiàn)預告登記、轉移登記、抵押登記等業(yè)務合并辦理；全面應用電子不動產登記證明，支持“帶押過戶”網上辦、高效辦；鼓勵推進智能化輔助審核，積極探索預告登記轉本登記、抵押注銷登記輔助自動辦。

《通知》還要求，銀行業(yè)金融機構要圍繞“帶押過戶”貸款業(yè)務新特點，建立健全對應的服務制度，加快貸款業(yè)務流程改造，完善風險管控機制，及時改造信貸審批放款、還款結算系統(tǒng)，實現(xiàn)自動放款、還款、資金支付、尾款結算等，確保資金安全高效。減輕買賣雙方負擔、尊重各方意愿，選擇便捷的資金流轉方式，實現(xiàn)交易資金全流程閉環(huán)管理，確保資金安全，鼓勵通過銀行賬戶等方式直接結算。引入預告登記等制度的，根據實時推送的預告登記等結果信息及時審批、發(fā)放貸款，確保資金按時到賬。

此外，《通知》明確深化部門協(xié)同，壓實工作責任，積極主動落實。要建立暢通的溝通協(xié)調機制，加強業(yè)務指導和監(jiān)管，梳理各環(huán)節(jié)風險點，制定應急預案，通過發(fā)布三方（四方）協(xié)議樣本、風險提示、業(yè)務預警等方式切實防范風險。要細化業(yè)務流程，加強業(yè)務培訓，做好宣傳引導，鼓勵企業(yè)群眾積極選擇“帶押過戶”服務。

百城“試水”

趙燕介紹，目前，全國共有15個省份100多個地市探索開展了不動產“帶押過戶”，形成了比較典型的辦理模式。目前，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經全面開展。

通過這些城市的實踐中，形成了三種“帶押過戶”的辦理模式。一是新舊抵押權組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記。

二是新舊抵押權分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記等，賣方貸款結清后及時辦理舊抵押權注銷登記。

三是抵押權變更模式。通過抵押權變更實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定抵押權變更等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、抵押權轉移登記以及變更登記。

“‘帶押過戶’大大節(jié)省了辦理時間，降低了制度性交易成本，同時能夠保障買賣雙方及銀行權益，獲得了企業(yè)群眾一致認可?！壁w燕說。

比如已經在全省全面開展“帶押過戶”的浙江，自今年1月11日全面部署推出二手房交易“帶押過戶”新模式以來，浙江全省11個地市均已落地二手房“帶押過戶”政策，69個縣域已經常態(tài)化提供二手房“帶押過戶”登記服務。

浙江省自然資源廳自然資源確權登記局局長方劍強介紹，全省目前已辦理1000余筆業(yè)務，其中通過線上方式辦理26筆，辦理跨行“帶押過戶”登記服務54筆，總的交易金額達到95.4億元，涉及按揭交易金額約48.5億元，給群眾和企業(yè)節(jié)省過橋資金約47.3億元。開展“帶押過戶”登記服務新模式后，二手房交易過戶全流程環(huán)節(jié)由改革前的15個縮減到9個，全流程耗時從改革前的至少30天乃至60天，壓縮到最多15天。

而且，之前二手房交易過戶涉及的抵押注銷、二手房轉移、抵押新設等三個不同階段的登記步驟合并為一個步驟，辦事群眾只需“一次申請、一套材料、一個窗口、一個環(huán)節(jié)、一次繳費”，即可完成二手房轉移、稅費繳納、抵押變更、抵押轉移甚至抵押注銷等“同步辦”“合并辦”“合并審”，購房人和貸款機構可同步領取不動產權證書和不動產登記證明。

濟南市自然資源和規(guī)劃局不動產登記中心主任杜建剛也介紹，截至目前，濟南市已辦理不動產“帶押過戶”2948筆，日均（工作日）辦理20筆左右；成交總價達36.7億元，單筆平均交易成本從1.2萬元左右降至千元以下，節(jié)省直接交易成本3269.7萬元。

“我們把賣方解除抵押的環(huán)節(jié)由傳統(tǒng)交易的第一步調整為最后一步，形成了‘帶押過戶’新模式，賣方無需預先自籌大額過橋資金還款，有效化解必須提前還款解押帶來的高成本問題。而且，買方無需先行墊付房款給賣方還款，真正避免房產無法過戶帶來的‘錢房兩空’的風險?！倍沤▌傉f。

而且，濟南市還調整了商業(yè)及公積金貸款放款流程，將必須正式過戶抵押后才可放款的流程調整為預告登記放款，為實現(xiàn)“用買方新貸還賣方舊貸”、“帶押過戶”新流程。

實現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無縫銜接

趙燕說，通過加強登記和金融的協(xié)同，在全國推進做好不動產“帶押過戶”，一方面可以降低制度性交易成本，另一方面可以維護買賣雙方、抵押人抵押權人等各方權益，滿足了企業(yè)和群眾對財產權高質高效保護的需求，不僅是優(yōu)化不動產登記領域營商環(huán)境的一項重要改革舉措，也是助力經濟社會高質量發(fā)展的一項措施。

她表示，下一步，自然資源部將通過推進不動產“帶押過戶”，持續(xù)提升不動產登記便利化水平。推行合并辦理，不動產登記機構要繼續(xù)向銀行業(yè)金融機構延伸登記服務端口，實現(xiàn)預告登記、轉移登記、抵押登記等業(yè)務合并辦理，支持轉移預告登記與抵押預告登記以及“雙預告”登記轉本登記一并申請、一并辦理。

同時推行網上辦理，登記機構金融機構通過系統(tǒng)直聯(lián)或者“互聯(lián)網+不動產登記”等方式，全面應用電子不動產登記證明，實現(xiàn)不動產“帶押過戶”網上辦、高效辦。

另外，鼓勵智能化輔助審核，推進不動產“帶押過戶”實現(xiàn)系統(tǒng)自動提示辦事進度、自動反饋業(yè)務信息，積極探索預告登記轉本登記、抵押注銷登記輔助自動辦。

銀行保監(jiān)會法規(guī)部處長周蘭領表示，在已有工作基礎上，將進一步推進登記金融系統(tǒng)融合，優(yōu)化工作流程，實時共享信息，精簡辦事材料，努力實現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無縫銜接。鼓勵建立跨銀行業(yè)金融機構貸款協(xié)同機制，進一步探索不動產登記機構和銀行保險監(jiān)督管理機構“總對總”業(yè)務和系統(tǒng)對接方式。

將指導銀行業(yè)金融機構圍繞“帶押過戶”貸款業(yè)務新特點，建立健全對應的服務制度，加快貸款業(yè)務流程改造，制定操作規(guī)程或業(yè)務指南，完善風險管控機制，及時升級改造信貸審批放款、還款結算等系統(tǒng)，實現(xiàn)自動放款、還款、資金支付、尾款結算等，確保資金安全高效。

同時，將減輕買賣雙方負擔、尊重各方意愿，選擇便捷的資金流轉模式，明確資金劃轉依據、時間節(jié)點、具體方式等，實現(xiàn)全流程閉環(huán)管理，確保資金安全，鼓勵通過銀行賬戶等方式直接結算。

周蘭領介紹，下一步還將引入預告登記等制度，根據實時推送的預告登記等結果信息及時審批、發(fā)放貸款，確保資金按時到賬。