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通勤距離和價(jià)格，是吸引IT從業(yè)者的兩大殺器。

售樓處，圖文無關(guān)

(資料圖)

文｜周遐觀 編輯｜劉狄

最近兩年，昌平區(qū)回龍觀板塊上新不斷，北清橡樹灣、北清云際、奧森春曉、建發(fā)·珺和府等都在北清路沿線上?？拷按a農(nóng)”聚集的海淀、新盤眾多，也使回龍觀著實(shí)吸納了不少互聯(lián)網(wǎng)大廠的從業(yè)者在此定居。

地理位置

最近，財(cái)經(jīng)新產(chǎn)走訪了該區(qū)域建發(fā)城建·文源府、北清云際等幾個(gè)項(xiàng)目。售樓處現(xiàn)場人頭攢動(dòng)，沙盤前擠滿了看房人群。

產(chǎn)品定位首置 交通存在短板

“周邊在售的奧森春曉、北清云際得房率低，還配建保障房，想買商品房的客戶會(huì)擔(dān)心；而珺和府售罄了，這也是文源府賣得好的原因?！苯òl(fā)城建·文源府銷售人員表示。

據(jù)北京住建委數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目于去年12月底開盤，截至4月21日，已網(wǎng)簽397套，均價(jià)61706元/㎡。公開資料顯示，文源府位于五環(huán)外，地處昌平區(qū)回龍觀邊緣的二撥子村，整個(gè)社區(qū)規(guī)劃11棟住宅樓，共計(jì)897套房源，產(chǎn)品為洋房和高層。

住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)

項(xiàng)目主打57㎡-130㎡的剛需產(chǎn)品，銷售指導(dǎo)價(jià)6.2w/㎡，總價(jià)350萬-800萬元。最小戶型為57㎡的小一居，銷售介紹說該戶型十分受歡迎；主力戶型為75㎡、103㎡、115㎡、130㎡的二至四居。

產(chǎn)品層面，文源府得房率介于76%-80%之間，相比于奧森春曉和北清云際兩個(gè)項(xiàng)目要高。樓面價(jià)文源府只有3.6w/㎡，比珺和府的4.06萬/㎡要低，利潤空間更大，因此開發(fā)商也在產(chǎn)品上做了提升。比如“100㎡的三居，大面寬短進(jìn)深，南北通透，南向三面寬三通透?！变N售人員介紹。

不過從財(cái)經(jīng)新產(chǎn)的實(shí)際體驗(yàn)看，該戶型的總面積偏小，因此各空間的尺度還是顯得有些局促。總體來看，文源府各戶型都中規(guī)中矩，亮點(diǎn)不多，但也沒有大的硬傷。

文源府最大的問題在公路交通。首先，文源府離最近的昌平線“生命科學(xué)園”站，直線距離1.4公里，高德地圖顯示步行需29分鐘；距離13號(hào)線的“新龍澤”站更遠(yuǎn)一點(diǎn)，直線距離有2公里左右。這對(duì)于依靠地鐵出行的上班族來說，有些尷尬。

其次，項(xiàng)目西側(cè)300米是京新高速，噪音會(huì)有一定影響。此外，文源府雖然距離海淀很近，但因?yàn)榫堣F路、昌平線、京新高速三條路阻擋，去海淀只能繞道走北清路從小牛坊橋，穿過京新高速進(jìn)入海淀后，再南下；或者往南走后廠村路。這兩條路都非常堵。

區(qū)域存不確定因素 價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯

在踩盤當(dāng)天，很看房客圍在公告欄前，討論著項(xiàng)目旁可能會(huì)新建“東北環(huán)線”的事情。財(cái)經(jīng)新產(chǎn)了解到，有業(yè)主在購房后才發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目西側(cè)還有市郊鐵路東北環(huán)線經(jīng)過，距小區(qū)直線不足百米，而件事開發(fā)商沒有提前公示，所以很多業(yè)主開始維權(quán)。

財(cái)經(jīng)新產(chǎn)踩盤當(dāng)天，項(xiàng)目公示欄已經(jīng)增加了這一條。據(jù)銷售人員介紹：“這段鐵路線應(yīng)該會(huì)往西移200米左右?！彼硎?，這條市郊鐵路東北環(huán)線還處于規(guī)劃階段，后續(xù)會(huì)有環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作跟進(jìn)，業(yè)主可在環(huán)評(píng)階段提出需求。

不過，該地段問題也不只影響文源府，周圍北清云際、奧森春曉和2022年9月開盤的北清橡樹灣都被波及。

據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，截至4月21日，北清云際已網(wǎng)簽771套，開盤一年7個(gè)月去化率為80.15%；奧森春曉已網(wǎng)簽361套，開盤一年5個(gè)月去化率為58.23%；北清橡樹灣已網(wǎng)簽684套，開盤7個(gè)月去化率為52.17%，去化都不算太快。

住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)

從定位上看，回龍觀區(qū)域的文源府、珺和府、北清云際、奧森春曉、北清橡樹灣都瞄準(zhǔn)在海淀工作的互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者。該板塊距離海淀核心產(chǎn)業(yè)區(qū)最近，到中關(guān)村軟件園的直線距離3.8公里。銷售人員也表示，前來看房選房的客戶，大都是在互聯(lián)網(wǎng)大廠工作的高收入人群，他們對(duì)未來收入預(yù)期較好。

5個(gè)項(xiàng)目的地理位置

此外，據(jù)房天下購房人群畫像顯示，該區(qū)域最受單身的非本地人歡迎，是很多互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者置業(yè)上車的首選。從這里也能看出，這幾個(gè)盤特別是建發(fā)連開2盤，都是落地昌平，但瞄準(zhǔn)海淀，準(zhǔn)確說是瞄準(zhǔn)海淀的“碼農(nóng)”。

置業(yè)者人群畫像

從價(jià)格上看，回龍觀全區(qū)二手房均價(jià)51601元/㎡，如此來看，文源府等項(xiàng)目價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯。

但對(duì)比周邊的次新房，則形成比較明顯的倒掛。據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，同屬于回龍觀的領(lǐng)秀慧谷D區(qū)二手房均價(jià)71326元/㎡、融澤嘉園二手房均價(jià)65165元/㎡、金域華府一期均價(jià)71634元/㎡，都高于6.2萬。如果算上新房稅費(fèi)低、無中介費(fèi)，這幾個(gè)盤的價(jià)格優(yōu)勢(shì)就更明顯了。文源府銷售也表示：“價(jià)格倒掛是不少客戶果斷出手的原因之一?！?/p>