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一場因7年前暴雨導(dǎo)致的財產(chǎn)索賠案件，終于在近日有了結(jié)果，業(yè)主通過合法維護權(quán)益，獲得了勝利，也為剛剛經(jīng)歷過暴雨的其他有類似情況的北京業(yè)主，提供了借鑒。

特大暴雨致地漏反水，雨水從二樓陽臺蔓延至屋內(nèi)，又通過地面滲透至一層。最終，導(dǎo)致屋內(nèi)珍貴動物標(biāo)本和昂貴地毯被損毀，但物業(yè)工作人員協(xié)助抬走部分財物后卻又未返還。

北京市朝陽區(qū)一位女業(yè)主狀告廣州星河灣物業(yè)管理服務(wù)有限公司北京分公司（下稱“星河灣物業(yè)”）獲賠110萬元。但星河灣物業(yè)不服一審判決，故而上訴，但二審依然敗訴。7月27日，中國裁判文書網(wǎng)公布上述案件的民事判決書。

(資料圖片)

圖源：中國裁判文書網(wǎng)

在這場業(yè)主和物業(yè)公司的較量中，業(yè)主勝利了。值得提到的是，業(yè)主王女士在財物被損毀等關(guān)鍵時間點，及時保存了照片、錄音、視頻等多項有效證據(jù)。

星河灣物業(yè)在上訴中的多項辯詞，均被法院否定。法院認為：“如星河灣物業(yè)盡早采取相關(guān)維修改造措施，完全可能避免本案損失的發(fā)生?！?/p>

8月4日，《華夏時報》記者就此事采訪星河灣物業(yè)的兩位負責(zé)人，但兩位負責(zé)人并未對此作出回應(yīng)，均表示不了解情況。

女業(yè)主的昂貴動物標(biāo)本、地毯泡水

7月27日，中國裁判文書網(wǎng)公布一則民事判決書，法院判決星河灣物業(yè)向59歲北京市朝陽區(qū)女業(yè)主賠償損失110萬元。此次判決是二審判決，一審時法院曾做出同樣判決，但星河灣物業(yè)不服，故而上訴，但二審時星河灣物業(yè)依然敗訴。

記者了解到，星河灣物業(yè)的營業(yè)場所位于北京市朝陽區(qū)四季星河中街1號院甲6號樓206號。該案件爭議的焦點是：星河灣物業(yè)是否應(yīng)賠償業(yè)主王女士的財產(chǎn)損失。

記者從判決書看到，王女士陳述，2016年7月19日和2016年9月11日，她所住復(fù)式樓房的二層陽臺區(qū)域內(nèi)，地漏因暴雨發(fā)生反流、冒水，致使雨水蔓延至房屋內(nèi)部地面，又通過樓板滲漏至一層，結(jié)果導(dǎo)致屋內(nèi)許多珍貴物品被浸漬或損壞。

王女士表示，被雨水浸壞的財物包括：一張北極熊皮（價值59萬元）、羊剪絨地毯一塊（價值19.8萬元）、水貂地毯一塊（價值49萬元）、北極狼標(biāo)本（價值8萬元）、羊剪絨圓毯一塊（價值8萬元）、野生水獺狐貍標(biāo)本（價值2萬元）、古鋼琴修理費6萬元。

值得注意的是，庭審中，王女士稱上述受損財物中，除古鋼琴以外，其余財物在2016年9月第二次跑水發(fā)生后，由星河灣物業(yè)工作人員取走，至今沒有返還。

王女士在訴訟之前，曾保留多項有效證據(jù)。她提交2016年9月11日拍攝的若干照片顯示：身穿安保人員制服、佩戴物業(yè)工作人員工牌的人員，合力將北極熊皮、地毯等物品包裹后抬入電梯。

后來，王女士起訴星河灣物業(yè)，她認為，星河灣物業(yè)未及時盡到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同義務(wù)，構(gòu)成違約，對方應(yīng)賠償財產(chǎn)損失151萬元。

一審法院認為，王女士提交的銷售合同地址與涉案房屋地址一致，可證明合同所載財物與本案受損財物的對應(yīng)關(guān)系；其提交的錄音可以證明星河灣物業(yè)已將除古鋼琴之外的其他財物取走，至今未返還王女士。

不過，由于王女士未就其主張的野生水獺狐貍標(biāo)本價值和古鋼琴修理費提交相關(guān)證據(jù)，一審法院對這兩部分損失不予支持。

另外，一審法院認為，王女士提交的國家重點保護野生動物標(biāo)本收藏證等證據(jù)，足以證明部分財物具有較高的財產(chǎn)價值；但王女士未就購置相關(guān)財物時的付款金額充分舉證，且銷售合同載明的購買時間為2006年和2010年，應(yīng)適當(dāng)考慮相關(guān)財物的日常使用損耗對其價值的影響。

鑒于此，一審法院綜合考慮，對王女士的財產(chǎn)損失數(shù)額予以“酌定”。最終，一審法院判決：星河灣物業(yè)于判決生效后七日內(nèi)賠償王女士財產(chǎn)損失110萬元。

二審星河灣物業(yè)又敗訴

星河灣物業(yè)不服北京市朝陽區(qū)人民法院的民事判決，因此又向北京市第三中級人民法院提起上訴。

星河灣物業(yè)稱，該案案由為“物業(yè)服務(wù)合同糾紛”，但星河灣物業(yè)與王女士并無直接合同關(guān)系，一審法院推斷星河灣物業(yè)違約，并判決星河灣物業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任，毫無依據(jù)。

對于星河灣物業(yè)的說法，二審法院則指出：星河灣物業(yè)為案涉房屋所在小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，王女士接受了物業(yè)服務(wù)，雙方已形成“事實物業(yè)服務(wù)合同”關(guān)系。

北京知名律師彭艷軍對《華夏時報》記者表示，星河灣物業(yè)如果按照“無直接合同關(guān)系”來辯護是難以立住腳的。彭艷軍分析，“事實合同關(guān)系”是指雙方當(dāng)事人并未簽訂“書面協(xié)議”，但是已經(jīng)以“實際行動”履行了合同義務(wù)的交易形式，是商業(yè)的重要合同關(guān)系之一。

彭艷軍說，在我國司法實踐中關(guān)于事實合同的判例不少，關(guān)于物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域與供用電、水、氣、熱力合同領(lǐng)域等，都是典型的案例。

星河灣物業(yè)覺得十分“冤枉”，表示已對所在小區(qū)的公共部分提供維修、維護服務(wù)，且已提供證據(jù)顯示房屋公用排水管道驗收合格，陽臺地漏排水接主雨水排水管道，雨污分流，不存在主雨水排水管道堵塞的情況。

讓星河灣物業(yè)感到“冤枉”的還有：事發(fā)時間為2016年7月19日，被定性為“720特大暴雨”，事件發(fā)生是由于“極端暴雨”天氣所致，屬于無法控制的“不可抗力”范圍。不過，星河灣物業(yè)的這一辯詞，也被法院否定。

二審時，法院認定，從星河灣物業(yè)后續(xù)維修情況來看，星河灣物業(yè)僅在涉案房屋陽臺“加裝一個排水口”即可解決極端天氣情況下的排水問題。足見對王女士的房屋排水問題來說，2016年兩次強降水并非不能克服的情況，不構(gòu)成“不可抗力”。法院還指出，如星河灣物業(yè)“盡早采取”上述維修改造措施，完全可能避免本案損失發(fā)生。

庭審中，星河灣物業(yè)辯稱，王女士提供的錄音存在“故意錯誤轉(zhuǎn)換”“誘導(dǎo)性確認”等問題，而被損毀財物的購買憑證等也存在疑問，認為酌定損失價值高達110萬元是錯誤的。但二審時，法院則認為，根據(jù)在案證據(jù)，認定的損失金額“亦無不當(dāng)”。

星河灣物業(yè)上訴時指出，一審時已超過訴訟時效，王女士怠于“主張權(quán)利，應(yīng)自行承擔(dān)全部責(zé)任”。二審時，法院則表示，王女士提交的談話錄音可以證明本案未過訴訟時效，一審法院認定并無不當(dāng)。最終，二審時法院判定：駁回上訴，維持原判。

值得提到的是，暴雨后地漏反水致財物損毀時，王女士保存了若干視頻、照片、錄音等證據(jù)。這些證據(jù)在后續(xù)被星河灣反訴時，發(fā)揮了重要作用。

彭艷軍律師表示，王女士為居民維權(quán)樹立了一個標(biāo)準(zhǔn)典范，維權(quán)不是吵鬧和極端動作，需要的是冷靜、有節(jié)奏地保存足夠的有效證據(jù)。

8月4日，《華夏時報》記者就此事對星河灣物業(yè)進行采訪，接電話的兩位負責(zé)人均對記者表示“具體情況不了解”。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧