深圳需要回應租戶的擔憂，用切實的行動，來確保打著保障性住房旗號的統(tǒng)租房，能真正起到福利的效果，而不是讓國企化身最大的二房東來躺著掙錢。

冰川思想庫特約撰稿丨余寒

深圳的城中村，最近發(fā)生了一件大事。

(資料圖片)

近日，居住在深圳市南山區(qū)白芒村的很多租戶，收到了來自房東的搬家通知書。據(jù)報道白芒村被納入了統(tǒng)租改造的范圍。

所謂統(tǒng)租，就是由政府統(tǒng)一把城中村的房子收過來改造提升，并對周邊的配套升級，再進行出租。其中，政府出資補貼給統(tǒng)租運營企業(yè)，統(tǒng)租的房子，納入政策性住房保障體系。

盡管官方承諾，統(tǒng)租改造后原則上租金不漲，但未能打消質(zhì)疑?！皫兹f人說搬就搬，讓我們搬到哪去？小孩上學怎么辦？”更有不少人擔心，這是不是深圳在變相驅(qū)趕低收入人群？

01

政府下屬的國企，親自下場當起了二房東，搞大規(guī)模的統(tǒng)租，這一創(chuàng)造性的操作，有兩個重要背景。

首先，深圳是出了名的人多地少，人地矛盾突出。

深圳常住人口1766萬人，實際管理人口超過2000萬人。六普到七普之間，深圳常住人口增長700多萬，平均每一年有70多萬人凈流入深圳，而深圳面積只有近2000平方公里，只有八分之一個北京的大小，并且在土地供應中，大量的用地劃為了產(chǎn)業(yè)用地。

人多地少，人口密度極高，導致房價、房租成本居高不下，對產(chǎn)業(yè)、人口造成擠出效應，也意味著深圳的政策性住房保障工作，難度比一般城市大很多。

其次，深圳由于歷史短，發(fā)展迅猛，城中村的舊改速度，跟不上城市發(fā)展速度，所以空間結(jié)構(gòu)不同于很多城市，大量的城中村和商業(yè)寫字樓、商品房小區(qū)混雜在一起。

▲深圳福田村與遠處的福田CBD（圖/網(wǎng)絡）

公開信息顯示，深圳擁有約360平方公里城中村建筑，約占20%土地面積，城中村數(shù)量超過1700個，居住著超過1000萬人口。等于深圳街頭平均每兩個人，就有一個住在村里的“農(nóng)民房”中。

按照深圳官方的計劃，“十四五”期間，要建設(shè)保障性住房54萬套（間），包括公租房、保租房、共有產(chǎn)權(quán)房，今年深圳將目標上調(diào)到74萬套（間）。

深圳本身土地稀缺，如果這些保障性住房的建設(shè)，全部用新增的用地指標來完成，無疑不太現(xiàn)實——沒那么多地，建設(shè)成本也高。

在此基礎(chǔ)上，將城中村的私房改造翻新，讓它搖身一變成為“保租房”，就成了一個很省事的路子。一方面節(jié)省建設(shè)成本，大量現(xiàn)成的“農(nóng)民房”可以利用；另一方面，翻新完就可以住，幾個月完工，大大提升了保障性住房的供應效率。

這次，統(tǒng)租在網(wǎng)上發(fā)酵，有的被房東清退的租戶，提著大包小包搬家找房，很多人覺得政策出來太突然了。其實政策層面，城中村統(tǒng)租不是臨時決策。

比如，2019年發(fā)布的《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019—2025）》就提到：

引導各區(qū)在綜合整治分區(qū)內(nèi)有序推進城中村規(guī)?；赓U改造，滿足條件的可納入政策性住 房保障體系。

可見，關(guān)于統(tǒng)租的操作，深圳之前就已經(jīng)有過規(guī)劃，不然，今年也不會貿(mào)然將保障性住房建設(shè)任務目標大幅度提升。

只不過在現(xiàn)實落地的過程中，明明是提供廉價住房的改造工程，卻引發(fā)了不小的爭議。

02

深圳的統(tǒng)租行動，讓很多人想起此前萬科的“萬村計劃”。雖然操盤主體不同，但將城中村私房大規(guī)模簽長約統(tǒng)租，在輿論層面，的確引發(fā)了同樣的擔憂。

而這種擔憂，主要集中在三個層面：

其一，重新找房會不會很折騰；

其二，改造后的房子房租會不會上漲；

其三，現(xiàn)租戶的學位，接下來能不能得到保障。

面對這些擔心，深圳官方近期進行了一一回應。比如預留3-6個月搬遷過渡期，禁止房東倉促趕人；再如，搬家會有一些補助，搬走之后學位還可以繼續(xù)用。

而針對大家最關(guān)心的未來房租上漲的問題，住房建設(shè)局相關(guān)負責人表態(tài)稱，“改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平”。

▲深圳麗水街道辦事處在白芒村張貼的“致居民朋友的一封信”（圖/網(wǎng)絡）

既然是保障性住房，滿足中低收入群體的居住需求，那么當然應該足夠廉價。如果政府和國企介入以后，新的“二房東”掀起一波漲租潮，那無疑偏離了保障性住房的本意。

不過，統(tǒng)租之后要想完全不漲價，城中村的房租價格要想繼續(xù)保持，似乎沒那么簡單。

首先短期來看，盡管今年籌集的保障性住房5.2萬套（間），約占全市城中村租賃住房總量的1%，但統(tǒng)租政策的啟動，在一些城中村租房市場已經(jīng)造成了價格波動。

據(jù)媒體報道，自開始統(tǒng)租后，南山白芒村、平山村等地，一些未被收納的房源和周邊城中村的房源租金立刻水漲船高，“之前這里的一房一廳月租金在2500元左右，現(xiàn)在房東剛剛說要3200元才租”。

原因很好理解。租房市場的區(qū)域?qū)傩悦黠@，一個城中村片區(qū)，在很多私房被納入統(tǒng)租名單而改造翻新時，市面上的房源減少，同時大量的租客得重新找房，短期內(nèi)周邊房租上漲再正常不過了。這一情況，當年萬科開展統(tǒng)租時就已經(jīng)出現(xiàn)過。

再從長期來看，長租公寓的模式已經(jīng)證明，大規(guī)模收房來對外出租，其運營成本相當高。規(guī)模改造、運營增加的成本，如果不反饋到最終的房租上，又該誰來承擔？

目前，深圳將統(tǒng)租運營的任務，交給了深圳安居微棠等企業(yè)，安居微棠是深圳人才安居集團旗下的長租公寓品牌，政府補貼、國企操盤，看起來是不是比萬科更靠譜？

要注意兩個細節(jié)。第一，國企身份不等于不掙錢，按安居微棠的說法，采取“增供低價、保本微利”的原則，等于仍然有一些盈利考慮，只不過掙錢的欲望會弱一些。

第二，對“農(nóng)民房”的改造，包括周邊配套的升級，不是一筆小支出。而且，從目前的信息看，為了提升房東配合的積極性，政府給出的收房待遇很高，收益遠超房東散租的狀態(tài)。

改造提升需要錢，操盤企業(yè)需要掙錢，房東需要更高的收入，租客這邊房租又不能上漲，要保證各方的利益都實現(xiàn)，幾乎是一個“不可能三角”，除非補貼一直砸下去。

03

放眼全國，深圳的城中村都算是一個特殊的存在。

當年建市以后，原本的農(nóng)村，進入城市的范圍。名義上，村集體土地變成了國有土地，但由于城市發(fā)展太快，實際上并沒有征地程序，土地仍然控制在村集體組織和村民手中。

所以，現(xiàn)在的深圳城中村，小產(chǎn)權(quán)房問題依舊十分突出，因為禁止入市，私下交易還引發(fā)了不少糾紛。一些大型城中村的舊改，也因為拆遷補償談不攏而推進緩慢。

如果納入統(tǒng)租的范圍，意味著這些城中村，在短期之內(nèi)不會有大拆大建的舊改了。而前面提及的《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019—2025）》，也曾提到過，在全市劃定綜合整治分區(qū)：

除法定規(guī)劃確定的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務設(shè)施或其他城市公共利益項目的用地、清退用地及法律法規(guī)要求予以拆除的用地外，綜合整治分區(qū)范圍內(nèi)的用地不得納入拆除重建類城市更新單元計劃、土地整備計劃及棚戶區(qū)改造計劃。

翻譯直白點，用綜合整治的小修小補，來替代大拆大建，保留一定范圍的城中村。

其實，可以下一個不太嚴謹?shù)慕Y(jié)論，任何一座城市的發(fā)展，都離不開城中村。

在不少人看來，城中村臟亂差，陰暗潮濕，人員復雜。像深圳的一些城中村，在疫情期間還成為治理的難點，所以應該通過大力的城市更新來不斷改造城中村，刷新城市景觀。

這種觀點是莫大的偏見。

從城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)來講，偌大一座城市，不可能都是高大上的金融、互聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)業(yè)，更不可能都是寫字樓上班的白領(lǐng)。送外賣、送快遞、做保潔，這些不可或缺的行業(yè)，從業(yè)者可能住不起商品房小區(qū)，城中村則能提供更廉價的選擇。

我所在的小區(qū)，一條街之隔的對面，便是一個巨大的城中村，從高樓俯瞰握手樓，頗有點賽博朋克的感覺，但我從不覺得城中村是一種城市負擔，不應該被臟亂差來簡單定義。

每一天，我都會穿梭進城中村，因為那里有各式各樣的廉價早餐，有十塊錢出頭就能買到的隆江豬腳飯，有便宜的理發(fā)店，有菜市場，有裁縫店，物價親民，生活氣息相當濃郁。

對很多外來打拼者而言，城中村是他們在深圳這樣的一線城市，還能站穩(wěn)腳跟的容身之所，城中村的那些“農(nóng)民房”，本身就在扮演著廉租房的角色。

▲深圳的城中村白石洲（圖/圖蟲創(chuàng)意）

高樓林立的商務中心，和遍地“農(nóng)民房”的城中村，是深圳的一體兩面，后者在深圳的高速發(fā)展歷程中，同樣扮演著不可取代的重要角色。

但現(xiàn)在的深圳，雖然為城中村的大拆大建按下了暫停鍵，住在城中村里的外來人員，卻陷入了一種巨大的擔憂之中。

他們擔心經(jīng)過改造后，城中村的房子更加貴了，擔心找房子困難，甚至擔心深圳是通過城中村改造，間接趕走那些低收入者，趕走勞動密集型企業(yè)，將房子騰給那些收入更高的外來人才。

不管怎么說，深圳需要回應這樣的擔憂，用切實的行動，來確保打著保障性住房旗號的統(tǒng)租房，能真正起到福利的效果，而不是讓國企化身最大的二房東來躺著掙錢。

要知道，城中村的重要，并非在于村這一組織形式的重要，而在于它作為一種城市“容器”相當重要，在于它所容納的那些負擔不起高品質(zhì)、優(yōu)配套租房的外來人員，是城市高速發(fā)展不可或缺的。返回搜狐，查看更多