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艷姐說

(相關資料圖)

在2009年京東年銷售規(guī)模僅有百億之時，作為創(chuàng)始人的劉強東心中就有個野望：

夢想京東會成為一家超大型公司。

當即東哥就下了個決定，為了不給城市造成太大壓力，京東要遠離市區(qū)辦公。

這一搬，差點就搬出了北京。

2015年8月16日，京東新總部大樓正式啟用，數(shù)千名京東員工從市區(qū)的國家會議中心和鳥巢附近，搬到了偏遠的亦莊——只要再向南行上幾公里，就能實現(xiàn)快速出京。

據(jù)說，當初為了搬總部的事，人資天天找東哥訴苦抗議：

一個鳥不拉屎的地方怎么能招到人呢？絕對不行！

但東哥堅信“在夢想面前，市區(qū)不值一提”，頂著壓力閉眼賭了一把。

2012年年初，京東拍下總部大樓最初的兩宗建面28.3萬方的地塊時，僅僅只花了2.95億元；

2017年8月，京東在亦莊再拿26.4萬方商業(yè)金服用地，花了38.5億元。

5年半的時間，差不多的建面，差不多的土地用途，價格翻了十幾倍，錢花得心痛，這一年的東哥卻高興得很：

當時的決策蒙對了！

又是五年半的時間過去，如今，京東的員工數(shù)已經(jīng)一下子沖到了超54萬人，在這一點上，這家企業(yè)甚至已經(jīng)成為了：

民企之中的頭把交椅。

前不久，北京兔年首場土拍宣告落幕，一攬子6塊地，5塊都是國央企拿下的，最后一塊地，好巧不巧又在京東亦莊總部旁，如命定一般，毫無波折地以底價成交、順利落入了這家電商巨頭手中。

北京最新拿地情況

01

2月的第一天，喜得麟兒后立刻回國工作的東哥，才剛剛被偶遇的熱心網(wǎng)友拍下了“首都機場留影照”，已經(jīng)先一步淺上了一波熱搜。

大概很多京東員工都沒能想到，自家老板的行程這么緊湊，才剛回國一周，就在北京拿了塊地皮，甚至這塊地跟自家總部大樓僅僅一路之隔。

京東這塊地屬性不賴，總建面達到19.46萬方，是一塊綜合性用地，包含了14萬方的商業(yè)金服用地、近5萬方的居住用地、一所12班幼兒園以及一座社會停車場。

這個用地規(guī)劃一出，很多人立刻嗅到了不一般的味道。

在總部旁、帶商品房的地塊，往往被視作互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)建造“員工福利房”的標志。

尤其是東哥剛在去年11月掏心掏肺地給超54萬京東兄弟寫了一封信，表示京東要拿出100億，為所有基層的員工設立“住房保障基金”——還是循環(huán)無息貸款基金：

未來十年，集團累積投入資金總額高達數(shù)百億人民幣！

當時，東哥的愿景是要幫助工作滿5年以上的全體員工實現(xiàn)購房愿望，但如今總部邊上這地一拿，很多猜測就無法避免了：

京東要做的或許不僅僅只是為員工提供資金這么簡單，甚至可能是親自為員工造一個家園。

并且，從各方面來看，這塊地大概率是屬于“定向招標”，很可能是京東作為亦莊納稅大戶的獨特福利，所以才可以輕松底價拿下。

要知道，2018年時為了將總部擴建，京東又花了18.3億元將總部隔壁的地塊拿下來了，12.24萬方的總建面算下來，樓板價在近1.5萬元/㎡。

E16C-3、E16C-5、 E16S-1地塊為2018年拿下

注意，這是商辦地塊的價格，但是這一次，加上近5萬方的宅地，算下來樓板價也僅在1.6萬元/㎡，而宅地銷售指導價在5.8萬/㎡，還和周邊6w+的二手房形成了倒掛，性價比極高，吸引力必然不低，在這樣的情況下，如果不是“特定福利”，京東的“撿漏”未免過于絲滑了些。

所以在這些猜測之下，鋪天蓋地都是在說“京東要造員工福利房”。

艷姐翻閱資料發(fā)現(xiàn)了一些更實錘的信息，早在2016年左右，京東內部就曾有明確提出過：

以亦莊為中心、向外輻射，專門為京東員工打造辦公、住宅、教育、醫(yī)療等一體化的基礎設施，為京東人的幸福筑巢。

當時，京東也曾表示過“福利房項目在不斷推進”，一晃過了數(shù)年，很多人都早已忘了這茬事了，京東卻在總部旁拿到了居住用地。

所以很大可能上，京東如今的拿地是在兌現(xiàn)當初的承諾，當然，也不排除京東就是單純拿地開發(fā)的可能性。

不過，無論如何，總部旁的住宅對于需要的員工來說也是個不錯的選擇。

艷姐翻閱了目前所有的官方文件，對于居住用地大概有這么些比較重要、明確的規(guī)劃信息：

整個地塊全部建設商品房，無需配建保障房，70%以上的總建面需要建設套內建面不大于90平的戶型。

整體來看，住宅地塊的產(chǎn)品更偏剛需，應該更滿足于京東基層員工的需求，并且此前京東拿出的百億無息貸款，也是明確面向基層員工，所以，未來至少可以是：

無息借自家公司的錢，在公司旁買房享受0距離上班的生活。

再加上未來總部旁將建立起龐大的商業(yè)體以及配建的幼兒園，整體來說，京東拿下這塊地，本就是一個不錯的“員工福利”，生活的幸福指數(shù)必然是會上升的。

02

早在2017年在亦莊二次拿地前后，京東就曾成立過房地產(chǎn)事業(yè)部。

當時有人做過統(tǒng)計，京東在全國有萬畝土地，估值超千億。

不過從當時的情況來看，京東所有的拿地布局全都是圍繞著：

總部、產(chǎn)業(yè)園、倉儲中心……

所以，看似京東很早就有了非常強大的地產(chǎn)版圖，但事實上早期全都是核心圍繞著自個兒的產(chǎn)業(yè)布局進行。

簡單來說，都不算在正經(jīng)干地產(chǎn)。

雖然目前尚未知曉京東房地產(chǎn)事業(yè)部是否仍舊存在，不過在京東首次對外透露該部門的存在后，這家電商巨頭在地產(chǎn)的投資布局上就在逐漸轉變了……

從2017年開始，除了去年，京東幾乎是每年皆有落子，各地開花。

最早就是2017年、2018年圍繞著亦莊總部拿下了兩塊商業(yè)金服用地。

隨后京東在2019年以10.6億元在東莞鳳崗拿下了一塊產(chǎn)業(yè)用地；2020年時又牽手中南4.55億元競得蘇州相城區(qū)高鐵新城商服地塊。

這兩宗地，京東都是奔著打造和地方約定的“京東智谷”而去的，依舊是非?；ヂ?lián)網(wǎng)風的拿地，主力在推動產(chǎn)業(yè)園、科研用地的打造。

不過2020年時，京東拿下蘇州京東智谷科研商辦地塊時，以42.76億元順帶拿下的建面27.41萬方住宅用地卻成為了轉折點的開始。

在這之后，京東拿的地基本都自帶住宅了。

除了今年剛剛拿下的亦莊地塊，房企拿地最瘋狂反噬也最嚴重的2021上半年，京東還聯(lián)合卓越在上海普陀拿下了總建面32.3萬方的TOD綜合地塊，總價高達99.1億元，其中包含有9.5萬方的住宅，房地聯(lián)動價達到9.6萬元/㎡，去年年底已經(jīng)開盤。

雖然目前落地動作仍然不算很多，但一家互聯(lián)網(wǎng)公司開始密集介入住宅開發(fā)，即便不是真的想在房地產(chǎn)領域做大做強，但至少是有很大的投資意圖的。

而除了總部所在的亦莊，京東兩次拿下包含有住宅的地塊，都非常謹慎地拉來了不少專業(yè)懂開發(fā)的合作方：

蘇州相城宅地，中南占了小額股份，同時平安也占有35%股權（平安不動產(chǎn)占了大頭）；

上海普陀TOD項目，除了卓越，后來又加入了金地……

總的來說，京東通過自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，用較高的性價比勾下優(yōu)質地塊，并引入合作方各司其職、分攤風險、實現(xiàn)共贏。

如今，很多互聯(lián)網(wǎng)大廠都成了土地市場的座上賓，由于自身有產(chǎn)業(yè)支撐，他們在拿地上的優(yōu)勢甚至要大過于專業(yè)做開發(fā)的房企，因為地方也對引入高能級的企業(yè)有需求，也算是對他們入駐的回饋，往往會定向放出一些優(yōu)質的地塊。

艷姐看了下近年來京東的數(shù)次拿地動作，每一次都是零溢價底價拿下，深入探究就能看到相當濃厚的“定向”意味。

比如當年在蘇州高鐵新城拿下的宅地，就是作為京東智谷的“捆綁地”一同給到京東的。

如果繼續(xù)按照這個模式走下去，京東的地產(chǎn)雪球就能順利成章地越滾越大。

03

但是如今，畢竟仍舊是地產(chǎn)行業(yè)的至暗時刻。

非常戲劇性的是，在京東拿下亦莊地塊前，市場上一直在流傳著一種聲音：

蘇州京東智谷大概率要退地！

艷姐盤了下市面上的消息，這件事并非空穴來風。

2017年，東哥親自奔赴蘇州相城，忙前忙后敲定了京東智谷的落地，在采訪中東哥直言：

相城區(qū)將成為全國最大的云計算和技術研發(fā)人才的中心區(qū)域。

至于怎么成為，自然要靠京東智谷來推動。

然而，現(xiàn)實卻相當骨感。

從簽約到拿地，京東花了三年時間，開發(fā)過程更是幾經(jīng)波折，直到去年上半年，受疫情影響加上合作方中南建設正處于陣痛期，京東智谷的科研商辦地塊仍在地基施工準備階段——基本就是一片空地。

甚至于住宅地塊直到2021年6月案名才獲得審批，2022年5月仍處在方案設計和前期報批階段，遲遲未能真正落地。

原本還在說“京東項目正在正常推進”的相城區(qū)便民服務員，今年1月時就改了口徑：

京東住宅地塊暫未開工建設，若后續(xù)無法滿足開發(fā)要求，將按照合同約定進行處理。

這句話變相佐證了退地傳言的可能性，不過更多地指向了宅地。

更有意思的是，今年1月，蘇州高鐵新城官微發(fā)了一篇規(guī)劃文，其中提到了環(huán)秀湖西大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)街區(qū)的規(guī)劃。

對比一看，恰好和京東智谷科研商辦用地所在對上號了，規(guī)劃圖也基本一樣，卻只字未提京東智谷。

京東智谷科研商辦地塊效果圖

所以，京東沒準連在相城區(qū)規(guī)劃的科研藍圖都要揮一揮衣袖一并告別了……

結語：

京東這次在土地市場前后腳的風聲動作，似乎頗有些讓人看不清局勢。

傳聞中的退地，更多的是在諸多不可抗力之下、無法推進開發(fā)后的無奈選擇。

而最新的拿地，又因為在總部旁、還有“福利房”的呼聲，過于特殊，無法用常理來推斷。

所以京東到底對地產(chǎn)持什么樣的態(tài)度，仍舊處在迷霧之中，無法真正窺見真容：

似乎有些欲望，但不多且謹慎。

不過這次京東拿下住宅用地，有一個相當大的轉變——是由京東新注冊的地產(chǎn)公司單獨拿下的。

那么未來對于這塊地，京東到底有什么規(guī)劃？是否真的會用作“員工福利房”？是準備獨立開發(fā)還是后續(xù)引入合作方、尋求代建？還是非常值得關注的。

或許在后續(xù)的動作中，我們就能進一步看清京東的地產(chǎn)航向了……

主編：張艷

責編：Nanako